En no pocas operaciones de compraventa el vendedor acostumbra a valerse de un agente o agencia inmobiliaria para que lleve a cabo, tanto las genuinas actividades de la mediación (búsqueda y localización de posibles interesados y la puesta en relación a los futuros contratantes en condiciones de concluir la compraventa), como otras más amplias y no por ello menos importantes (tasación del inmueble, verificación registral, redacción de documentos de reserva, arras, compromisos de venta, tramitación, preparación y gestión de la escritura pública de compraventa, etc).
Y no es nada infrecuente también encontrarse con que el comprador, dado el elevado valor de los inmuebles y el importante esfuerzo económico que su adquisición comporta, necesite de financiación externa, por lo general de una entidad de crédito por medio del otorgamiento de un préstamo con garantía hipotecaria, para atender el pago del precio en los términos acordados.
Una de las principales novedades que el legislador catalán introdujo en la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña (CCCat), relativo a las obligaciones y los contratos, concretamente en su artículo 621-49 en materia de compraventa inmobiliaria (más información aquí), reside en que cuando en el contrato se ha previsto la necesidad de financiación por una entidad de crédito, salvo pacto en contrario el comprador puede resolver, desistir o desvincularse de la compraventa si justifica documentalmente y en tiempo oportuno que le ha sido denegada la financiación, sin que ello se deba a una actuación negligente por su parte.
El apartado 2 del indicado precepto indica que el desistimiento o resolución del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que se le hubiera entregado, incluidas las arras penitenciales. El comprador también queda obligado en términos de dejar al vendedor en la misma situación en que se encontraría si no se hubiera celebrado el contrato.
¿Qué ocurre cuando el vendedor ha abonado al agente inmobiliario los honorarios convenidos por su intervención profesional y con posterioridad el comprador hace uso de la facultad de desistimiento del art. 621-49 CCCat?.
¿Tiene derecho en tal caso a reclamar al API la devolución de los honorarios, o a no abonarlos cuando la compraventa, lejos de consumarse, ha quedado resuelta a instancias precisamente del comprador? Dicho de otro modo, ¿tiene derecho el API a su retribución, pese al desistimiento y resolución por el comprador de la compraventa celebrada gracias a su intervención profesional?
Y si, como veremos más adelante, es así, ¿quién ha de correr con este gasto: el vendedor, que es quien de usual asume el deber de retribuir al API al comprometerse con él en virtud del contrato de mediación, o más bien debiera hacerlo el comprador que, al estar facultado por ley para desvincularse de la compraventa, parecería lógico y equitativo que fuera él entonces quien pechara con ello y dejar así económicamente indemne al vendedor?.
Planteada en estos términos la cuestión, lo que no admite dudas a tenor del art. 621-49 CCCat es que, ante el válido y eficaz ejercicio del desistimiento, el contrato queda desde entonces resuelto y sin efecto alguno, de manera que, conforme señala el apartado segundo, el vendedor debe devolver al comprador el precio cobrado y las arras, y éste dejar a aquél «en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato».
Parece oportuno analizar el papel que en todo esto juega el agente mediador y qué consecuencias pueden irrogarse en su contra como consecuencia del válido y eficaz ejercicio de la facultad de desistimiento que estamos comentando.
La doctrina de los tribunales viene a señalar como notas características del funcionamiento del contrato atípico de mediación o corretaje, que el mediador o corredor inmobiliario se obliga ante el cliente o contratante mediado, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un contrato entre el mediador y el mediatario, limitándose en principio a poner en relación a los futuros contratantes y teniendo derecho a la percepción de honorarios cuando la labor desplegada sea eficaz, entendiéndose por tal que llegue a perfeccionarse el contrato mediado como consecuencia de su actuación, de modo que, si no llega a celebrarse, los honorarios tampoco llegan a devengarse (STS 30 de marzo 2007, por todas).
En el ámbito de la compraventa inmobiliaria, el TS es uniforme en considerar que, salvo pacto en contrario, entre las obligaciones del mediador no se encuentra la de garantizar la consumación de la compraventa concluida con su mediación, cualquiera que fuere la causa que hubiera dado lugar a la resolución o ineficacia, que no afecta a la remuneración del mediador, salvo que la resolución o ineficacia le sea imputable (SSTS de 7 noviembre de 2004; 20 de mayo de 2004, 17 de mayo de 1966, 1 de diciembre de 1986, entre otras). El derecho a la remuneración no se pierde, por tanto, por la falta de cumplimiento del contrato, salvo pacto en contrario; ni en caso de desistimiento por uno de los contratantes del contrato ya celebrado (SSTS 5 de junio de 1946, 1 de junio de 1947 y 14 de noviembre de 1970). No obstante, cuando el contrato mediado se encuentre sometido a condición, el derecho a la retribución del mediador dependerá de la clase de condición de que se trate. Si es suspensiva, se aboga por la subordinación de los honorarios del mediador a la realización o cumplimiento de la condición a que se hubiese sometido la eficacia del negocio mediado, o hasta que se conozca que la condición no puede cumplirse por culpa del obligado a cumplir la obligación. Mientras que cuando sea resolutoria, el agente tiene derecho a la percepción de los honorarios desde el mismo momento en que se concluye el contrato de compraventa condicionado y aunque luego se resuelva por cumplimiento de la condición, salvo pacto en contrario.
En definitiva, la jurisprudencia de los tribunales viene a sostener de manera uniforme que las modificaciones sobrevenidas del contrato de compraventa no afectan a la función ni al derecho del mediador a percibir los honorarios convenidos con su cliente, el contratante mediado. El agente inmobiliario no puede verse afectado, ni sufrir las consecuencias derivadas del incumplimiento de uno de los contratantes o por el cumplimiento de una condición resolutoria. Con lo que a renglón seguido deberíamos añadir que tampoco parece que deba afectarle cuando la no consumación de la compraventa deba su causa al ejercicio de la facultad de desistimiento del art. 621-49 CCCat, salvo, reiteramos, pacto en contrario.
Llegamos pues a una primera conclusión: el agente inmobiliario queda indemne frente a su cliente de cualquier resarcimiento o restitución cuando la compraventa perfeccionada quede sin efecto por la vía del art. 621-49 CCCat, salvo que expresamente hubiera subordinado el devengo de sus honorarios, o parte de ellos, a la consumación de la compraventa. Tampoco en nuestra opinión lo tendría cuando, más allá de las estrictas y genuinas actividades de mediación, el agente hubiera asumido ante el vendedor otras funciones, como la de asesoramiento legal, y no le hubiera informado ni advertido suficientemente de la trascendencia de esta facultad, ni de la posibilidad de excluirla mediante pacto en contrario.
Luego, si el agente tiene derecho a retener los honorarios debidos por el vendedor, o a reclamárselos en caso de no haberlos percibido, y el vendedor tiene el deber de reintegrar al comprador todos los importes percibidos por razón de la compraventa, se concluye entonces que el vendedor, en estos casos, queda con balance negativo con respecto a la situación económica que tenía al tiempo de celebrar la compraventa, equivalente al importe de la retribución del agente inmobiliario, lo que no parece ni justo ni equitativo que la atribución de un derecho potestativo como es la facultad de desistimiento ex art. 621-49 CCCat sea a costa de imponer al vendedor una carga o gravamen económico.
Para remediar esta situación, el apartado segundo del art. 621-49 CCCat establece que el válido y eficaz desistimiento del comprador, obliga a éste a dejar al vendedor «(…) en la misma situación en que se habría encontrado si no se hubiera celebrado el contrato, (…)», es decir, una suerte de restitución del interés contractual negativo del vendedor. En expresión de DÍEZ-PICAZO, L. («Fundamento de Derecho Civil Patrimonial II. Las relaciones obligatorias», Civitas. Madrid, 1993, p.726) por interés negativo se entiende el derecho a ser resarcido en términos de ser colocado en la misma situación que se tendría si el contrato nunca hubiera sido celebrado. La retribución del agente inmobiliario constituye sin duda una partida del pasivo en el balance patrimonial del vendedor, que sin duda no tendría ni se habría devengado si el contrato mediado, la compraventa, no se hubiera concluido.
El interés contractual negativo requiere contemplar esta partida como reintegrable a los efectos del art. 621-49.2 CCCat. Y debe serlo, siempre y cuando la intervención del agente hubiera sido determinante en la conclusión del contrato mediado entre el vendedor y el comprador, y los honorarios establecidos fueran conformes a los habituales para la clase de operaciones de que se trate, según los usos y costumbres del lugar (artículo 1.287 del Código Civil y 277-2º del Código de Comercio), no siendo, por tanto, reintegrables cuanto excediera de este importe.
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Josep Maria Espinet Asensio
