El Gobierno ha decretado con motivo de la crisis generada por la guerra de Ucrania una congelación de las rentas del alquiler de vivienda, mientras el Tribunal Constitucional ha anulado gran parte del contenido de la Ley de Vivienda catalana.
En el último mes han tenido lugar dos acontecimientos que afectan de modo directo al mercado de la vivienda de alquiler, tanto a nivel nacional como catalán.
Se trata, en primer lugar, de la declaración de inconstitucionalidad de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas con motivo de la sentencia del Tribunal Constitucional del pasado 10 de marzo; y, en segundo lugar, del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, aprobado por el gobierno y publicado en el BOE el 30 marzo, el cual prevé una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta.
Con respecto al primero de los temas, el Tribunal Constitucional declaró nulos una serie de artículos contenidos en la ley autonómica catalana que regulaba la contención de rentas en el alquiler de vivienda, dejándola casi en su totalidad vacía de contenido.
El principal mecanismo utilizado en dicha ley para conseguir la contención de los precios de alquiler consistía, grosso modo, en imponer al propietario de la vivienda que firmase un nuevo contrato de alquiler la obligación de arrendarla con una renta que debía ser la inferior de entre las siguientes: la renta actualizada del anterior contrato; y el índice de referencia por metro cuadrado, calculado teniendo en cuenta el alquiler de pisos con características similares. Cabe mencionar que dichas limitaciones únicamente eran aplicables en las declaradas zonas residenciales tensionadas.
La inconstitucionalidad de la norma ha venido motivada por un tema de competencia, que no de contenido, al considerar el Tribunal Constitucional que la comunidad autónoma de Cataluña había entrado a legislar los criterios de ordenación general de la contratación privada, materia reservada en exclusiva al estado en vulneración del artículo 149.1.8 de la Constitución Española.
En aras de garantizar la seguridad jurídica, el TC también se ha pronunciado en el sentido de que la sentencia no tendrá efectos retroactivos, sino pro futuro, manteniendo la plena validez de aquellos contratos de arrendamiento que se perfeccionaron desde la entrada en vigor de la norma hasta su derogación.
En cuanto al RDL 6/2022 aprobado por el Gobierno, el artículo 46 del mismo prevé, de manera extraordinaria, la limitación de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda cuya actualización deba llevarse a cabo en los meses de abril, mayo y junio de este año.
Esta medida trata de contrarrestar el efecto de la disparada inflación, motivada en gran parte por el aumento de los costes de los suministros energéticos y acentuada por la reciente guerra de Ucrania, hasta el punto de llegar a alcanzar el IPC en el mes de marzo, una variación interanual del 9,8%, índice que con más asiduidad se incluye en los contratos de alquiler para actualizar la renta de forma anual.
De acuerdo con el mencionado artículo 46, los mecanismos para actualizar la renta dependerán de si el arrendador es gran tenedor o no, teniendo tal consideración la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.
Para los grandes tenedores, la nueva renta actualizada será aquella que hayan acordado las partes, sin que el aumento acordado pueda superar el porcentaje de variación anual del último Índice de Garantía de Competitividad (IGC) publicado (2,02% en enero 2022).
En los casos de arrendadores que no sean grandes tenedores, se permite la libertad de pacto entre las partes y, en defecto de pacto, el incremento tampoco podrá superar la variación anual del último Índice de Garantía de Competitividad publicado. Es decir, a efectos prácticos, la diferencia entre gran tenedor o no dependerá de la voluntad del arrendatario de aceptar una actualización superior al IGC.
Cabe también mencionar que esta limitación extraordinaria de la actualización de la renta no tiene efectos retroactivos, por lo que no será aplicable para aquellos inquilinos que hayan visto actualizada su renta de alquiler de acuerdo con el IPC en los meses de marzo o anteriores. Asimismo, si bien está prevista su vigencia hasta el 30 de junio de este año, desde el Gobierno no se descarta que sus efectos puedan ser prorrogados.
Por último, el pasado 8 de abril finalizaba el plazo para que las personas jurídicas que sean grandes tenedores procedieran a su inscripción en el Registro de Grandes Tenedores de Vivienda. Dicha obligación viene impuesta por la ley catalana 1/2022 de 3 de marzo para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, y que desde AddVANTE se hico eco de la repercusión mediante el AddFLASH enviado el 7 de abril. El incumplimiento de la inscripción antes de tal fecha podría implicar multas de entre 9.001 a 90.000.-€. No obstante, desde la Generalitat de Cataluña se ha comunicado recientemente que aún no se han habilitado los medios para hacer posible dicha inscripción y, por lo tanto, no puede aplicarse, de momento, el régimen sancionador por la no inscripción de los considerados grandes tenedores.
Desde AddVANTE se informará sobre las actualizaciones y novedades, no sólo respecto las normas antes indicadas, sino también de otras muchas que afecten el sector inmobiliario.
