El Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, sobre medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, introduce, entre otras, medidas para reducir los costes de Pymes y autónomos previendo la posibilidad de pedir una moratoria en el pago de renta en los alquileres de locales para uso distinto del de vivienda.
Analizamos brevemente sus alcances.
Moratoria en arrendamientos de uso distinto del de viviendaen los que el arrendador es titular de más de 10 inmuebles
Aquellas personas físicas o jurídicas que sean arrendatariasdeun local para uso distinto del de vivienda, estarán facultadas para solicitar a la parte arrendadora el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la rentasiempre que no se hubiera llegado a un acuerdo previosobremoratorias en el pago o rebajas en la renta.
Se podrá solicitar esta moratoria cuando la parte arrendadora:
a) Sea una empresa o entidad pública de vivienda, o
b) Sea un gran tenedor.Tendrá la consideración de gran tenedor aquella persona física o jurídica que es titular de una superficie edificadade más de 1.500 metros cuadrados o que es titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros.
Por su parte, podrán solicitar esta moratoria:
a) Autónomos que tenganel inmueble afecto una actividad económica y cumplan los siguientes requisitos:
* esté dado de alta a fecha de declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia,
* su actividad se haya visto suspendida por la declaración del estado de alarma u órdenes dictadaspor las Autoridades,
* en caso de que la actividad no se haya suspendido acorde al párrafo anterior, que se haya reducido la facturación del mes anterior en un 75% o más, respecto al mismo mes del año pasado.
b) PYMEs que tengan el inmueble afecto una actividad económica y cumplan los siguientes requisitos:
* no superen los umbrales del artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital,
* su actividad se haya visto suspendida por la declaración del estado de alarma u órdenes dictadas por las Autoridades,
* en caso de que la actividad no se haya suspendido acorde al párrafo anterior, que se haya reducido la facturación del mes anterior en un 75% o más, respecto al mismo mes del año pasado.
De cumplirse los requisitos anteriores, la moratoria solicitada deberá ser aceptada por la parte arrendadora yse aplicará de manera automática. La moratoria afectará al pago de todas las rentas comprendidas dentro del estado de alarma. Tras la finalización del estado de alarma, para el caso enque el impacto del COVID –19 no permitiera aún hacer frente al pago de la renta, podrá prorrogarse los efectos de la moratoria, mensualidad a mensualidad, sin poder exceder nunca las 4 mensualidades.
Las rentas afectadas por la moratoria se aplazarán, sin penalización ni intereses, hasta un plazo máximo de dos años.
Moratoria en arrendamientos de uso distinto del de viviendaen los que el arrendador no es titular de más de 10 inmuebles
En el caso de que la parte arrendataria cumpla los requisitos del apartado anterior pero la parte arrendadora no tenga la consideración de gran tenedor de inmuebles, podrá la parte arrendataria solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario de la renta en el plazo de un mes a contar desde el 23 de abril de 2020, pero en este caso el arrendador no estará obligado a aceptar la moratoria. Es decir, en este caso la cuestión quedará al posible acuerdo entre las partes.
La medida alternativa que se ofrece en estos casos es poder destinar la cuantía entregada como fianza o garantía al pago total o parcial de las mensualidades aplazadas. La parte arrendataria quedará obligada a reponer la cuantía utilizada de la fianza en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo, o en el plazo que reste de vigencia del contrato, para el caso que este plazo fuera inferior al año.
