Como es sabido, el sector turístico es uno de los principales motores de nuestra economía. Hasta la fecha, lo habitual era alojarse en hoteles, hostales o pensiones y, siendo un poco más originales, en casas rurales o cámpings. Sin embargo, actualmente nos hallamos ante una oferta de establecimientos más amplia, donde tienen cabida otros tipos de alojamiento como los apartamentos y las viviendas de uso turístico. Tal ha sido el éxito de estas últimas que poco a poco han ido comiendo terreno al alojamiento tradicional.
El legislador, que no es ajeno a esta realidad, ha querido reaccionar modificando las normas del sector para evitar el intrusismo, la competencia desleal, ofrecer un servicio turístico de calidad y ya de paso, establecer una nueva fuente de ingresos.
A nivel estatal se ha impulsado la reforma de la regulación de las viviendas de uso turístico mediante la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que incorpora un nuevo apartado e) al artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU). Hasta ahora, un poco por analogía, estas viviendas se regulaban como arrendamiento por temporada, pero ahora se excluyen de la LAU siempre que exista “régimen específico, derivado de su normativa sectorial” (es decir, siempre que la comunidad autónoma lo haya regulado). En síntesis, se regirán por la normativa autonómica, y si esta no existe, como un arrendamiento por temporada de la LAU.
En Catalunya hace años que se reguló la cuestión, pero también ha sido objeto de modificación recientemente. Así, se ha publicado un nuevo Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico que sustituye al anterior Decreto 164/2010 y modifica el concepto de vivienda turística: vivienda cuyo propietario la cede a terceros, en condiciones de uso inmediato, a cambio de un precio, por periodo máximo de 31 días, dos o más veces al año (es importante destacar que antes el periodo era de un máximo de tres meses).
Por lo tanto, se entiende que un arrendamiento superior a 31 días se trataría como un arrendamiento por temporada de la LAU. Ello es de crucial importancia para determinar los requisitos de su actividad, pues las viviendas de uso turístico tienen que cumplir con unos estándares mínimos de exigencia. Así, las viviendas de uso turístico deben cumplir con unas condiciones mínimas, a saber:
Además, en lo que a requisitos administrativos se refiere:
Además, hay que tener en consideración las normas que los Ayuntamientos hayan podido dictar al respecto. Por ejemplo, en la ciudad de Barcelona es especialmente relevante el caso de Ciutat Vella. Su gran atractivo turístico ha generado la proliferación masiva de este tipo de establecimientos (y de muchos otros en los ámbitos de restauración y venta de souvernirs) por lo que el Ayuntamiento ha tenido que intervenir para regular la situación, acotándola según criterios de distancia y densidad, entre otros. Ello se ha instrumentalizado a través del Pla d’Usos de Ciutat Vella, cuya primera gran modificación fue en 2010 y recientemente, el pasado 16 de septiembre 2013, se publicó en el BOPB un nuevo Plan de Usos que viene a confirmar y restringir aún más la regulación anterior: no se admiten más viviendas de uso turístico en este distrito y las ya existentes deberán integrarse en edificios donde no existan viviendas ordinarias.
En consecuencia lógica de lo anterior se han incrementado los controles, no sólo por la policía y las quejas de los propios vecinos (que ven en este tipo de actividad algo perjudicial por las molestias que puede llevar aparejada: ruidos, trasiego, desconocimiento de arrendatarios, etc.), sino sobre todo porque la Administración ha empezado a interceptar la información de los medios de publicidad masivos, como algunas páginas de internet donde se ofertan este tipo de viviendas.
En conclusión, destinar una vivienda a uso turístico se presenta como una suculenta fuente de ingresos pero hay que respetar los requisitos más o menos estrictos en función del lugar de ubicación de la vivienda, so pena de incurrir en multas por infracciones administrativas.
