El decreto-ley que legaliza las edificaciones irregulares en Andalucía
El pasado 25 de septiembre del año en curso, tenía acceso al BOJA la publicación con el número 23 del Boletín Autonómico que contenía el Decreto-Ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Si bien la existencia de edificaciones irregulares en el territorio andaluz, y más concretamente a lo largo de la provincia de Almería, no es una situación novedosa, puesto que numerosos intentos por parte del legislador autonómico han tratado de solucionar este problema, sin embargo hasta la fecha no se había puesto remedio a aquellas construcciones terminadas sobre las que no cabía adoptar medidas de restablecimiento del orden jurídico perturbado, al haber prescrito la posibilidad de aplicación de los sistemas de disciplina urbanística y reposición de la legalidad conforme señala el artículo 185.1 de la Ley de Ordenación Andaluza, encontrándose este tipo de construcciones en un limbo jurídico.
Con esta situación, en la que de un total de 500.000 edificaciones que existían en suelo no urbanizable en nuestra comunidad, en torno a las 300.000 tenían la consideración de irregulares, y de las cuales en aplicación de los distintos desarrollos reglamentarios y modificaciones de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), tan sólo se consiguió declarar como (AFO) -asimilados a fuera de ordenación- a un 26%, que son aquellas construcciones a las que finalmente ha sido posible dotar de los suministros básicos y de los requisitos mínimos de salubridad y seguridad constructiva.
Precisamente esta realidad ha obligado como no podía ser de otra manera, a que el legislador actual establezca nuevas estrategias normativas para afrontar este problema en un intento de solucionar el impacto territorial, ambiental y paisajístico que este tipo de construcciones provocan en nuestro territorio, para resolver además los graves problemas de seguridad y salubridad de aquellos ciudadanos que las habitan.
Si bien a lo largo del Título I de este nuevo cuerpo normativo, se propugna el proceso para la declaración de tales construcciones como AFO, la principal novedad radica en las condiciones mínimas de seguridad y salubridad que deberán ostentar estas construcciones para previamente a su legalización, ser declaradas como asimiladas a fuera de ordenación, para lo cual básicamente los propietarios deberán acreditar que la construcción ostenta con las condiciones de seguridad estructural mínimas que imposibiliten el daño a sus ocupantes o colindantes, que tales construcciones tienen además parámetros de habitabilidad mínimos que aseguren condiciones de humedad óptimas para que no puedan afectar a las personas que las habitan, que deberán estar dotadas de los sistemas de abastecimiento de agua y electricidad con instalaciones oportunas que se ajustarán a la normativa de aplicación, que deberá concurrir en ellas un sistema de evacuación de aguas residuales que se encuentre en buen estado y que cuenten con un sistema de depuración que evite la contaminación del terreno y de las aguas subterráneas o superficiales, o bien cuando éste sea autosuficiente que esté homologado y contar con el debido mantenimiento. Además para el uso residencial, la construcción deberá al menos contar con una estancia que realice las funciones de sala se estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente, en cualquier caso las piezas habitables, no podrán estar situadas en planta sótano, así como todas las estancias deberán disponer de iluminación y ventilación natural, excepto los cuartos de aseo o dependencias auxiliares.
Asimismo habrá que tener en cuenta, que en aquellas construcciones que no cumplieran con acceso a los servicios básicos, podrá autorizarse el acceso a los mismos siempre que no precisen más obras que las necesarias para la acometida o si bien esto fuera imposible, y cuando esta carencia sin embargo, pudiera resolverse mediante instalaciones de carácter autónomo y ambientalmente sostenible, podrá igualmente tramitarse la declaración de asimilado a fuera de ordenación.
El Título II del Decreto-Ley, aporta al problema para las agrupaciones de edificaciones irregulares otra novedad, el denominado Especial de AdecuacióPlann Ambiental y Territorial de Agrupaciones de Edificaciones Irregulares, que podrá ser aplicado en todo tipo de suelo a través de un procedimiento de simplificación de los trámites administrativos, que pretende soluciones de urgencia por lo que no será necesario que estén previstos o desarrollen planes generales o territoriales, permitiendo la ejecución de las obras de infraestructuras necesarias para dotar de la salubridad y seguridad oportuna al conjunto de construcciones siempre y cuando tales actuaciones sean compatibles con el medio ambiente.
Por último el Título III del Decreto-Ley, regula el régimen de incorporación de las construcciones irregulares a la ordenación urbanística, volviendo a establecer para ello criterios de simplificación en comparación con la regulación anterior, cuya principal novedad supone el hecho que sea el propio Consistorio el que en el ejercicio de sus competencias en materia urbanística y con ocasión de la redacción del Plan General de Ordenación (PGOU), o bien mediante su modificación o revisión, pueda incorporar a la ordenación urbanística aquellas edificaciones irregulares que sean compatibles con el modelo territorial y urbanístico conforme los requisitos anteriormente expuestos, sin que computen en cuanto al crecimiento permitido ni en superficie, ni en población a efectos de los distintos Planes de Ordenación Territoriales las viviendas existentes en las agrupaciones de edificaciones irregulares que se clasifiquen como suelo urbano no consolidado.
La realidad en la aplicación de este nuevo Decreto-Ley es que será el Plan General como no puede ser de otro modo, el que decidida reforzando la potestad municipal que resolverá sobre la compatibilidad o no de las agrupaciones de edificaciones irregulares con el modelo territorial que proponga, quedando para el resto que no puedan ser consideradas como compatibles por el PGOU, la posibilidad de crear los oportunos Planes Especiales de Adecuación Ambiental recogidos en el anterior Título II.
Para lograr la eficacia pretendida, resulta imprescindible por tanto, tal y como el propio Decreto-Ley recoge en su Disposición Final Primera, la modificación de la Ley 7/2002 de 17 de diciembre (LOUA), en los artículos 14, 17.2, 34.1b) y 2, 52.1 B).e), 66.4,5 y 6, 169, 178.2, 183.3, 185, 193.1 a) y 3, 207.2, así como la Disposición Adicional Primera.
En definitiva se reforma la LOUA incluyendo los nuevos Planes Especiales de Adecuación Ambiental, se concretan las situaciones en las que concurren la posibilidad de declarar los AFO, así como las situaciones de fuera de ordenación, se establecen mayores controles sobre las situaciones de parcelación, se regula la necesidad de licencia municipal para el acceso al Registro de la Propiedad de cualquier segregación en suelo no urbanizable, eliminando la posibilidad de declarar la innecesariedad de licencia, se incluye además la posibilidad de sancionar cuando se publicite por cualquier medio procesos parcelatorios que no fueran acordes a la legalidad, así como cuando se ejecuten infraestructuras para suministros básicos sin previa autorización, o se produzca la emisión de certificados de antigüedad del inmueble que resultaran falsear la realidad.
Cumple decir por tanto, que nace con el nuevo Decreto-Ley, una nueva posibilidad de legalizar la mayor parte de las construcciones irregulares, puesto que si bien la nueva norma con carácter de urgencia reforma la LOUA dotándola de mayores instrumentos para evitar nuevas construcciones irregulares, sin duda alguna por otro lado flexibiliza en gran medida la posibilidad de legalizar aquellas construcciones que siendo irregulares a la fecha, se encuentren totalmente terminadas y sin posibilidad de aplicarles los sistemas de restitución de la legalidad, lo cual supone respecto a la normativa anterior, una gran oportunidad para todos aquellos propietarios que detentan una vivienda o cualquier otra construcción en esta situación, para que finalmente puedan poner en valor su edificación legalizándola.
Pedro Mario Fernández Cabrera
Lealtadis Abogados
Departamento de Derecho Administrativo
