El supuesto de hecho al que se enfrenta es la calificación del registrador de la propiedad por la que se suspende la inscripción de un acuerdo de revisión de oficio de determinado extremo de un proyecto de reparcelación en cuya virtud queda exclusivamente anulado en relación con la adjudicación de una de las fincas de resultado pero dejando subsistente el resto de sus determinaciones. La Dirección General confirma la calificación negativa por aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria.
A nuestro juicio, lo verdaderamente relevante de la resolución no es precisamente su ratio decidendi, sino, por un lado, la construcción que, con carácter incidental, se realiza sobre las operaciones jurídicas complementarias y, por otro, la incidencia de aquel fundamento decisorio sobre la figura de la reversión de la reparcelación. Seguidamente nos referimos a ambos extremos de forma separada.
A) Las operaciones jurídicas complementarias.
Se realiza en este punto (fundamento de derecho número 4) una serie de interesantes afirmaciones que contribuyen a aclarar y delimitar este concepto jurídico cuasi-indeterminado (permítasenos la expresión) y entre las cuales cabe destacar las siguientes:
B) Incidencia sobre la llamada reparcelación inversa desde el punto de vista registral.
La ratio empleada por la Resolución para llegar a la confirmación de la calificación registral es extensible a los supuestos, cada vez más frecuentes, en que se trata de dejar sin efecto un proyecto de reparcelación, de tal modo que las fincas adjudicadas por él dejen de existir en la vida jurídica para ser sustituidas de nuevo por las fincas de origen o aportadas, volviéndose de este modo a la situación jurídica que había antes de la aprobación del proyecto. Para designar este fenómeno se han propuesto diversas expresiones como «reparcelación inversa» o «reversión de la reparcelación».
Resultan, por tanto, aplicables a esta figura las afirmaciones contenidas en el último párrafo del fundamento 4 de la Resolución cuando señala que la anulación del proyecto completo produce unas consecuencias complejísimas y normalmente desproporcionadas, dado que con la aprobación del instrumento y su obligada inscripción registral se habrá producido la mutación jurídico real de las titulares antiguas por las nuevas e incluso, en determinados casos, la adquisición originaria, con repercusiones hipotecarias de importante calado. Si se anula el proyecto por un problema que afecta a alguna o pocas fincas, los efectos suelen resultar completamente desproporcionados. Piénsese, en caso de ejecución, en sus consecuencias hipotecarias, de cancelación de las inscripciones de las fincas de resultado no como acto registral autónomo, extinguiendo la entidad hipotecaria, sino dejando sin efecto, al mismo tiempo, la cancelación acordada en su momento respecto de las inscripciones de las fincas de origen, aportadas, de las que las de resultado constituyen subrogación real y, por lo tanto, continuadoras de las titularidades de dominio y derechos reales existentes al iniciarse el procedimiento de reparcelación. En la práctica, las situaciones que se originan suelen dar lugar a la apertura de incidentes de imposibilidad de cumplimiento de la sentencia que se trasforman en nuevos litigios para fijar, primero si la ejecución es de imposible cumplimiento y, si ello es así, para establecer la indemnización correspondiente.
Aunque la Resolución se refiere en concreto a un supuesto en que la alteración del contenido del proyecto de reparcelación se limita a una sola de las fincas de resultado, su base decisoria se encuentra en la aplicación del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que es igualmente aplicable a los supuestos en que tal alteración pudiera afectar a todo el proyecto y a todas las fincas adjudicadas por él. De este modo, conforme a su letra d), cuando se trata de rectificar las inscripciones practicadas en virtud de un proyecto de reparcelación nulo o defectuoso o, en general, por cualquier causa distinta de las de las demás expresadas en el mismo artículo, la rectificación requerirá el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. Y, en este segundo caso, es decir, cuando haya de solicitarse judicialmente la rectificación, la demanda habrá de dirigirse contra todos aquellos a quienes los asientos que se traten de rectificar concedan algún derecho.
Con ello se limita en gran medida la posibilidad de acceso registral de la reversión de la reparcelación, sometida por lo demás a una serie de estrechos presupuestos y requisitos, que han sido comentados por este Despacho en un artículo cuya publicación tendrá lugar en el próximo número de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario y que obligan en cada caso concreto a analizar cuidadosamente la viabilidad de la operación pretendida y a definir las circunstancias y posibles consecuencias de la misma.
