Tal como informamos en anteriores publicaciones, el Parlament de Cataluña ha aprobado la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos. Dicha aprobación supone la culminación por parte del legislador catalán de la codificación de su Derecho Civil especial, así como un intento de actualizar la regulación de diversas materias.
En la presente publicación nos ocuparemos del contrato de compraventa, cuya nueva regulación pretende tener un ojo puesto en el moderno derecho europeo de contratos intentando respetar, asimismo, la tradición jurídica propia.
El Código distingue tres tipos de compraventa: la compraventa ordinaria, la compraventa de consumo y se establecen especialidades para la compraventa de inmuebles. Vamos a centrarnos en la presente publicación a las dos primeras, siendo la compraventa de consumo aquella en que el vendedor actúa en el ámbito de su actividad empresarial o profesional siendo el comprador ajeno a estas actividades.
Una de las novedades más destacadas del Código Civil Catalán es que permite la validez de la compraventa con precio absolutamente indeterminado. En estos casos, el precio será el cobrado en circunstancias comparables.
Otra novedad que introduce el Código Catalán en relación al Código Civil Común es que el precio puede dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes. El límite de esta concesión está en que el precio que finalmente se fije por la parte beneficiaria sea “manifiestamente no razonable”.
Sin embargo, por el carácter protector de la legislación de consumidores, el Código señala que ello no se aplica a la compraventa de consumo. En esta el precio no puede ser superior al informado en la oferta o anunciado públicamente, debiendo, además, estar incluido en el referido precio los tributos legalmente procedentes.
Introduce el nuevo libro sexto el denominado derecho de información. En virtud de éste el vendedor debe facilitar al comprador información relevante sobre las características del bien, teniendo en cuenta el conocimiento de las partes, la naturaleza y el coste de la información, según resulte, asimismo, de la buena fe.
Especialmente relevante es la nueva regulación de las arras. En tanto no entre en vigor el libro sexto del Código Civil de Cataluña (1 de enero de 2018 en su mayor parte), salvo que las partes hubiesen dispuesto otra cosa, la arras existentes en un contrato de compraventa se presumían penitenciales, es decir, eran un medio para desvincularse las partes de lo acordado, de tal manera que si no se formalizaba el contrato de compraventa el comprador perdía la cantidad abonada en concepto de arras o el vendedor debía restituirlas por duplicado, dependiendo de quién era el sujeto responsable de la no celebración del contrato. Con la nueva regulación, la situación cambia, de tal manera que si no se ha pactado lo contrario, toda cantidad de dinero entregada en concepto de arras se entiende como prueba de la celebración de la compraventa y a cuenta del pago del precio (arras confirmatorias).
Novedosa es también la regulación de las arras penitenciales, que, como se ha indicado, se han de pactar expresamente. Cuando estas arras se han pactado por un término máximo de 6 meses y se han depositado ante Notario, se puede hacer constar en el Registro de la Propiedad, quedando, en este caso, el inmueble afecto a la devolución de las arras, de tal manera que el vendedor que desista de la compraventa y no devuelva las arras responderá frente al comprador directamente con la finca que iba a ser vendida.
En cuanto al régimen de incumplimiento la ley establece lo que denomina “remedios” que son los siguientes:
Estos remedios son acumulables por las partes en la medida que no sean incompatibles entre sí.
La ley, asimismo, prevé la posibilidad de que las partes puedan suspender el pago del precio o el cumplimiento de sus obligaciones, según los casos. Así ocurre en el supuesto en que una de las partes tenga motivos razonables para creer que la otra parte no cumplirá sus obligaciones y así lo notifique.
Como es de apreciar, no son pocas las novedades que contiene la recién normativa aprobada. En las siguientes publicaciones continuaremos analizando los aspectos más notables de la nueva regulación, comenzando con las especialidades y previsiones legales de la compraventa de bienes inmuebles.
