El juicio de desahucio es un procedimiento que permite al arrendador de una finca sujeta a un contrato de arrendamiento su recuperación por una serie de causas establecidas en la Ley. Una de ellas es el impago de la renta o alquiler.
Cuando se interpone una demanda de desahucio por falta de pago, el arrendatario, en el plazo de los diez días hábiles siguientes de haber sido requerido por el Juzgado (descontados los fines de semana y festivos), puede llevar a cabo alguna de las alternativas procesales siguientes:
La enervación del desahucio es un derecho o facultad que la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 22.4, confiere al inquilino o arrendatario de una finca urbana o rústica, que no está al corriente del pago de las rentas, para dejar sin efecto la acción de desahucio que la propiedad hubiera interpuesto contra él.
Con el pago de las rentas y cantidades debidas por razón del arrendamiento, tanto aquellas en las que se fundamenta la demanda por impago, como aquellas otras que se vayan devengando desde la interposición de la demanda y hasta que transcurra el plazo de diez días hábiles de haber sido requerido el arrendatario para el pago de la renta y la enervación. Nótese la importancia que puede tener en este punto comprobar en el contrato qué regulación establece sobre el devengo de la renta, si ésta se produce por ejemplo por mensualidades anticipadas y dentro de un número determinado de días de cada mes, o por mensualidades vencidas. Pues en función de uno u otro régimen que el contrato tuviera contemplado, el importe a pagar para poder enervar puede variar significativamente.
La posibilidad de enervar el desahucio se confiere al inquilino en una sola ocasión. Sin embargo, esta única vez se verá afectada en los casos en que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador.
Además de la imposibilidad de enervar el desahucio por razón de lo expuesto anteriormente, es decir, cuando ya se hubiese enervado en una ocasión anterior, la enervación tampoco procede cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación (interesándose en la demanda la no procedencia de la enervación). Tampoco tendrá derecho el arrendatario a enervar la acción cuando, pese a no haber sido requerido previamente, el pago o consignación de la renta y cantidades debidas se lleve a cabo una vez transcurridos los diez días hábiles siguientes a ser emplazado de la demanda de desahucio por falta de pago interpuesta en su contra.
Josep Maria Espinet Asensio
