José de Mier – Abogado. Bufete de Mier Abogados
Los propietarios son los que, en principio, administran y dirigen las Juntas de Compensación. No obstante la presión de las Administraciones Públicas, en especial los Ayuntamientos, es tal que en determinados momentos ellos imponen las condiciones del desarrollo del proceso de urbanización.
Hemos pasado de un momento en que en el Urbanismo sobraban recursos y posibles beneficios, a otro en el que el control estricto de los gastos es lo único que hace que los propietarios del suelo puedan obtener algún beneficio y así lo será durante un periodo no inferior a los próximos cinco años. Se ha pasado de una situación en que los Ayuntamientos complementaban sus ingresos y equilibraban sus presupuestos con la parte que los promotores cedían de sus beneficios, a otra en que estos beneficios no existen. Los beneficios que entregaban a los Ayuntamientos eran en forma de cesiones de terrenos edificables por encima de lo exigido por la legislación, urbanización de terrenos, pagos no comprendidos dentro del ámbito urbanístico o cesiones económicas, voluntarias por supuesto, para la ejecución de fines que no eran estrictamente urbanísticos o que mejoraban en extremo las obligaciones legales. Existen Convenios Urbanísticos firmados con las Administraciones que no se podrán cumplir por su excesivo coste para el promotor.
Frente a esta futura situación, los propietarios mayoritarios o minoritarios deberán extremar el control a la Administración en su afán de imponer más obligaciones urbanísticas que las que vienen impuestas por el planeamiento o la legislación.
Los gastos de urbanización comprenden, a cargo de los propietarios, todas las obras que vienen determinadas por el planeamiento urbanístico, o sea, dicho en palabras más inteligibles, todos aquellos gastos que cuando se aprobó que se podía transformar el suelo (POUM) se incluyeron como obligatorios. Gastos que vienen determinados en el artículo 114 del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo. Igual supuesto en las modificaciones del POUM. Cuando se aprueba el POUM, o una modificación del mismo, es el momento de recurrir la aprobación cuando para un sector o polígono se impone la realización de obras o pagos superiores a los que el sector puede soportar.
Si se efectúan más cesiones de las posibles económicamente, la cuenta de resultados de los propietarios siempre será negativa. Y no se acomodará al principio básico del Urbanismo de que siempre tiene que existir una equidistribución de beneficios y cargas entre los propietarios y entre los propietarios y el Ayuntamiento.
