La Ley 11/2020, de 18 de septiembre, regula la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda cuando esté destinada a residencia permanente del arrendatario y esté situada en un área declarada con mercado de vivienda tenso.
El pasado 21 de septiembre se publicó en el DOGC la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.
Dice la exposición de motivos de la Ley que, el Parlamento de Cataluña, mediante la Moción 84/XII, aprobada el 9 de mayo de 2019, instó al Gobierno a impulsar de forma urgente la aprobación de medidas legislativas, en el marco del derecho civil propio, para permitir que Cataluña cuente con una regulación propia del contrato de arrendamientos urbanos y, en particular, dote a las administraciones públicas de las medidas necesarias para limitar los incrementos de precios del alquiler de viviendas en zonas de fuerte demanda acreditada.
Si bien existen serias dudas sobre la competencia de Cataluña para legislar sobre esta materia, el Gobierno de Cataluña lleva adelante dicho mandato que pretende hacer efectivo en dos fases: la primera fase, contenida en la Ley ahora promulgada, la constituye la regulación de un régimen excepcional de contención de rentas de alquiler aplicable en zonas de mercado de vivienda tenso; y la segunda fase, en un plazo que la disposición final primera fija en nueve meses, consistirá en la presentación por el Gobierno catalán al Parlamento un proyecto de ley de regulación integral de los contratos de arrendamiento de bienes, como parte integrante del libro sexto del Código Civil, relativo a las obligaciones y los contratos.
La contención de las rentas se instrumenta mediante la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda. Este índice se elabora a partir de datos obtenidos de la información contenida en el Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas.
En este sentido, la renta máxima a cobrar por el arrendador al arrendatario será el precio de referencia establecido de acuerdo con el índice mencionado, con una máxima desviación de hasta un cinco por ciento, dadas las características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento.
No son pocas las voces que aseguran que el recorrido de esta Ley va a ser muy corto, ya que será recurrida por el Gobierno Central por inconstitucional. Ahora bien, al Gobierno español, que tiene tres meses para interponer recurso ante el Constitucional, podría interesarle apurar ese plazo y no interponer el recurso de inmediato. El motivo es que en este momento se están negociando por los partidos los presupuestos para el próximo ejercicio. Por esta razón, la Ley podría tener cierto recorrido de vigencia, esto es, durante los tres meses que dura el plazo para impugnarla, para no entorpecer en la negociación de los presupuestos con los partidos que gobiernan en Cataluña.
Dicho cuanto antecede, relacionaremos cada una de las medidas aprobadas relativas a la contención de rentas, que entraron en vigor al día siguiente al de su publicación -el día 22 de septiembre de 2020-.
En este documento, nuestros abogados de Derecho Inmobiliario y Derecho Público analizan las principales medidas introducidas por la Ley respecto a la contención de rentas.
José Mª Arnedo, socio de Derecho Procesal y responsable de Inmobiliario de Toda & Nel-lo.
