Una condición resolutoria viene a ser una garantía de pago. Se dispone en una compra-venta de inmuebles al acordar un pago aplazado por ejemplo. En estos casos es normal que el vendedor quiera asegurar el cobro de ese pago aplazado. Cuando en la compra-venta de un inmueble aceptamos una condición resolutoria implica que en caso de incumplimiento del pago, o de algún plazo, se deviene en la resolución de dicha compra-venta. Esto significa que el vendedor puede recuperar el inmueble que había vendido.
Por lo general la condición resolutoria se inscribe en el Registro de la Propiedad. Se hace con una nota marginal, esta inscripción conlleva que la misma puede tener efectos ante terceros. Para que una condición resolutoria sea de aplicación se deben dar unos requisitos. El impago del precio o pago aplazado. Que exista una voluntad real del comprador de incumplir con el pago. AL tiempo que el vendedor haya cumplido con todas las obligaciones devenidas del contrato de compra-venta. Y que exista un requerimiento notarial o judicial.
LA exigencia de ese requerimiento es lo que permite al comprador realizar el pago mientras no exista el mismo, a pesar de haber vencido el plazo. Al tiempo se evita una resolución automática. No obstante una vez hecho el requerimiento el comprador ya no podrá hacer el pago. Ni siquiera el Juez podrá conceder un nuevo plazo.
Cuando ya se ha resuelto la compra-venta las partes deben restituir las contra-prestaciones respectivamente. Así las cosas el comprador devolverá el inmueble libre de cargas. El vendedor devolverá a éste la parte del precio acordado que hubiese ya recibido. Pero lo cierto es que en el contrato de compra-venta se suele indicar que el vendedor no tiene que devolver la totalidad del precio ya cobrado. Es una forma de clausula penal que le indemniza por los perjuicios que le ocasiona el incumplimiento por parte del comprador.
Hay que diferenciar la condición resolutoria de una condición suspensiva. La segunda es la que acciona la suspensión de una obligación, y la primera como ya hemos visto resuelve la obligación. Es decir nos retrae al momento en que la obligación no existía. Así las cosas la condición suspensiva paraliza los efectos de un contrato. Y lo hace hasta que se cumpla la condición que venía impuesta por el contrato. Por lo tanto podemos aseverar que introducir una condición suspensiva en una compra-venta de inmueble, demora la entrega del mismo. Hasta que se cumplida la condición recogida en la misma.
Hay dos cuestiones diferenciales en las condiciones suspensivas respecto de las resolutorias. En primer lugar no existe la entrega del inmueble, éste sigue estando en propiedad del vendedor. Y que por lo general la condición a la que se refiere no depende del vendedor o del comprador. Por lo general son terceras partes las que deben cumplir la misma. Un ejemplo sería la concesión de licencias administrativas. En este caso es la administración pertinente el tercero.
Al igual que con las condiciones resolutorias, las suspensivas podrán anotarse en el Registro de la Propiedad. Cuando se incumpla la condición suspensiva de podrá hacer constar con un acta notarial. Dicha acta será otorgada por las partes intervinientes en el contrato de compra-venta. Debe hacerse constar en dicha acta los pagos aplazados, o la devolución de cantidades que hubiesen sido entregadas anticipadamente. EL acta podrá ser usada a modo de título para el Registro de la Propiedad.
