I.- Introducción
La figura de la fianza en los contratos de arrendamientos de fincas urbanas (pues a esta modalidad de contrato se circunscribe), se puede definir conceptualmente como la cantidad económica que el inquilino o arrendatario debe entregar al arrendador para garantizar el cumplimiento de determinadas obligaciones por su parte. Se trata, pues, formalmente de una garantía a favor del arrendador.
Su regulación positiva actual se encuentra en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de Noviembre (Fianza. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda…)
Esta redacción actual no es la que inicialmente fijó la Ley, sino que ha sufrido varias modificaciones: por la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social se le añadió el último apartado, referente a la exención de constituir fianza para las Administraciones Públicas, y Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales en su función pública de colaboración con la Seguridad Social (retomando con ello la previsión que ya se contenía en la ley anterior); por la Ley Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2011, que también afectó al apartado 6 al definir más concretamente las Administraciones Públicas exentas; y luego la odificación introducida por la Ley Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que modificó los apartados 2 y 3 iniciales, en el sentido de permitir la actualización de la fianza a partir de los tres años de vigencia del contrato, en lugar de los cinco iniciales, manteniendo la remisión la voluntad de las partes en el contrato esa posibilidad de “actualización”.
Se constituye, pues, como una figura de garantía básica y, si se quiere, inicial, para el arrendador, a cargo del arrendatario, aunque como se ha indicado, no es la única, pues el legislador (tal vez consciente de su “endeblez”) abrió la puerta a garantías adicionales que si bien no son impuestas por la ley, se deja la posibilidad a ser pactadas por las partes, en el contrato, y que normalmente, son entre otras, aval bancario, seguro de impago de alquiler, depósito, etc.; y que el arrendador, para garantizarse en lo posible el cumplimiento de la obligación principal de pago y/o el mantenimiento de la finca del inmueble, sobre todo en grandes ciudades o respecto de inmuebles más cotizados, puede imponer en el contrato.
Decir, aunque se trata de una obviedad pues está recogido de forma expresa en la ley y deviene de la anterior, que la cuantía de la fianza se distingue entre el equivalente a una mensualidad de renta para las viviendas y a dos mensualidades cuando el arrendamiento lo es para uso distinto, normalmente para un local de negocio.
II.- Finalidad y aplicación de la fianza (o las garantías adicionales).
Los eventuales incumplimientos que permitirían al arrendador hacer uso de la fianza para reintegrarse de los perjuicios, se desdoblan en dos apartados fundamentales:
Y es en este campo, y más concretamente en el segundo apartado en el que, no es difícil atisbar, se centran los problemas y controversias sobre lo que pueden considerarse como daños o desperfectos de los que tendría que responder el arrendatario y que darían derecho al propietario arrendador hacer uso directo en su caso de la fianza, ya que la Ley no hace una mención expresa ni enumera los supuestos para los que debería responder la fianza, como se concretarían u objetivarían esos posibles daños o desperfectos.
Resulta normal que durante la vida del contrato, y en base a la privacidad o derecho a la intimidad de que goza el arrendatario respecto del inmueble, no suelen apreciarse los daños o desperfectos causados por el inquilino, más all´-a que éste los comunicase, o que se manifestaran externamente. Es cuando llega el momento de dar por concluido el contrato de arrendamiento es cuando suelen darse esos problemas respecto a si el arrendador puede quedarse o no con parte de la fianza (o con toda) para reparar determinados daños que ha observado en el inmueble y sobre todo, que puedan ser imputados al arrendatario.
Se podría considerar que pese a haberse producido gastos, modificaciones en el inmueble o incluso daños aparentes, el arrendador no podría hacer uso de la fianza en casos como los siguientes:
Por su parte, el arrendador sí podría usar la fianza para reparar daños cuando se aprecie y, sobre todo, se pueda objetivar que el inquilino sea el culpable directo o indirecto de daños constatables, tales como rotura de muebles, elementos sanitarios, paredes o techos, etc…, que, expresa la doctrina, “no sean atribuibles al uso cotidiano de la vivienda”, y que tampoco se hayan podido causar por accidente.
De nuevo, no es difícil pensar que la concreción o prueba de tales circunstancias se presenta más que problemática: por un lado, se suelen comprobar por el propietario una vez finalizado el contrato y cuando el inquilino ya ha dejado el inmueble, y en no pocas ocasiones ya no se tiene contacto con él.
La solución práctica, o al menos, por la vía de los hechos que suele ocurrir en estos casos es que el propietario retenga para sí la fianza, (lo que en todo caso debería al menos notificar al inquilino), si es que no quiere, o no puede o no le compensa reclamar más importe por vía judicial, si los daños fueran de más entidad o superasen claramente el importe consignado, y también es normal que, si efectivamente esa circunstancias de los daños acaeció, que el inquilino no reclame su devolución y ahí finalice el proceso, normalmente con más “daño” para el propietario-arrendador que para el inquilino que ya ha abonado el inmueble. Porque además, y tampoco es un caso infrecuente, se suele dar la circunstancia que cuando el inquilino “sabe” que va a abandonar la finca, deje de pagar la última o últimas mensualidades, “a cargo” de la fianza, y en tal caso, si luego se precian los daños, en no pocas ocasiones, los propietarios suelen resultar notoriamente perjudicados al verse abocados a “compensar” con la fianza los últimos impagos, y no existir ya “margen” o garantía suficiente para reclamar el importe de los eventuales daños si los hubiere (y en bastantes casos suele haberlos).
III.- Otros aspectos accesorios: actualización, ingreso en establecimientos públicos y devolución de la fianza.
En la práctica, y a juicio de este comentarista, se trata de una previsión legal de poca repercusión práctica y utilización (y mucho menos si se trata de rebajar la fianza una vez que ya se abonó); por esta vía lo único que se obtendría sería una “actualización” de la fianza, de bastante poca cuantía. Esta eventual actualización o mantenimiento de la garantía se suele solventar, en su caso, a través de las garantías adicionales cuando se exigen y pactan, que es lo que en realidad viene a denotar la verdadera voluntad de la propiedad del cumplimiento estricto del contrato e integridad de la finca.
En cuanto a la obligatoriedad del ingreso de la fianza en un establecimiento público, la misma deviene de la antigua previsión de la tramitación de los contratos de arrendamiento a través de las extintas Cámaras de la Propiedad Urbana. Tras su desaparición, y desde hace años, el mantenimiento de las fianzas se gestiona a través de las Administraciones Autonómicas. La mayoría de las Comunidades Autónomas han regulado la materia del ingreso o depósito en sus arcas del importe de la fianza legal, es decir, es necesario que el arrendador ingrese en los organismos correspondientes de cada Comunidad el importe de la fianza, eso sí la estrictamente legal, no de la contractual adicional si la hubiera.
Y para el caso de que el arrendador no realizase tal ingreso o depósito de la suma prevista, existe una previsión sancionadora en cada caso que se según la Comunidad de que se trate, y a la que habría que estar.
Evidentemente, con tan vagas y escuetas previsiones legales, este tema de la devolución de la fianza es una de las cuestiones que mayores conflictos genera tras el contrato, pues durante la vida del mismo, como normalmente el propietario no suele comprobar los daños o desperfectos (más allá de los apreciables a simple vista o externos), la única obligación que pesa sobre el inquilino es el pago de la renta, y si no se cumple, existe la posibilidad de interponer el procedimiento judicial de desahucio, (que con las últimas reformas legales además se ha facilitado y agilizado enormemente para el arrendador), por lo que los conflictos o “discrepancias” suelen manifestarse al finalizar el contrato y acceder el propietario al inmueble, que es cuando se suelen comprobar los desperfectos.
De no existir estos y finalizar el contrato, digamos, normalmente, el arrendador estará obligado a devolver la fianza íntegramente al inquilino en el plazo a que se ha hecho referencia antes.
Esta devolución, con las actuales previsiones administrativas, se materializa entregando el impreso o modelo oficial de reguardo, que el inquilino recupera, o recuperando el propio arrendador el importe y entregándolo al inquilino. De no procederse a tal devolución, el inquilino tendría que reclamar el importe, normalmente con carácter recepticio o fehaciente para que en su caso quede constancia e efectos de una ulterior reclamación judicial si fuese necesaria.
Ahora bien, si el arrendador apreciase daños en el inmueble, es cuando podría retener la fianza y aplicar su importe, en todo o en parte, a reintegrar o indemnizar dichos daños.
El arrendador podrá retener la fianza si al finalizar el contrato se deja constancia de que el inquilino no ha cumplido alguna de sus obligaciones, como puede ser el pago de determinadas cantidades o el deber de cuidado del inmueble.
Pero en este caso, el problema principal reside en la acreditación objetiva y constatable de tales “obligaciones”. Si las mismas se refieren al impago de mensualidades de renta, no suele haber problemas, pues basta constatar que no se han pagado, o que arrendatario no disponga de los correspondientes justificantes de pago.
Pero para el caso de los daños o desperfectos, es claro que se deben constatar y, además, acreditar, pues para el caso de que quedase constancia al finalizar el contrato y acceder al inmueble de la existencia de tales daños, sería muy difícil para el arrendador poder aplicar el importe de la fianza, o al menos, aplicarlo sin ser objeto luego de una reclamación por el arrendatario.
Y a este respecto, solo queda remitirnos nuevamente a lo ya dicho: en la práctica habitual, y sobre todo en contratos de poca cuantía o duración, que en casos en que se hayan producido alguna suerte de desperfectos en los inmuebles una vez recuperados por los propietarios, éstos suelen retener directamente el importe de la fianza sin reclamar cantidades superior, y/o los inquilinos suelen renunciar a su reclamación si se ha producido tal retención, y ello al objeto de evitar la interposición y tramitación de procedimientos judiciales que sólo en tiempo y eventuales costes procesales podría resultarles antieconómicos, o cuando menos, no lo suficientemente “atractivos”.
Es por ello que, como colofón a estas notas, la eventual utilización de otros medios de resolución de conflictos, como acudir a servicios de mediación, arbitraje, servicios de consumo, etc…, podrían resultar una alternativa a tener en cuenta cuando los casos y las cuantías así lo pudieran merecer.
Pulsar aquí para ver el artículo en la publicación original de la Revista Inmueble
Francisco José Montoro Cádiz
