La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 12 de septiembre de 2022, nº 597/2022, rec. 684/2019, declara que el avalista debe responder frente a los compradores, aunque se trate de un aval colectivo, de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, cuando se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y el promotor hubiera incumplido su obligación de entregar la vivienda.
A) Antecedentes.
En el presente litigio el comprador de una vivienda en construcción, hoy recurrente, reclamó del banco hoy recurrido, por su condición de avalista, la parte del total de las cantidades anticipadas por él a la promotora a cuenta del precio de la vivienda pendientes aún de devolución más sus intereses, y como la demanda fue íntegramente desestimada en segunda instancia por apreciar el tribunal un acuerdo transaccional sobre el total de las cantidades anticipadas, la controversia en casación se reduce a determinar si la interpretación del documento que contenía dicho acuerdo vulnera o no lo dispuesto en el art. 7 de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia acerca del carácter irrenunciable de los derechos del cesionario.
Son antecedentes relevantes para la decisión del recurso los siguientes:
1. Hechos probados o no discutidos:
1.1. Con fecha 10 de enero de 2008, D. Luis Andrés suscribió con la entidad Coalso S.L. un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción (más garaje y trastero anejos) que la vendedora promovía en una parcela de su propiedad sita en Moncada (Valencia), la cual ya se estaba construyendo en virtud de licencia de obras concedida el 4 de mayo de 2007 y debía entregarse, según el expositivo cuarto, en un plazo de veinticuatro meses a contar desde la fecha de inicio de las obras.
1.2. En lo que aquí interesa, el contrato (doc. 1 de la demanda) incluía las siguientes estipulaciones:
La segunda, en la que se indicaba que el precio de la vivienda más anejos era de 71.701,22 euros más IVA, 76.720,31 euros en total.
La tercera, la cuarta y la sexta, que regulaban el calendario de pagos, en las que respectivamente se reconocía que a cuenta del precio de su vivienda y anejos el comprador había satisfecho a la promotora en el momento de la firma la cantidad de 6.863,61 euros más 4.495,72 euros de IVA, 11.359,33 euros en total (tercera), se establecía que el "resto del precio ", hasta el importe de 19.359,33 euros (es decir, 8.000 euros) debería pagarse en 20 plazos mensuales de 400 euros cada uno (cuarta), y preveía que "la cantidad pendiente por importe de 57.360,98 euros" debería abonarse a la entrega de las llaves y otorgamiento de la escritura pública de compraventa (sexta).
La quinta, según la cual las entregas a cuenta referidas en las estipulaciones tercera y cuarta se garantizaban mediante aval de Caja de Ahorros (CAM) del Mediterráneo y deberían ingresarse en una cuenta de la promotora en dicha entidad de crédito terminada en 2046.
La octava, por la que la promotora se obligaba a devolver las cantidades anticipadas más sus intereses legales para el caso de incumplimiento del plazo de inicio o de terminación de las obras.
1.3. El comprador entregó a la promotora a cuenta del precio de su vivienda y anejos un total de 33.659,33 euros, a razón de 4.000 euros el día 26 de noviembre de 2007 mediante cheque, 7.359,33 euros como primer pago en el momento de la firma del contrato también mediante cheque (ambas cantidades suman los 11.359,33 euros indicados en la estipulación tercera), 8.000 euros mediante 20 cuotas mensuales de 400 euros cada una (conforme a la estipulación cuarta), 5.400 euros el día 18 de noviembre de 2009 mediante transferencia bancaria a la citada cuenta de la promotora en CAM y 8.900 euros el 21 de diciembre de 2010 también mediante transferencia a dicha cuenta (docs. 3 a 27 de la demanda).
1.4. La devolución de las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas de la promoción a la que pertenecía la vivienda del presente caso estaba garantizada mediante "Aval General número NUM000" otorgado por la CAM a la promotora en virtud del cual con fecha 13 de octubre de 2008 la CAM expidió aval o certificado individual (inscrito con el n.º NUM001 en el "registro especial de avales" y "formalizado con el número individual NUM002") en favor del comprador Sr. Luis Andrés con un límite de 14.340,25 euros (doc. 2 de la demanda).
1.5. Al haber transcurrido sobradamente el plazo de entrega pactado sin que la vivienda le hubiera sido entregada, con fecha 16 de abril de 2013 el comprador remitió por burofax a la promotora un escrito en el que manifestaba su voluntad de resolver extrajudicialmente el contrato de compraventa por incumplimiento de la promotora y le exigía el reintegro de las cantidades anticipadas que excedían del límite cuantitativo del aval individual, más sus intereses, en los siguientes términos (doc. 28 de la demanda):
"[...] Puesto que al ejecutar el de Aval General número NUM000 y con n.º individual NUM002 de la CAM que asciende a 14.340,25 €, les notifico la rescisión del contrato y solicito el reintegro de 19.319,08 € más los intereses legales, así como la indemnización a la que hace referencia en el contrato en su cláusula 6.2.".
1.6. Por escrito de fecha 16 de abril de 2013 el comprador comunicó al Banco de Sabadell S.A. (sucesor de la CAM, en adelante BS o el banco) su "deseo de ejecutar" el aval individual "número NUM001 que ha sido formalizado con el número individual NUM002" por los 14.340,25 euros indicados en él (doc. 29), y con fecha 4 de junio de 2013 BS abonó dicho importe al comprador mediante cheque bancario que fue ingresado en una cuenta del referido comprador en otra entidad (doc. 31 de la demanda).
1.7. La promotora fue declarada en concurso por auto de 18 de septiembre de 2013 del Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Valencia en actuaciones n.º 704/2013 (doc. 36 de la demanda), procedimiento en el que se reconoció al comprador Sr. Luis Andrés un crédito por importe de 33.659,33 euros (docs. 37 y 38 de la demanda).
1.8. Por escrito de fecha 19 de mayo de 2014 el comprador reclamó a BS el pago de los restantes 19.319,08 euros anticipados a la promotora, más los intereses legales devengados por el total de las cantidades anticipadas hasta la fecha de su devolución, que en ese momento cifraba en 8.727,44 euros (doc. 33 de la demanda).
1.9. Por escrito de fecha 17 de noviembre de 2014, BS contestó que procedería a calcular los intereses legales, pero únicamente sobre el importe que decía garantizado por el aval individual (doc. 34 de la demanda), y con fecha 29 de diciembre del mismo año BS abonó al comprador por dicho concepto la suma de 3.060,18 euros, suscribiéndose por el comprador un "recibí" (doc. 35 de la demanda, folio 101 de las actuaciones de primera instancia) del siguiente tenor:
2. A finales de enero de 2015 el comprador interpuso la demanda del presente litigio contra BS interesando su condena al pago de los 19.319,08 euros anticipados a la promotora que todavía no le habían sido reintegrados, más intereses legales de dicha suma desde el 16 de abril de 2013, fecha del primero de los escritos dirigidos al banco.
Fundaba sus pretensiones en la eficacia de las garantías, colectiva e individual, otorgadas por BS conforme a la Ley 57/1968 y en la irrenunciabilidad de sus derechos conforme al art. 7 de la misma ley, alegando, en síntesis: (i) que ante el incumplimiento contractual de la promotora, el banco demandado debía responder, como avalista, de la obligación de aquella de devolver al comprador la totalidad de los anticipos y sus intereses legales desde la fecha de las respectivas entregas porque las garantías comprendían el total de lo anticipado, sin que pudiera oponerse al comprador el límite cuantitativo indicado en el documento de aval individual; y (ii) que como BS ya había devuelto los 14.340,25 euros indicados en el aval individual como límite garantizado y los intereses legales de dicha suma, procedía condenar al banco a devolver los restantes 19.319,08 euros también anticipados en su día por el comprador a cuenta del precio de la vivienda y anejos, más los intereses legales de esta cantidad pero computados desde el requerimiento extrajudicial al banco de fecha 16 de abril de 2013.
3. BS, aparte de proponer la excepción de falta de legitimación pasiva, se opuso a la demanda alegando, por lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que BS había prestado aval por importe de 14.340,25 euros "al ser el único que le fue solicitado por la promotora", y que cuando fue requerido para ejecutar dicho aval procedió a pagar su importe y los intereses legales de dicha cantidad, momento en el que las partes suscribieron un "documento de finiquito y liberación de responsabilidad" del banco (doc. 35 de la demanda); y (ii) que en todo caso la avalista no debía responder de cantidades anticipadas por el comprador que no tenían correspondencia en el contrato, como era el caso de los 5.400 euros que se decían entregados con fecha 18 de noviembre de 2009 y de los 8.900 euros que se decían entregados el 21 de diciembre de 2010, cantidades que además no se habían ingresado en la cuenta especial indicada en el contrato.
4. La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó en costas a la entidad demandada.
En lo que ahora interesa, sus razones fueron las siguientes: (i) conforme al art. 1 de la Ley 57/1968 la responsabilidad de la entidad avalista, no dependía del ingreso de las cantidades anticipadas en una cuenta especial ni podía limitarse a la cantidad expresada en el aval particular; (ii) según reiterada jurisprudencia, la finalidad tuitiva de dicha ley y el carácter irrenunciable de los derechos de los compradores de viviendas en construcción conllevaba que el aval debiera extenderse a la totalidad de las cantidades anticipadas más sus intereses hasta que la vivienda fuera entregada y contara con licencia de primera ocupación; y (iii) procedía computar los intereses de los anticipos desde las fechas de sus respectivas entregas.
5. Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la entidad demandada interesando la desestimación de la demanda y alegando, en síntesis y por lo que ahora interesa: (i) que la sentencia apelada contenía una interpretación indebida del carácter irrenunciable de los derechos del comprador al extender ese carácter irrenunciable a la renuncia cuantitativa del derecho contenida en el pacto firmado por el comprador con el banco (doc. 35 de la demanda), toda vez que a través del "pacto de finiquito y renuncia" consignado en dicho documento el comprador no es que renunciara a su derecho, sino que, en ejercicio del mismo, había limitado cuantitativamente la responsabilidad del banco a los 14.340,25 euros de principal más 3.060,18 euros de intereses ya abonados por BS; (ii) que en todo caso el banco avalista no debía responder de las cantidades anticipadas que no tenían correspondencia en el contrato de compraventa ; (iii) que la sentencia apelada había incurrido en incongruencia ultra petita al fijar el cómputo del interés legal en las fechas de las entregas a cuenta, pues en la demanda solo se pidieron desde el 16 de abril de 2013; y (iv) que no procedía imponer al banco las costas de la primera instancia, de una parte porque si se estimara el recurso de apelación debería desestimarse la demanda y, de otra, porque en todo caso se trataba de una materia que suscitaba dudas de derecho habida cuenta de los distintos criterios mantenidos por los diferentes órganos judiciales y de que la sentencia apelada se fundaba en una jurisprudencia de julio de 2015 y marzo de 2016 que no existía cuando se contestó a la demanda en abril de 2015.
El comprador se opuso al recurso alegando, en lo que ahora interesa: (i) que lo firmado fue un recibí de la carta redactada y entregada por BS con fecha 29 de diciembre de 2014 (doc. 35 de la demanda), "no suponiendo ninguna manifestación de voluntad"; (ii) que la sentencia apelada había interpretado correctamente ese documento porque, dado el carácter irrenunciable de los derechos del comprador según la Ley 57/1968 (EDL 1968/1807), este no podía renunciar a las cantidades anticipadas para el caso de que la vivienda no llegara a buen fin; (iii) que si el doc. 35 de la demanda se interpretaba como una transacción, esta debía considerarse nula de pleno derecho por falta de causa e irrenunciabilidad de los derechos del comprador; (iv) no cabía discutir que las cantidades reclamadas fueron entregadas por el comprador a la promotora, incluyendo los 5.400 euros pagados el 18 de noviembre de 2009 y los 8.900 abonados el 21 de diciembre de 2010; (v) la entidad avalista conocía todos los pagos, tanto porque se hicieron entre cuentas del comprador y de la promotora abiertas en la CAM como porque dicha entidad financiaba además la promoción; y (vi) para el caso de que no se estimaran los anteriores argumentos, debería examinarse de oficio la nulidad del doc. 35 de la demanda por tratarse de una condición general abusiva por falta de transparencia.
6. La sentencia de segunda instancia, estimando el recurso de apelación del banco, revocó la sentencia apelada y desestimó íntegramente la demanda sin imponer las costas de la segunda instancia a ninguna de las partes y con imposición de las de la primera instancia al demandante.
En lo que ahora interesa la sentencia recurrida razona lo siguiente: (i) de la literalidad del doc. 35 de la demanda (que se reproduce) resulta que el comprador "libremente y tras recibir una determinada cantidad de la entidad avalista, renuncia a recibir el resto, dando por extinguidas todas las responsabilidades del Banco de Sabadell en relación al citado aval y al importe pagado, por tanto esa dejación de su derecho no afecta al mismo en su consideración general, lo que prohíbe el artículo 7 de la Ley, sino únicamente a su dimensión cuantitativa" (cita y extracta la sentencia de esta sala 459/2017, de 18 de julio, de pleno); (ii) el doc. 35 fue aportado por el comprador con su demanda, sin hacer alusión a su nulidad ni reserva alguna al respecto, por lo que la alegación ahora sobre su nulidad de pleno derecho "resulta totalmente novedosa"; y (iii) la estimación del motivo primero del recurso de apelación hace innecesario el examen de los restantes.
B) Doctrina del Tribunal Supremo.
Según jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo (p.ej. sentencias del TS nº 353/2022, de 3 de mayo, 306/2022 y 305/2022, ambas de 19 de abril, y sentencias 140/2022, 138/2022, 137/2022, 136/2022, 135/2022 y STS nº 134/2022, todas de 21 de febrero), la responsabilidad del avalista de la Ley 57/1968, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval y su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda, pero no depende de que los anticipos se hayan ingresado o no en una cuenta del banco avalista o de otra entidad, ni del carácter de dicha cuenta.
La inoponibilidad de los límites cuantitativos del aval al comprador ha sido declarada por la jurisprudencia también respecto de los incluidos en los avales o certificados individuales (en este sentido, sentencia 521/2021, de 12 de julio, con cita de la 298/2019, de 28 de mayo).
C) Conclusión.
1º) Es cierto que la sentencia de pleno del Tribunal Supremo 459/2017, de 18 de julio, declaró la validez de un acuerdo transaccional suscrito entre compradores y vendedora en virtud del cual los compradores renunciaron libremente a reclamar parte de las cantidades anticipadas, con la consecuencia de que esa misma obligación, ya cuantitativamente menor, era la que deberían asumir los garantes y la entidad receptora de los anticipos.
Asimismo, posteriormente la sentencia del TS nº 446/2020, de 20 de julio, aclarada por auto de 21 de julio de 2022, declaró que el carácter irrenunciable de los derechos que la Ley 57/1968 otorga a los compradores no impide que, una vez producido el incumplimiento del vendedor, el comprador pueda llegar a una transacción con el vendedor que implique una renuncia a recuperar la totalidad de las cantidades anticipadas, renuncia que beneficiará al garante en cuanto este responde por el vendedor.
2º) Sin embargo, en el presente caso no hay transacción alguna entre comprador y vendedor, sino, únicamente, un "recibí" firmado por el comprador "como pago de las responsabilidades" que para el banco derivaban del aval individual y en virtud del cual el comprador daba por "extinguidas todas las responsabilidades del BANCO DE SABADELL S.A. en relación al citado aval y al importe pagado".
3º) En consecuencia, no hay el menor asomo de renuncia a los anticipos que excedieran del límite de dicho aval individual y por los que el banco debía responder en cuanto avalista general del vendedor según la jurisprudencia de esta sala.
De ahí que proceda estimar el recurso, ya que el tribunal sentenciador infringió los arts. 1281 CC, 6.2 CC y 7 de la Ley 57/1968 al interpretar el documento en cuestión de un modo totalmente opuesto al carácter irrenunciable que la ley asigna a los derechos del comprador, y, casar la sentencia recurrida.
