EL CAMBIO SOCIAL EN EL RESIDENCIAL PLURIFAMILIAR DE BARCELONA
Se venía hablando y cocinando en el backstage del Ayuntamiento de Barcelona la “Modificació n del Plan General Metropolitano para la obtención de vivienda de protección pública en suelo urbano consolidado en Barcelona” (MpPGM), que con más de un susto ha sido aprobada inicialmente por la Comisión de Ecología, Urbanismo y Movilidad el pasado lunes 18 de junio y publicada en el Boletín Oficial de la Provincia de Barcelona el 20 de junio de 2018.
El documento aprobado inicialmen te es extenso, denso y novedoso, así que a dos días de su publicación apelamos a un posterior análisis de mayor calado, hacemos cuantas reservas son necesarias dada la inmediatez en la redacción de estas cuatro pinceladas y evitamos hacer consideraciones jurídicas sobre la propuesta de ordenación que contiene y sus aspectos formales (su motivación o no, su adecuación o no al principio de jerarquía y legalidad, la exclusión del sector privado inmob iliario en la participación ciudadana, la insuficiencia y el error en las estimaciones del informe económico, la ausencia de estudio de alternativas, el acierto o no de la decisión adoptada, etc.).
Aquí únicamente se resume el contenido principal de la MpPGM y se trazan unas sugerencias a valorar por q uienes estén promoviendo o vayan a promover residencial plurifamiliar en actuaciones edificatorias de nueva construcción o gran rehabilitación en Barcelona.
1. Operaciones afectadas: nueva construcción o gran rehabilitación con una edificab ilidad superior a 600 m2 y con destino a vivienda plurifamiliar. Obligación de destinar un mínimo del 30% del techo a vivienda de protección oficial
La norma principal que la MpPGM estipula es que las operaciones edifica torias que comporten una nueva construcción o una gran rehabilitación de techo residencial plurifamiliar en más de 600 m2t, deben destinar un mínimo del 30% de ese techo a vivienda de protección oficial (VPO). Además la MpPGM regula el derecho de adquisici ón preferente de las VPO en favor del Ayuntamiento y regula el régimen de las licencias de primera ocupación. Lo vemos por partes:
Se entiende por nueva construcción , las obras mayores correspondientes a: (i) la construcción y edificación de nueva planta; (ii) la ampliación de edificios que den lugar a nuevos locales o unidades funcionales, es decir, en los que se aumente la densidad.
Se considera gran rehabilitación , las obras mayores siguientes:
(i) Las obras que constituyan una actuación global en el edi ficio que comporte, además, alguna de las actuaciones siguientes: (i) incremento de la edificabilidad o el volumen edificado; (ii) incremento del número de viviendas, departamentos o unidades funcionales existentes anteriormente; (iii) cambio del uso princ ipal del edificio y, por último, (iv) redistribución general de espacios con modificación de elementos comunes del edificio.
(ii) La substitución del edificio, aunque se mantenga la fachada o algún otro elemento estructural.
(iii) Y la ejecución simultánea o sucesi va de otras obras de reforma o rehabilitación que tengan un coste igual o superior al 50% del valor de la construcción de nueva planta de características similares y con el mismo techo que en la edificación existente.
La regla de destinar el 30% de VPO a demás de requerir esa nueva construcción o gran rehabilitación en los términos expuestos, exige que la operación se destine a residencial plurifamiliar. Así, la MpPGM incorpora esta exigencia en las siguientes claves urbanísticas plurifamilia res residencia les del PGM: (clave 12 y 12 b): zona de núcleo antiguo; (clave 13): zona de densificació n urbana: intensiva (13a) y semintensiva (13b); (cla ve 15): zona de conservación de la estructura urbana y edificatoria ; (clave 18): zona sujeta a ordenación volumétrica específica (clave 18); (clave 20): subzonas plurifamiliar es Ia V de ordenación en edificación aislada ; y las subclaves creadas a partir de las sucesivas modificaciones del PGM (por ejemplo, 13E, 12SA etc.) que admiten, todas ellas, el uso de vivienda.
Y, en los supuestos de suelo urbano consolidado, las siguientes claves: (clave 11): centre direccional; (clave 14a y clave 14b): zona de remodelación; (clave 16): zona de renovación urbana.
Las excepciones a la regla general en las que , por tanto , no se aplica la obligación del destino parcial del 30% a VPO , son las que siguen:
(i) Las parcelas resultantes de la ejecución de polígonos de actuación urbanística o bien incluidas en actuaciones de dotación que ya hubieran incorporado las reservas de VPO y que aún no hubieran construido.
(ii) En las fincas catalogadas como A, B y C cuando la rehabilitación comporte el mantenimiento o recuperación de la tipología original y siempre que no incremente el número de viviendas originales .
Por otra parte, la MpPGM sujeta l as VPO al derecho de preferente adquisición a favor de la a dministración y, por tanto, el Ayuntamiento de Barcelona podrá ser el beneficiario.
Por último, respecto la licencia de primera o cupación de dichas actuaciones edificatorias queda condicionada a : (i) a la calificación definitiva de la vivienda con protección oficial y (ii) la constancia registral, en cada una de las unidades destinadas a vivienda con protección oficial, de este destino durante la vigencia del planeamiento y de acuerdo con la legislación aplicable; dicha obligación, se deberá mantener en el caso de transmisión de las mismas.
Expuestas sucintamente las determinaciones principales contenidas en la MpPGM a continuación se resumen las fases de la tramitación, su entrada en vigor y la posposición excepcional de su exigibilidad.
2. Trámites urbanísticos hasta la eventual aprobación definitiva. Entrada en vigor. Posposición excepcional de su exigibilidad durante 2 años desde su entrada en vigor
Los trámites administrativos que deben segui rse resumidamente hasta la eventual aprobación definitiva de la MpPGM son los siguientes:
- Aprobación inicial: acuerdo de la Comisión de Ecología , Urbanismo y Movilidad del Ayuntamiento de Barcelona de 18 de junio, BOPB de 20 de junio de 2018. El documento obra en la siguiente web : http://w10.bcn.es/APPS/secwebambit/detallAmbitAc.do?reqCode=inspect&referencia=B1600 .
- Información al público (30 días): tramite actual. A expensas de la última publicación oficial, el plazo para presentar alegaciones finalizaría el próximo 20 de julio de 2018 .
- Aprobación provisional: Ayuntamiento de Barcelona.
- Aprobación definitiva: Subcomi sió n de Urbanismo de Barcelona .
Con la publicación oficial del acuerdo de aprobación definitiva, la MpPGM entraría en vigor y seria plenamente eficaz.
Aunque (y esto es importante) la MpPGM prev é tres supuestos en los que esa exigibilidad de destinar un mínimo del 30% de VPO se pospone dos a ños desde su entrada en vigor . Se trata de los siguientes:
(i) Haber solicitado la licencia de obras mayores antes de la publicación de la aprobación definitiva de la MpPGM.
(ii) En las transacciones inmobiliarias autorizadas en documento público entre el 1 de julio de 2016 hasta el 19 de junio de 2018 .
(iii) Las transacciones inmobiliarias autorizadas en documento público entre el 1 de enero y el 30 de junio de 2016 , sólo deberán destinar el 20% de VPO de la edificabilidad durante los 2 primeros años de vigencia de la Modificación. A partir del tercer año deberán destinar el 30%.
Transcurrido el plazo de 2 años desde la entrada en vigor de la MpPGM, cualquier actuación de nueva construcción o gran rehabilitación se sujetará al régimen general de destino parcial d el 30% a VPO.
3. Las primeras ideasLa MpPGM que se aprobara definitivamente podría incorporar con matices novedades y cambios en comparación con la propuesta de ordenación ahora aprobada inicialmente. Los cambios deberían adoptarse caso de estimarse las a legaciones que pudieran presentarse en el actual trámite de información al público y en función de las prescripciones contenidas en los informes sectoriales a emitir .
En consideración a esa posible variabilidad sugerimos las primeras estrategias con el obj etivo de obtener más seguridad jurídica en las promociones inmobiliarias o de residencial plurifamiliar mediante nuevas construcciones o grandes rehabilitaciones en parcelas o edificios de Barcelona:
En primer lugar, de forma inmediata y urgente , debería presentarse la solicitud de la licencia de obras mayores para la nueva construcción o gran rehabilitación. A poder ser, antes de agosto de 2018 y, en cualquier caso, antes que se aprueba definitivamente la MpPGM . Ahora mismo no se puede predecir cuándo se aprobará en su caso definitivamente la MpPGM , sin embargo, según información obtenida, la voluntad del Gobierno municipal seria adoptar el acuerdo en el ejercicio 2018 . Para ello s erá necesario el consenso político y tener presente que las próximas eleccion es municipales en principio serán en el mes de mayo de 2019.
En segundo lugar, como medida también garantista, debería solicitarse inmediatamente el certificado de aprovechamiento urbanístico , de conformidad con el artículo 105 del Decreto Legislativo 1/2 010; y , volver a solicitarlo , a los 6 meses de haber sido emitido por el Ayuntamiento.
En tercer y último lugar, debería valorarse la oportunidad de formular alegaciones antes del 20 de julio de 2018 puesto que una vez se apruebe definitivamente la MpPGM únicamente podrán interponerse recursos contencioso-administrativos ya que la jurisprudencia viene considerando que contra la aprobación definitiva de los planes urbanísticos, al ser disposiciones generales, no cabe la interposición de recursos administrativos sino únicamente recursos judiciales.
