Por fortuna, la Legislación actual, acorde con la realidad social del momento, prevé un procedimiento judicial especial y exclusivo a las Comunidades de Propietarios para, precisamente, resolver este tipo de situaciones.
En el presente artículo se resumirán los requisitos necesarios a fin de interponer dicho procedimiento, teniendo en consideración las particularidades que rigen en Cataluña.
Así pues, previo a la reclamación judicial, deben cumplirse con los siguientes:
1.- Celebrar una Junta de Propietarios debidamente convocada por la que se acuerde, entre otros, aprobar la liquidación de la deuda que tenga el propietario moroso con la Comunidad y autorizar al presidente para que otorgue poder a favor de letrado y procurador, para que pueda exigirla judicialmente.
2.- Notificar el Acta de la Junta al propietario moroso, ya sea en el domicilio indicado por el mismo o, en su defecto, en su piso o local. Ahora bien; si ambas notificaciones resultan infructuosas, se procederá a la notificación a través del Tablón de Anuncios de la Comunidad. ¡Ojo! Esta última forma de notificación contemplada por la Ley, que da por efectiva la notificación realizada, no excluye que haya intentado realizarse previamente por las dos vías anteriores.
3.- Enviar un requerimiento de pago –que no debe confundirse con el envío del Acta de la Junta– por el que se reclame la cantidad adeudada en cuestión y las consecuencias de ignorar dicho requerimiento.
4.- Certificar el impago de la deuda liquidada en el Acta por quien haga las funciones de secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente.
Una vez realizado todo lo anterior, es cuando podemos interponer el procedimiento monitorio que la Ley contempla exclusivamente para las Comunidades de Propietarios y disfrutar de sus ventajas. Por ejemplo, una vez admitida la demanda, el moroso dispone de 20 días para contestar, de tal forma que, si no lo hace, podremos solicitar directamente la ejecución y, por ende, el embargo de sus bienes hasta satisfacer la deuda en su totalidad. Otra ventaja es que las costas judiciales, en este tipo de procedimiento, siempre van a cargo del demandado. Es más, algunas Audiencias Provinciales consideran que la parte demandada deberá correr igualmente con dichas costas aun cuando haya consignado la deuda antes de ser emplazado y siempre que la demanda haya tenido entrada en el Juzgado.
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David Ruperti – Abogado
