El pasado 16 de agosto de 2021 se ha publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el acuerdo de la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid por el que se adoptó, entre otras cuestiones, someter al trámite de información pública el Avance de la modificación de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de 1997.
La modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Madrid, cuya tramitación se inicia con el documento de Avance antes referido, puede suponer una importante alteración de determinados preceptos de las normas urbanísticas del PGOU, aprobadas el 17 de abril de 1997, y sin duda la más relevante desde dicha fecha.
Son muchas las propuestas del Avance, que procedemos a resumir a continuación:
Se establecen una serie de modificaciones relativas a la compatibilidad de usos establecida por el actual PGOU.
A destacar:
Dentro del uso residencial, se modifica la clase de residencia comunitaria, y se divide en dos categorías:
Por otro lado, dentro de la categoría de vivienda colectiva, se integra la modalidad del co-housing.
Adicionalmente, se incluyen las viviendas dotacionales como una nueva categoría del uso dotación al equipamiento.
Por otro lado, la propuesta plantea la necesidad de estudio de detalle en el régimen especial de vivienda unifamiliar, y complementa y aclara la regulación existente respecto a la transformación de los locales en vivienda.
Se crean nuevas categorías dentro del uso industrial para incorporar las actividades de
Adicionalmente se crea la categoría de industria convencional, que integra las actividades de producción no incluidas en las otras categorías, y (ii) se concreta la definición de la clase de servicios empresariales.
Se propone la división de la ciudad en tres zonas:
Se mantiene la diferenciación de los estándares de dotación por usos, pero se gradúan en función de la afección de cada una de las tres zonas.
Para el punto 1) se establece dotación nula, y para el exterior de la calle 30 (punto 3) se fija un estándar de 1,5 plazas/100 m2.
Por otro lado, se establece la exigencia de estudio de movilidad para garajes de más de 400 plazas, y se delimitan y cuantifican en detalle los supuestos de exención de dotación de aparcamiento. Además, se regula de manera minuciosa la dotación obligatoria para los nuevos usos industriales de cocinas agrupadas y almacenaje con reparto a domicilio.
Destacar:
Se incorporan dentro de la clase de equipamiento los servicios socio asistenciales, y se incluyen dentro de la categoría de equipamiento educativo a los centros destinados a la formación y desarrollo empresarial gestionados por la administración pública.
Se crea dentro de la clase de equipamiento la categoría de vivienda dotacional, y dentro de la misma se diferencian dos tipos:
Por otro lado, se admite la implantación de categorías diferentes de equipamiento en una misma parcela, favoreciendo la implantación de equipamientos multifuncionales.
Se aumentan los usos alternativos actuales, admitiendo la administración pública y los servicios públicos en la mayoría de las categorías.
La ampliación permitida de hasta el 20% se podrá realizar mediante licencia, sin necesidad de acudir a plan especial.
Se establece una regulación pormenorizada novedosa de la ordenación de las zonas verdes. Así, por ejemplo, se incluyen en el uso de zona verde los huertos urbanos.
En relación con estos conceptos, cabe destacar las determinaciones relativas al cómputo de edificabilidad:
La propuesta aclara que, en las condiciones que impone el PGOU, las azoteas podrán destinarse al uso principal del edificio y a los usos admitidos en situación de planta piso en el régimen de usos compatibles de aplicación, así como a ajardinamiento y huerto urbano.
La propuesta incorpora un nuevo parámetro relacionado con la sostenibilidad, confort térmico y bioclimático: el “factor verde”.
Así por ejemplo, a los efectos de determinar la superficie que ha de destinarse a ajardinamiento de la parcela, se considera la contribución de fachadas y cubiertas al aporte de confort térmico y mejora ambiental, dependiendo por tanto en este caso el “factor verde” del edificio no solo del espacio libre de parcela que se pueda destinar a ajardinamiento sino de las características de la fachada
Por su parte, respecto al acondicionamiento de espacios libres privados, destacar:
Se propone una simplificación y aclaración de la normativa en materia de protección (artículos 4.1.1 y ss del PGOU).
Se incluyen especialmente modificaciones en el régimen de obras permitido en edificaciones catalogadas. En este sentido, se regula y flexibiliza, en nuestra opinión, el alcance de las obras que se podrán ejecutar en estos inmuebles. Así, por ejemplo:
En relación con este tema, la propuesta también propone una modificación de la norma zonal 1, al recoger que la CPPHAN podrá admitir soluciones de arquitectura contemporáneas.
Con relación a los controles ambientales de los usos autorizables y determinados usos terciarios recreativos, en los que habitualmente se exigía la tramitación de un Plan Especial de Control Urbanístico Ambiental de Usos (PECUAU), la nueva propuesta realiza una discriminación entre (i) los supuestos en los que sigue siendo necesario la tramitación de este instrumento, y (ii) aquellos otros donde las circunstancias aconsejan flexibilizar y agilizar la tramitación, sin la necesidad de acudir a un plan urbanístico.
Para este último supuesto se crea el Estudio de Repercusión de Implantación por Usos (ERIU) que valorará la repercusión del uso en el entorno urbano, sin entrar al estudio de las condiciones sectoriales y medioambientales aplicables, que son materia propia de las licencias y de las declaraciones responsables y, en su caso, procedimientos de control ambiental que deban acompañarlas.
Se incorpora una regulación mas minuciosa de las llamadas actuaciones provisionales, que con la modificación pasarían a denominarse “actuaciones temporales”, que comprenden las actuaciones que se llevan a cabo sobre el suelo por tiempos limitado y sin vocación de permanencia.
Estas actuaciones se autorizarán por un periodo de 4 años, sin perjuicio de que se tengan que demoler o desmontar cuando el Ayuntamiento lo acuerde, sin que haya por ello derecho a indemnización.
Se establece una regulación para los posibles usos de un solar mientras se encuentre bajante. Se establece de manera diferenciada a la de los usos de carácter provisional sobre suelos urbanos no consolidados y suelos urbanizables sectorizados.
Previa autorización al efecto, estos usos sobre solares vacantes se podrán implantar por un plazo máximo de 4 años.
Cabe destacar
En este sentido, se mantiene la necesidad de recuperar los patios de manzana pero solo en caso de obras de reestructuración general o de nueva edificación. En tanto dichas obras no se realicen, se incorporarán condiciones que permitirán mejorar la situación de los patios y se flexibiliza el régimen de e usos permitidos en los mismos.
La propuesta plantea potenciar la regeneración de los patios mediante la actualización, mejora y tratamiento ambiental y bioclimático de las edificaciones existentes en los mismos, posibilitando los cambios de uso y actividad, una vez contrastada en la práctica la inviabilidad de la apertura de los mismos mediante la eliminación de las construcciones que las ocupan.
La propuesta plantea diferenciar en esta norma zonal el uso cualificado en dos grados de la siguiente forma:
En parcelas edificadas, el uso cualificado será el residencial.
Los suelos vacantes, salvo que en el planeamiento antecedente estuvieran destinados a ser solares edificables, tendrán la consideración de espacio libre sin aprovechamiento urbanístico.
La posible naturaleza dotacional derivaría de la calificación en el planeamiento antecedente o se asumiría de la situación de hecho existente debidamente ponderada.
El uso cualificado, en todo caso, será el que derive de los instrumentos de planeamiento antecedente. En este caso, los antecedentes son ordenaciones específicas del PG85 que no plantean problemas de localización y según las cuales se regulan las obras de nueva edificación.
Adicionalmente se aborda la regulación de las obras de ampliación, admitiendo, entre otras cosas, la ampliación para compensar elementos excluidos del computo de edificabilidad que se incorporan en el interior de la edificación.
La propuesta contiene medidas para flexibilizar la implantación de usos en la Norma Zonal 9 Actividades Económicas, con el fin de potenciar la mejora de estos espacios de la ciudad.
Destacar, entre otros muchos cambios que se proponen, la simplificación del régimen de usos asociados y complementarios, aumentando el porcentaje de estos últimos, y permitiendo la coexistencia del uso cualificado y el alternativo simultáneamente, con la limitación de edificabilidad del alternativo.
Adicionalmente, destacar que en los cambios de uso con mantenimiento de la superficie edificada en los grados 1º y 2º, se mantiene el plan especial como instrumento para cuantificar y materializar los deberes de cesión para dotaciones públicas por el exceso de edificabilidad, salvo que, a juicio del Ayuntamiento, resultara improcedente o inviable la cesión en suelo o edificabilidad, sustituyéndose por la monetización de las cesiones, en cuyo caso el plan especial sería innecesario y sería suficiente la valoración del equivalente económico de las mismas para su abono por el promotor previamente a la concesión de la licencia o presentación de la declaración responsable.
Artículo de Periscopio Fiscal & Legal
Director del departamento de Real Estate en PwC Tax & Legal
Socio responsable de Regulatorio en PwC Tax & Legal Services