El 22 de septiembre de 2020 entró en vigor la Ley catalana 11/2020, de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda (la Ley 11/2020, de 18 de septiembre).
El objetivo, según establece la Exposición de Motivos de la norma, es mejorar el acceso a una vivienda digna y asequible con políticas públicas.
Para ello, pretende regular el precio de los contratos de arrendamiento de vivienda en Cataluña, estableciendo un régimen de contención de rentas que modera y limita el precio de los alquileres, mediante 3 factores: la calificación de determinadas zonas de Cataluña como “áreas con mercado de vivienda tenso”; el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y; el precio de referencia del contrato.
La declaración de un municipio o de parte de un municipio como área con mercado de vivienda tenso requiere que en todo el territorio afectado por la declaración sea de aplicación el régimen de contención de rentas.
La competencia para efectuar esta declaración corresponde a la Generalidad de Cataluña, con excepción de la ciudad de Barcelona, que le corresponde al Ayuntamiento de Barcelona, y del ámbito metropolitano de Barcelona, que le corresponde al Área Metropolitana de Barcelona. No obstante, con carácter excepcional, por la situación de emergencia en materia de vivienda (acusada por los efectos económicos derivados de la pandemia del Covid-19) la ley aplica directamente dicha declaración a los municipios que han sufrido un incremento superior al 20% en el periodo comprendido entre los años 2014-2019, incluidos en el Área Metropolitana de Barcelona o con una población superior a 20.000 habitantes (se encuentran afectados Barcelona, Girona, Lleida y Tarragona, entre otros 56 municipios). Se trata de una medida transitoria, de una duración máxima de un año, que dejará de surtir efecto cuando se formalice una nueva declaración para dichos municipios.
La limitación de las rentas se instrumenta mediante la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que informa del precio de los alquileres de viviendas análogas al que es objeto de arrendamiento. En concreto, el índice informa de la media de euros/m2 del arrendamiento de viviendas en una ubicación y con una superficie determinadas, así como de un margen de precio superior e inferior a dicha media.
Pues bien, el precio de referencia del contrato se establece de acuerdo con el índice mencionado, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior. Excepcionalmente el precio de referencia podrá desviarse del índice atendiendo a supuestos especiales determinados por la norma.
A continuación se exponen las principales medidas en las que se concreta el nuevo régimen en la Ley 11/2020, de 18 de septiembre:
Respecto al régimen sancionador, la norma modifica la Ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, introduciendo en la tipificación de infracciones las relativas al incumplimiento de las obligaciones del régimen de contención de rentas.
Cabe señalar que estas nuevas medidas deben complementarse con otras normas aprobadas recientemente. En el ámbito estatal, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler y, en el ámbito autonómico, el Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, que también introdujeron medidas dirigidas a paliar las dificultades económicas para el acceso a la vivienda, (entre otras a destacar, la asunción de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato por parte del arrendador cuando este sea una persona jurídica, o la ampliación del periodo de prórroga obligatoria, estableciéndola en 5 años o 7 años, dependiendo si el arrendador es una persona física o jurídica).
Veremos si el conjunto de dichas normas (si no son declaradas inconstitucionales por el TC) surten efectos prácticos (aumento de arrendamientos de vivienda a precios asequibles) o, si por el contrario, como señalan variados expertos, provocan el efecto contrario.
Artículo de Periscopio Fiscal & Legal : https://periscopiofiscalylegal.pwc.es/medidas-urgentes-en-materia-de-contencion-de-rentas-en-los-contratos-de-arrendamiento-de-vivienda-en-cataluna/
Socio del Departamento de Regulatorio en PwC Tax & Legal Services
Abogada del Departamento de Regulatorio