El pasado día 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que nace por la trasposición de la Directiva 2014/17 y por la necesidad de incrementar la seguridad jurídica, la transparencia, la comprensión de los contratos y las cláusulas y el justo equilibrio entre las partes.
A grandes rasgos la norma se aplica a contratos de préstamo o de crédito concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional cuando el prestatario sea persona física y el contrato tenga por objeto el préstamo o crédito con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial o que la finalidad sea la de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir de uso residencial. Es decir, los préstamos hipotecarios.
Delimitado el ámbito de aplicación de la ley, cabe destacar la regulación de la fase precontractual, donde se prevé un primer asesoramiento por parte de los prestamistas o los intermediarios inmobiliarios, los que deberán constar debidamente inscritos en un Registro Público (siendo reconocidos por las autoridades competentes y sujetos a supervisión), quienes deberán de presentar al menos 3 ofertas vinculantes de entidades y un segundo asesoramiento por parte del Notario, quien deberá de realizar el acta de control previo o acta de transparencia.
En una primera instancia, el prestamista deberá de evaluar la solvencia del potencial prestatario, estudiar su historial crediticio y realizar una tasación de los inmuebles y ofrecer la información precontractual con la FEIN (Ficha Europea de Información Personalizada), la FIAE (ficha de advertencias, tales como cláusulas relevantes, índices de referencia, etc…), una simulación, en su caso, de diferentes escenarios en relación a los intereses, y una copia del proyecto de contrato, la distribución de gastos, las condiciones del seguro. Toda esta información debe ser trasladada con una antelación mínima de 10 días naturales desde que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta hasta la fecha de firma del préstamo hipotecario.
Una vez enviada la documentación al notario, este la verificará y controlará. Validada la documentación, el Notario concederá una cita obligatoria con el prestatario para formalizar el Acta de Transparencia. Si el resultado es positivo, podrá autorizar la escritura. Por el contrario, si es negativo, no podrá formalizarse. Esta cuestión produce cierta preocupación entre los notarios por cuanto que, entendida esta exigencia de modo escrupuloso, es posible que los consumidores no avezados precisen de un auténtico cursillo en cláusulas hipotecarias.
De la propia formalización destacamos que se establece un régimen imperativo determinado por la ley, sin admitir pacto en contrario (intereses demora, vencimiento anticipado etc…), el carácter irrenunciable de los derechos del prestatario, se especifica que el interés de demora podrá ser de tres puntos sobre el remunerativo, se regulan las comisiones y en relación a los gastos se establece que el prestamista asume los notariales, los de inscripción y los de gestoría, y el prestatario los de tasación; en cuanto a los impuestos, se remite a lo establecido en la propia ley singular del impuesto. Se prohíbe, en general, la cláusula suelo.
En relación al vencimiento anticipado del préstamo, la ley prevé que el incumplimiento sea significativo. Debe concurrir que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses y que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalga, para el caso de que se encuentre en la primera mitad de la duración del préstamo, al 3% de la cuantía del capital concedido, que se considerará cumplido cuando el impago equivalga a 12 plazos mensuales, y en caso de encontrarse en la segunda mitad de la duración del préstamo, al 7% de la cuantía del capital concedido (equivalente a 15 plazos mensuales).
Estos son los extremos más destacables de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que esperemos que consiga su objetivo de transparencia y de equilibrio entre las partes y evite los errores y abusos que causó su fácil acceso en anteriores épocas (que provocó la burbuja inmobiliaria y sus nefastas consecuencias), pero sin que se provoque una limitación de acceso de las familias al crédito inmobiliario.
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David Roca – Abogado
