En el marco de un contrato de arrendamiento, arrendadora y arrendataria pactan que la primera ceda a la segunda la licencia de actividad del local, para que ésta pueda desarrollar en él la actividad pactada. El Ayuntamiento, sin embargo, rechaza la eficacia de la cesión porque dicha licencia no consta a nombre de la arrendadora, sino de un tercero (en concreto, del anterior arrendatario del local). La arrendataria insta judicialmente la resolución del contrato al no poder destinar el local a la actividad convenida.
La Audiencia Provincial da la razón a la arrendadora a la vista de las cláusulas contractuales que declaran de responsabilidad de la arrendataria las cuestiones administrativas y las referentes a la licencia o a la actividad a desarrollar.
El Tribunal Supremo casa dicha Sentencia. Dejando de lado las cuestiones particulares o propias del supuesto en cuestión, parece sentar un criterio muy relevante, del que podría extraerse, en general, la consecuencia de que, si el local no es apto para el destino pactado, el arrendatario puede instar la extinción del contrato y reclamar por los perjuicios sufridos.
El Tribunal prescinde (insistimos, aparentemente con carácter general o de aplicación a todo supuesto) de si puede considerarse un error vencible por parte del arrendatario (que, generalmente, puede comprobar por sí qué usos se admiten y requisitos son exigibles), sin considerar relevante la típica cláusula contractual en que se suele indicar que le corresponde verificar cuanto se refiera a la obtención de licencias y permisos, sin que ello pueda afectar a la eficacia del propio contrato.
El Tribunal Supremo sostiene que la Audiencia vulnera las normas que en el recurso se citan como infringidas y no se ajusta a su doctrina, puesto que (textualmente):
El arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato y a mantenerle en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo de su duración.
Puede el arrendatario, cuando se incumplen dichas obligaciones, pedir la resolución y la indemnización de daños y perjuicios, o solo esto último dejando el contrato subsistente.
El incumplimiento de la finalidad perseguida por el arrendatario al concertar el arrendamiento, cuando no resulta posible utilizar el local arrendado para la actividad de negocio a la que debe dedicarse con arreglo a las cláusulas del contrato, constituye una causa que legitima para el ejercicio de la acción resolutoria.
En definitiva, según el Tribunal Supremo, la entrega del local arrendado sin que pueda ejercerse la actividad prevista en el contrato supone el incumplimiento, por parte del arrendador, de la obligación de entregar del bien pactado, lo que faculta al arrendatario a ejercitar la acción resolutoria.
De entenderse y aplicarse dicha Sentencia con la generalidad que parece desprenderse de la misma, las consecuencias serían, a nuestro juicio, sumamente relevantes.
