Si necesitas una vivienda para vivir y tus ingresos no te permiten obtener una hipoteca de, por ejemplo, 120.000 euros, pero sí de 35.000 euros, puedes adquirirla de forma progresiva través de la figura de la propiedad compartida.La crisis inmobiliaria y el drama de los desahucios motivaron que el Parlamento de Cataluña incluyera en el Código Civil catalán la propiedad compartida y la propiedad temporal, dos formas intermedias de acceso a la vivienda, diferentes de la compraventa y el arrendamiento.
A pesar de que los bienes inmuebles son su objeto principal, también pueden ser objeto de propiedad temporal y de propiedad compartida los bienes muebles la adquisición de los cuales se pueda registrar.
La Propiedad temporal posibilita la adquisición de un bien por un número determinado de años (entre 10 y 99 años si es un bien inmueble y entre 1 y 99 años si se trata de bienes muebles cuya adquisición pueda inscribirse en el Registro). Una vez ha finalizado el mencionado plazo, el bien vuelve al titular original o a sus herederos.
El propietario temporal tiene todas las facultades del derecho de propiedad, sin más limitaciones que las derivadas de la duración y de la existencia del titular original o sus herederos. O sea, que puede usar la propiedad y disfrutarla en exclusiva, pudiendo enajenarla tanto por actos entre vivos como mortis causa.
El titular formal (el vendedor) puede exigir al propietario temporal que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción si el bien se deteriora en un 50% o más de su valor por culpa o dolo de aquel.
La Propiedad compartida consiste en la adquisición progresiva del dominio de la vivienda, de forma que el comprador lo es inicialmente de una parte de la vivienda (por ejemplo, un 20%, bien con recursos propios o de forma financiada, o ambos). Por el resto (en nuestro ejemplo el 80%) paga en alquiler al vendedor.
El comprador es propietario, con carácter general, de la vivienda desde el primer momento, participando en las reuniones de la comunidad de propietarios, adaptando el inmueble a sus necesidades (sin poder, está claro, alterar su estructura), usándolo y disfrutándolo en exclusiva y pudiendo disponer de la parte adquirida, tanto por actos intervivos o mortis causa.
El comprador, cómo hemos dicho, también tiene derecho a ir adquiriendo sucesivos porcentajes de propiedad del inmueble (de 10% en 10%, como mínimo, en defecto de pacto), bien siguiendo un plan pactado con el vendedor y/o con la entidad financiera o bien dejando las condiciones del ejercicio de su derecho para más adelante, hasta un máximo de 99 años. A cambio, paga todos los gastos, excepto los extraordinarios. El vendedor, por su parte, se limita a cobrar el alquiler y tiene una acción para evitar el empeoramiento sustancial del inmueble.
Las personas a quienes, entre otros, puede interesar o ser útil acceder a la vivienda a través de alguna de estas opciones podrían ser:
a) En cuanto a la propiedad temporal puede ser adecuada, por ejemplo, para un trabajador de una empresa multinacional que es trasladado a Cataluña por un plazo de 10 años con su familia; para un jubilado con una vivienda en propiedad que necesita dinero para complementar su jubilación –la persona puede vender la vivienda y quedarse la propiedad temporal por los años que corresponda– o para una pareja con hijos pequeños que quiere una casa en la playa para ir de vacaciones mientras los niños son pequeños.
b) La propiedad compartida puede resultar útil para una persona que hereda una vivienda, pero la recibe en mal estado y tiene que rehabilitarla, pero no tiene dinero para poder hacer obras. Tampoco quiere vender la vivienda, puesto que querría que fuera para sus hijos. En este caso la venta del piso por un periodo limitado de años hasta que los hijos la necesiten puede ser una solución. El usuario asumirá las obras a su cargo, puesto que tiene asegurada la permanencia en la vivienda durante el tiempo estipulado y les saldrá a cuenta a todos; o para aquella pareja que entre los dos disponen de unos ingresos de 2.000 euros mensuales y no pueden beneficiarse, por el conjunto de sus ingresos, de conseguir una vivienda de protección oficial pero tampoco tienen capacidad de sobreendeudamiento por el mismo motivo; o a un emprendedor que, cuando inicia su negocio, no tiene capacidad de endeudamiento le puede resultar interesante comprar un 25% de un local y, con posterioridad, si el negocio le va bien puede ir adquiriendo el resto; si alguien no puede hacer frente a la hipoteca, el banco puede ofrecerle la propiedad compartida en unas condiciones adaptadas a su realidad para que pueda seguir viviendo.
Creo que vale la pena, tanto si eres propietario de una vivienda como futuro usuario, reflexionar sobre la utilidad de estas dos formas alternativas de acceso a la vivienda.
