Cuando los co-herederos se encuentran ante la situación de que la vivienda objeto de herencia es ocupada por uno de ellos, podrán optar por la vía judicial para liberar a la vivienda de dicha ocupación. La ocupación cuando se trata de una vivienda suele ser de forma gratuita y ante la oposición del resto. Es evidente que el “ocupa” puede ser propietario de una cuota de la herencia. Pero ésta no le da ningún título para poder usar el inmueble en exclusiva. Pues ese uso lo que hace es privar al resto de co-herederos de la libre disposición del inmueble.
Dos vías judiciales se pueden abrir para recuperar al caudal hereditario el inmueble ocupado. O bien el desahucio por precario o el juicio ordinario. Qué procedimiento usar dependerá de la naturaleza de la ocupación. De cuándo se ha producido ésta y del momento del reparto de la herencia por ejemplo. Antes de entrar en estas disquisiciones se hace necesario centrarnos en dos conceptos. Vamos a ver qué es una vivienda cedida en precario y qué es una vivienda cedida en comodato.
Hablamos de una vivienda cedida en precario cuando una persona con derecho de posesión sobre un inmueble cede su uso a otra persona. Esta persona a la que se le cede la vivienda es lo que se conoce como precarista. La naturaleza de la cesión no implica contra-prestación ninguna del precarista al legítimo dueño de la propiedad. La cesión no tiene una duración determinada ni se especifica cuál debe ser el uso de la misma. Quién puede estar en esta situación, pues desde hijos de los propietarios, a amigos o conocidos. También ocupas que están viviendo en la propiedad sin contrato por medio y que son desconocidos por el propietario. También personas que teniendo en su día título para el uso del inmueble sigan usando éste a pesar de la perdida de eficacia del mismo.
Podríamos decir que es una cesión con variantes a la anterior. El propietario del inmueble entrega el mismo a un tercero. A diferencia del precario aquí sí que se establece una duración determinada de la ocupación de la vivienda. Puede también estar concertado el uso que se debe dar a la misma. Como en el precario el uso se cede sin mediar renta, esto es de forma gratuita. El comodato está regulado dentro de la figura del préstamo en nuestro Código Civil.
Como podemos observar es posible que alguna de estas dos figuras son las que nos llevan a la vivienda ocupada por heredero. Ahora vamos a ver cómo afrontar esa ocupación en dos momentos diferenciados del reparto de la herencia. En realidad o antes de partir la herencia o después de la partición.
Cuando estamos ante esta situación se contempla el desahucio por precario como la vía judicial más indicada. Es el caso más típico, uno de los hermanos usa la vivienda que en herencia pertenece a todos los hermanos a partes iguales. La usa sin que medie ni contrato de arrendamiento, ni consentimiento del resto de herederos. Si todos los herederos están en contra de esta situación que impide la venta o arrendamiento del inmueble podrán solicitar el desahucio del que ocupa la misma. Cualquiera de los co-herederos podrá hacerlo.
El momento de la ocupación de la vivienda por uno de los herederos es posterior a la partición de la herencia. En este momento de la cuestión nos movemos en dos teorías dispares judicialmente hablando. Por un lado hay una postura que considera la solución del juicio de desahucio por precario la ajustada. Así las cosas si el Tribunal así considera que es la formula adecuada estimará la demanda y procederá al desahucio del heredero que ocupa la vivienda.
Existe una segunda postura en algunos Tribunales que entienden que el juicio ordinario es la figura en estos caso. ¿Por qué el juicio ordinario y no el desahucio por precario? Esta línea de posicionamiento de algunos Tribunales nada de que el juicio por desahucio no cabe entre co-herederos una vez repartida la herencia. Esto se sustenta en que el Código Civil afirma que la partición legal de la herencia confiere a los herederos la propiedad exclusiva de los bienes adjudicados.
