Sin lugar a dudas uno de los conceptos jurídicos más utilizados en procesos de divorcio es el de la extinción del condominio. Cuando las partes pactan que se cede a una de ellas la propiedad de la vivienda. La regulación de la extinción del condominio se hace en nuestro Código Civil. En concreto en los Artículos 400 y 406. Se habla en ellos de la división de la cosa común en las comunidades de bienes. Legalmente se usan hasta tres términos para una situación idéntica, la comunidad de bienes, el condominio o la copropiedad. Nosotros hoy nos preguntamos qué pasa con la extinción de condominio con hipoteca.
Es muy habitual que una pareja sea o no matrimonio adquiera una vivienda para uso familiar. En estas circunstancias se dice que ambos son copropietarios. La propiedad de la vivienda es en proindiviso. La pertenencia de la misma es de los dos y como es lógico no existe una división física de la misma. Por lo general la compra de la vivienda se hace al cincuenta por ciento. Si la pareja decide poner fin a su relación es habitual que se adjudique la misma a una de las partes de la pareja. Puede hacerse frente a un notario con una escritura de compra-venta. De tal forma que el uno transmite su cincuenta por ciento a la otra parte. Esto se traduce en una extinción de condominio que tiene unos gastos fiscales menores. Quien cede su parte suele tener una compensación económica por la otra parte.
Otra opción que se puede hacer es la de hacer la extinción del condominio por medio del Convenio Regulador. Recordemos que el convenio regulador se aprueba judicialmente. Por lo que el mandamiento judicial que deviene de ello hace que la vivienda se puede inscribir en el Registro de la Propiedad. En la Ley 42/2015 se permite incluso en los divorcios contenciosos acumular a la petición de divorcio la consiguiente acción de división de la co-propiedad de la vivienda. Esto en principio contradice a una norma general que impide la acumulación de acciones en los juicios verbales. Esta excepción se introduce en el Artículo 437 de la LEC:
En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa. Si hubiere diversos bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare el tribunal puede considerarlos en conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos.
Cuando la pareja no hubiese contraído matrimonio y ante la negativa de uno de ellos a extinguir la co-propiedad, se podrá instar un procedimiento de división de cosa común. Con él se puede declarar la disolución de la comunidad de bienes. Este tipo de procedimiento se puede usar por cualquiera de las partes que sean copropietarias de un bien indivisible. Lo que hacemos en un principio es solicitar que se declare la procedencia de esta disolución. O bien adjudicando la misma a una de las partes o si no se adjudica a ninguno de ellos, proceder a la venta del inmueble vía subasta del mismo.
La subasta se ha de celebrar en el propio juzgado y se procederá a repartir el precio que se obtenga del mismo. El reparto se hará entre los diferentes comuneros, y con arreglo a su cuota de participación. Esto se hace una vez que se deduzca del precio los gastos originados por el proceso. Hay que tener en cuenta que en caso de que exista una hipoteca se debe satisfacer el pago de la misma, antes del reparto entre los comuneros.
Por lo general la extinción de condominio con hipoteca incluye una compensación económica al que cede su parte del proindiviso. ¿Quiere decir esto que recibirá una cantidad en metálico? No necesariamente, pues la compensación puede ser el asumir al completo la deuda hipotecaria. Fiscalmente hablando se tributa por los Actos Jurídicos Documentados, que varia según la Comunidad Autónoma. Va del 0,5 al 1% del valor real del bien adjudicado. Si quien cede su parte del proindiviso recibe más dinero que la valoración de su parte del bien, tributará ese incremento patrimonial por vía del IRPF.
La extinción de condominio con hipoteca tiene una problemática propia. Y es algo muy común porque la mayoría de las parejas compran la vivienda con un préstamo hipotecario mediante. La principal problemática existe porque la entidad financiera no está obligada a cumplir el pacto de la pareja de que uno de ellos adquiera el cien por cien del inmueble. Nosotros como pareja podemos aceptar la cesión del proindiviso a nuestro ex-cónyuge. Pero debemos ser conscientes que esto de por sí no significa eliminarme de la deuda hipotecaria. Es más puede ocurrir que el Banco no acepte quitar a uno de los deudores. Se puede dar la coyuntura de que se firme la extinción del condominio y al tiempo sigamos siendo deudores de la hipoteca. Perdemos la propiedad de la vivienda y no desaparecemos de la hipoteca.
Así las cosas para desaparecer tanto de la propiedad como de la deuda hipotecaria es necesario que el Banco apruebe un nuevo préstamo. En el mismo el cedente no aparecerá como deudor. De esta forma será una operación que satisfaga a las dos partes. Así las cosas negociando con ello con el Banco se podrá firmar la hipoteca en la que desaparece el propietario que cede su parte, y con la escritura de la nueva hipoteca proceder a la extinción del condominio.
Cuando la extinción de condominio con hipoteca se pretende hacer con el Convenio Regulador se complica más aún la cuestión. Y esto es así porque no se puede dar al tiempo la extinción del condominio y la modificación de la escritura. Pues siempre la entidad financiera pide el Convenio Regulador aprobado por el Juez para hacer otra hipoteca. En primer lugar deberemos acudir al Banco para que de el visto bueno a la viabilidad de la hipoteca con uno solo de los miembros de la pareja. Con la conformidad del Banco ya sí podemos firmar el Convenio Regulador con la extinción del condominio incluida en el mismo.
