Todo contrato constituye un negocio jurídico por el que una parte se compromete a dar algo a otra parte a cambio de una contraprestación. Así, en el contrato de compraventa una de las partes (vendedor) cede un objeto a otra parte (comprador) a cambio de un precio determinado.
El contrato de alquiler es uno de los contratos más frecuentes en la actualidad.
Se trata de un contrato bilateral celebrado entre el propietario de un inmueble (arrendador) y quien lo posee, quien lo disfruta (arrendatario) a cambio del pago de una renta.
Cabe aclarar que el contrato de alquiler no siempre tiene como objeto un inmueble, sino que también puede ser objeto de arrendamiento una cosa o una obra. Así, puedo alquilar mi bicicleta o mi ropa.
Sin embargo, en el presente artículo nos centraremos en el contrato de alquiler cuyo objeto es un inmueble, pues es el caso no solo más frecuente sino también más problemático.
Un contrato de arrendamiento no tiene requisitos formales, de forma que es suficiente la existencia del contrato, ya sea verbal o escrito.
No obstante, todo el que tenga mínimos conocimientos de Derecho conoce las consecuencias de no inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, que se concretan en el hecho de que tal arrendamiento no podrá oponerse a terceros.
Imaginemos que Juan es propietario de un inmueble X y celebra un contrato de arrendamiento con Marta, aunque dicho arrendamiento no se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Posteriormente, Juan decide vender el inmueble a Pedro, que desconoce por completo la existencia del contrato entre Juan y Pedro.
En este hipotético supuesto, Marta no podrá oponer el contrato de arrendamiento ante el tercero de buena fe (Pedro), quien no se verá obligado a mantener el mismo, al no haber inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Un contrato siempre conlleva la existencia de obligaciones para las partes que lo celebran, de forma que en un contrato de alquiler tanto el arrendador como el arrendatario habrán de cumplir una serie de obligaciones.
Las obligaciones del arrendador pueden resumirse en la entrega del inmueble (a título de posesión) y la realización de todas aquellas reparaciones u obras necesarias para el disfrute de la vivienda.
El arrendador debe asegurarse de que haya agua caliente, calefacción, de que no haya goteras… Además, tiene una obligación de no hacer, que se concreta en no impedir el legítimo disfrute de la vivienda, acción que de hecho constituiría un delito de coacciones tipificado en el Código Penal.
Por otro lado, el arrendatario debe cumplir con sus obligaciones de pago, así como de cuidado del inmueble en cuestión (cuyo incumplimiento puede originar la resolución del contrato de arrendamiento).
Como todo contrato, el contrato de alquiler ha de contar con una serie de elementos, que en general se concretan en la duración del contrato, la renta, la distribución de los gastos y la posibilidad o no del subarriendo, sin perjuicio de que puedan fijarse otros aspectos.
En cuanto a la duración del contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanas determina la total libertad de las partes para fijar la misma, siendo ésta de un año de duración cuando no se haya fijado ninguna en el contrato.
Si el contrato es inferior a cinco años, se prorrogará de forma automática salvo que el arrendador manifieste su deseo de finalizar el contrato con treinta días de antelación.
Así, si Juan y Marta han acordado que el contrato de arrendamiento dure tres años, es importante que si Juan desea recuperar la totalidad del uso de su vivienda se lo manifieste a Marta treinta días antes de que finalicen los tres años, pues de lo contrario el contrato se prorrogará durante un cuarto año.
Por otro lado, es importante que las partes lleguen a un acuerdo acerca de la posibilidad o no de establecer un subarriendo.
Un subarriendo se produce cuando el arrendatario de un inmueble se convierte a su vez en arrendador al arrendar dicho inmueble o una parte del mismo a otra persona.
El subarriendo requiere el consentimiento del arrendador, de tal forma que realizarlo sin el mismo es una de las causas por las que el arrendador puede resolver el contrato. Si Marta quiere subarrendar una de las habitaciones del inmueble que Juan le ha arrendado porque así la renta le cuesta menos, primero ha de consultárselo a Juan.
Hay ciertas cláusulas que se consideran ilegales en el contrato de arrendamientos y se determinan como nulas, pues nuestro ordenamiento jurídico protege al arrendatario y considera abusivos determinados pactos.
La cláusula más frecuente que se considera nula es aquella en la que el arrendador pretende que sea el arrendatario quien realice las reparaciones en la vivienda.
Ha de quedar totalmente claro que la cláusula anterior es ilegal, pues la Ley determina que tales gastos han de correr a cargo del arrendador y no cabe pacto en contrario.
Aunque el arrendatario haga uso de la vivienda, ésta es propiedad del arrendador, por lo que es lógico que sea él quien efectúe las reparaciones necesarias.
