El 23 de enero de 2019 el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, dictó cinco sentencias (44, 45, 46, 47, 48 y 49/2019) en las que sienta doctrina jurisprudencial sobre una materia en la que ha existido una especial litigiosidad en los últimos años, habiendo recibido diferentes respuestas por parte de nuestros tribunales.
En relación a la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, el Tribunal Supremo se pronuncia sobre los efectos de su nulidad. Así, se fijan los siguientes criterios, siempre partiendo de la base de que el prestatario tenga la condición de “consumidor”:
Este criterio es en principio contrario a lo previsto al respecto en el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que en su actual estado de tramitación establece que será el prestamista o entidad financiera quien asuma el 100% del coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario. El Proyecto de Ley no discrimina entre constitución, novación o cancelación y está pendiente de posibles enmiendas en el Senado.
Este criterio coincide con lo previsto por el momento en el Proyecto de Ley citado, según el cual los gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad corresponderán a la entidad financiera.
Adicionalmente, el Tribunal Supremo establece que la inscripción de la cancelación de la hipoteca será a cargo del prestatario o consumidor puesto que es el interesado en la misma.
Una vez más, este criterio es distinto al previsto en el anteriormente citado Proyecto de Ley, conforme al cual -siempre en su actual estado de tramitación- los gastos de gestoría corresponderían en su totalidad a la entidad financiera.
En cuanto a la cláusula relativa a la comisión de apertura a cargo del prestatario, el Tribunal Supremo considera que la misma forma parte del precio del contrato de préstamo y declara la validez de la misma. El Tribunal Supremo somete a la cláusula únicamente al llamado control de transparencia, superándolo, puesto que, en opinión del Tribunal Supremo, es una cláusula conocida entre los consumidores interesados en suscribir un préstamo hipotecario; las entidades financieras están obligadas a informar sobre esta comisión y, además, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades financieras.
Esta pauta va en consonancia con lo dispuesto por el Proyecto de Ley que prevé la posibilidad de pactar una comisión de apertura a cargo del consumidor, que se devengará una sola vez en el momento inicial de la suscripción del contrato de préstamo.
Esta doctrina jurisprudencial servirá para unificar los criterios dispares que venían adoptando las Audiencias Provinciales y los juzgados de primera instancia que conocían de los pleitos relativos a las cláusulas de gastos y de comisión de apertura de los préstamos hipotecarios.
Artículo de Periscopio Fiscal & Legal : https://periscopiofiscalylegal.pwc.es/tribunal-supremo-sienta-doctrina-jurisprudencial-sobre-clausulas-gastos-en-prestamos-hipotecarios/
Socio responsable del área de Procesal y Arbitraje
Senior Associate