La Gentrificación conlleva la expulsión de vecinos y vecinas antiguas en virtud de un proceso por el cual ciertas zonas de una ciudad, después de haber experimentado un deterioro de las edificaciones y una devaluación económica, viven un proceso inverso y adquieren progresivamente interés tanto para nuevos individuos, como para el sector del turismo, y en consecuencia, también para inversiones inmobiliarias. ¿Por qué sucede y qué efectos genera?
La socióloga británica Ruth Glass creó el 1964 el término “Gentrification” para denominar a las alteraciones del mercado de la vivienda en ciertas áreas de Londres como causa o consecuencia de la llegada progresiva de población de clase media y alta a barrios de la capital que hasta entonces habían sido obreros. La autora escogió el término “Gentrification” por su derivación de “Gentry”, que se refiere a la media y baja nobleza y a la burguesía británicas.
Numerosos académicos como Chris Hamnett, Jon Caulfield o Neil Smith han contribuido a matizar el concepto, pero su delimitación exacta es todavía un debate en marcha. El uso del mismo término “Gentrification” puede referirse a realidades diversas con sus particularidades, puesto que se ha producido en diferentes ciudades del mundo; como Londres, París, Berlín, Roma, Barcelona o Madrid. Sin embargo, la mayoría de autoras y autores asumen la “Gentrification” como fenómeno con doble incidencia: sobre la realidad urbana y sobre la realidad social.
Dejando a un lado las particularidades de cada ciudad, la Gentrificación es el proceso por el cual ciertas zonas de una ciudad, después de haber experimentado un deterioro de las edificaciones y una devaluación económica y, por lo tanto, después de haber sido habitadas mayoritariamente por personas con bajo poder adquisitivo, experimentan un proceso inverso. Es decir, adquieren progresivamente interés tanto para individuos que quieren residir en ellas como para el turismo, y en consecuencia, también para inversiones inmobiliarias. Todo en conjunto, evoca a la revalorización de la zona, lo que se traduce en un incremento del precio del suelo que las personas que hasta ahora habían residido allí no podrán afrontar. Se produce así la expulsión de estos vecinos y vecinas, su desplazamiento y su sustitución por un nuevo perfil de residente con mayor poder adquisitivo.
“La gentrificación produce la expulsión de los vecinos y vecinas de la zona donde tradicionalmente habían residido y su sustitución por un nuevo perfil con mayor poder adquisitivo”
Así pues, desde una perspectiva sociológica, la gentrificación desplazará y disgregará al vecindario que había residido en una zona y lo sustituirá por otro de mayor poder adquisitivo. En consecuencia, el barrio verá cómo cambia el tipo de comercio y de ocio que nazca y crezca. Desde una vertiente arquitectónica, edificaciones que podían presentar graves carencias serán reconstruidas o rehabilitadas. En cuanto al precio de los alquileres y de compra de viviendas, crecerán sustancialmente.
Es el fenómeno que diferentes barrios de Barcelona experimentan durante los últimos meses. El portal Fotocasa actualiza mensualmente su Índice Inmobiliario y recoge los precios de venta y de alquiler de vivienda de segunda mano al Estado:
En cuanto al precio de venta del metro cuadrado en Barcelona, ha pasado en un año (de Octubre de 2015 a Octubre de 2016), de 3.450 € a 3.731 €. Según señalaba Fotocasa el Diciembre de 2016, el ritmo interanual de crecimiento de este precio es en el caso de la capital catalana, de un 7%.
Durante el mismo año, el precio por metro cuadrado del alquiler ha pasado de 13,32 € a 16,62 €. El portal recoge que “la fuerte demanda de alquiler en todos los distritos de Barcelona está llevando a que se registren incrementos interanuales espectaculares”, entre los cuales los del Eixample y Sant Martí, que a Septiembre de 2016 fueron superiores al 16%. En Octubre de 2016, los distritos con el precio de alquiler por metro cuadrado más elevado de mayor a menor fueron: 1. Ciutat Vella (16,56), 2. Sarriá- Sant Gervasi (15,09), 3. Eixample (14,28), 4. Gràcia (13,65) y Les Corts (13,63).
¿Por qué empieza un proceso de gentrificación? El arquitecto Álvaro Ardura y el sociólogo Daniel Sorando, autores del libro “First we take Manhattan. La destrucción creativa de las ciudades”, en la entrevista del País del pasado 16 se septiembre, abordan las posibles causas del fenómeno. Según ellos, puede producirse porque el barrio tenga una posición atractiva dentro de la ciudad (que sea céntrica, por ejemplo, como el barrio del Borne), que se construya un equipamiento cultural (como el MACBA, al barrio del Raval) o que precisamente por su precio llame a un colectivo que lo pone posteriormente en valor (como la comunidad LGTB en Chueca).
¿Existen vías de acceso a la vivienda que permitan atenuar los efectos nocivos de la gentrificació?
El Director de la Cátedra de Vivienda, Sergio Nasarre Aznar, en la entrevista hecha por Raquel Quelart a La Vanguardia, ponía encima de la mesa la necesidad de hacer crecer la tasa de alquiler, que a día de hoy en el Estado se sitúa entre el 13% y el 15%. Según explica, el modelo que propone pasa por hacer atractivo el alquiler para las clases medias, lo que se podría conseguir con contratos de alquiler indefinidos, con rendas referenciadas a precio de mercado y con la aplicación de límites en zonas de muy alta demanda, entre otros medidas.
Paralelamente, afirma, se debería crear la seguridad necesaria porque los y las propietarias (que mayoritariamente son todavía pequeños y pequeñas propietarias) vieran atractivo colocar el inmueble en el mercado de alquiler. Algunas medidas para conseguirlo serían ayudas públicas y mecanismos privados de potenciación de la rehabilitación para poder poner viviendas hoy vacías al mercado o acelerar las respuestas ante impagos (con el consecuente apoyo de la administración para las familias que no pudieran atender los pagos, dice Nassarre).
Simultáneamente, potenciar las llamadas tenencias intermedias puede ser una estrategia efectiva para acercar el acceso a la vivienda a las personas y familias que tradicionalmente han residido en una zona. Son la propiedad compartida y la propiedad temporal.
La propiedad compartida permite que, durante un periodo de tiempo pactado (que puede llegar a los 99 años) el inquilino pueda comprar el inmueble, no de golpe, sino en porcentajes. Por ejemplo, adquirir primero un 20% y una vez esté pagada esta cantidad, acceder a la siguiente. Lo que permitiría que el vendedor se desprendiera de una parte de la vivienda y obtuviera así una rentabilidad y, a la vez, que el inquilino y en parte propietario pagara una renda que decrecería a medida que creciera su cuota de propiedad.
La propiedad temporal, por su lado, permite adquirir la propiedad del inmueble por un periodo determinado de tiempo, lo que podría erigirse como una posibilidad de estabilidad sin necesidad de pagar un alquiler mensual, pero sin el compromiso vitalicio que genera una propiedad convencional. El precio de compra podría llegar a reducirse casi a la mitad y una vez finalizado el periodo de tiempo pactado, la propiedad devolvería a quien en su día la vendió o a quién hubiera comprado las expectativas de recuperación del inmueble en cuestión.
Existe finalmente una modalidad que parte de la cesión de uso, poco extendida en el Estado pero presente en Dinamarca o Urugai, por ejemplo. La propiedad del inmueble recae en este caso en una cooperativa, socios y socias de la cual tienen el derecho a vivir en él pagando su cuota.
