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La fianza en los contratos de alquiler urbanos se establece como garantía para el casero.

Con ese dinero, si se han producidos daños en el piso y éstos los ha causado el inquilino, el dueño podrá repararlos.

Es una fianza que se contempla en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Se trata de una cuantía económica que el arrendatario abona al dueño del inmueble con el objeto de que se garantice el cumplimiento de sus obligaciones como inquilino.

Qué cubre la fianza de arrendamiento

La fianza cobre 3 aspectos.

1.El abono de la mensualidad.

2.El pago de los suministros o cantidades que se asimilen a la renta.

3.Los desperfectos producidos en el piso.

El pago de la renta, que es la principal obligación del inquilino.

El pago de las cantidades asimiladas que le corresponda al inquilino. El propietario y el inquilino pueden pactar que este último pague gastos como los de comunidad o los derivados de suministros como el agua o el gas, estos gastos se pueden considerar cantidades asimiladas a la renta y cubiertas por la fianza.

El estado de la vivienda alquilada. El propietario tiene la obligación de entregar la vivienda al inquilino en perfecto estado de habitabilidad. La fianza de alquiler de vivienda cubre el cumplimiento de esta obligación.

La fianza en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, habla de la fianza.

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Así en un contrato de arrendamiento urbano, el inquilino debe abonar un mes como fianza.

En cambio en el alquiler de locales u oficinas, por ejemplo, el arrendatario no debe abonar un mes sino dos mese de fianza.

Dónde se deposita la fianza

En Madrid, los caseros tienen que depositar la fianza de sus contratos de alquiler en la Agencia de Vivienda Social.

Cuando finalice el contrato, el arrendador podrá solicitar a la Agencia que le devuelva la fianza.

A los 5 años, prescribe el derecho a pedir que se la devuelvan y se la quedarán.

Plazo para depositar la fianza

El propietario dispone de 30 días hábiles desde que firma el contrato de alquiler para depositar la fianza.

¿Qué pasa si no lo hace?

Sanciones

●El 2% del importe de la fianza si se ingresa fuera de esos 30 días.

●Si no se colabora con una inspección o se dificulta su trabajo una multa de 6.000 € a 90.000 €

●Multa coercitiva cada cuatro meses.

●multa del 26% al 50% con un tope de 90.000 €

Te podrán sancionar mientras dure el contrato.

Cuando acabe el contrato, a los dos años prescibirá para las más graves y al año para las leves.

Devolución de la fianza

¿Cuándo se tiene que devolver la fianza al inquilino?

Se debe devolver antes de que pase un mes desde que el arrendatario ha desalojado la vivienda.

En el caso de que transcurra más de un mes, la fianza tiene que devolverse con los intereses correspondientes.

Para que sea efectiva dicha devolución, el casero deberá comprobar que no se han producido daños en el piso.

Devolución por incumplimiento de contrato

En el caso de que el inquilino haya firmado un contrato de arrendamiento con el casero de un año de duración y, por lo que sea, se quiere marchar antes de que se cumplan seis meses de contrato, se produce un claro inclumplimiento del mismo.

Esto es así, porque la ley permite al arrendatario marcharse del inmueble siempre que haya estado como mínimo seis meses en él, pero no antes.

También puede incluirse en el contrato que el inquilino se pueda ir antes de estar 6 meses y en tal caso, se estará a lo que se haya estipulado.

Si nada se dice y arrendatario se va, se producen un inclumplimiento y tiene que indemnizar al casero.

¿Cuánto es la indemnización?

Tendrá que pagarle las mensualidades que queden hasta llegar al sexto mes o bien hasta que se alquile el piso de nuevo y además, si se pactó una indemnización por desistimiento tras el sexto mes, también deberá abonarla.

Así las cosas, el dueño puede quedarse con la fianza si el inquilino incumple el contrato.

Desistimiento de contrato

Si una vez pasados los 6 meses de alquiler, el inquilino desea irse del piso, en este caso no se produce ningún inclumplimiento de contrato sino que lo que existe es un desistimiento del arrendatario.

En este caso concreto, si se produce un preaviso con 30 días de antelación al casero, tal y como lo recalca la ley en su artículo 11, se producirá dicho desistimiento.

Esos 30 días que existen desde que el inquilino avisa al casero hasta que se va del piso, tiene que pagarlos, esté o no habitando la finca.

Si no paga esos 30 días, el dueño tendrá derecho a retener para sí la fianza.

Del mismo modo, si en el contrato se ha pactado una indemnización al casero en el caso de que el inquilino se vaya pasados seis meses de contrato, también tendrá que pagarla.

Esta indemnización es de un mes por cada año de contrato quede por cumplir, y si hay periodos que no lleguen al año se pagará la parte proporcional que corresponda.

En el caso de que el arrendatario no pague dicha indemnización, el casero se la podrá cobrar con la fianza.

El dueño también puede retener la fianza si no se pagan las mensualidades, o la luz, el gas, el agua….

Devolución con desperfectos en el piso

Al terminar el contrato de alquiler, el dueño revisará si el piso se deja tal y como estaba.

Si no es así, y existen daños en la finca o en los muebles el casero se lo hará saber al inquilino pues debe ser el propietario quien demuestre que se han producido esos daños.

En tal caso, puede retener la fianza total o parcialmente y no solo eso, sino que también podrá demandar al inquilino por daños si la fianza no cubre los mismos.

Contrato de alquiler sin fianza

¿Qué pasa si firmo un contrato de arrendamiento y no pido fianza?

Muy fácil, ese contrato es nulo.

Además la fianza siempre debe ser en metálico.

Modelo de fianza de alquiler

Si necesitas un modelo de fianza de alquiler puedes pinchar aquí.

Actualización de la fianza

La ley establece que la fianza no se puede actualizar durante los tres primeros años de alquiler.

A partir del cuarto año de arrendamiento se puede actualizar, es decir, puede subir o bajar, en función de la renta que se pague a partir del cuarto año.

En el caso de los locales u oficinas se actualizan los dos meses que se piden.

Lo normal en la actualización es atender a lo que se firmó en el contrato de alquiler y, si no se dice nada rige lo dicho para la actualización de las mensualidades.

Pérdida de la fianza

El arrendatario se quedará sin fianza si:

●No ha pagado la renta

●No ha pagado los suministros

●No deja el piso tal y como lo encontró al entrar en él.

Además, el dueño podrá interponer la correspondiente demanda de desahucio si el inquilino no abona o la renta o los suministros, incluso si no pagó la fianza.

¿Es obligatoria?

Efectivamente, todo contrato de arrendamiento urbano debe llevar asociada una fianza, así lo dice la L.A.U. en su artículo 36.1.

Por tanto, es obligatoria y hay que abonarla en el momento en el que se firma el contrato de alquiler.

De hecho, si no hay fianza, el contrato podrá resolverse por el arrendador.

¿Lleva iva?

No, la fianza no lleva IVA. Está exenta.

Así lo establece el artículo 20 del Impuesto sobre el valor añadido.

Otras garantías adicionales para el casero

Además de la fianza, en los contratos de alquiler se pueden contemplar otro tipo de garantías a favor del casero, algunas de ellas pueden ser:

●Avales de entidades financieras

●Contratación de seguros en caso de impago de la renta

●Otros depósitos…

Así lo establece el artículo 36.5 de la LAU:

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.