Un alquiler con opción a compra une dos contratos en uno.
El de alquiler de un inmueble, y el de “posible” compra del mismo, con este segundo se concede al arrendatario la posibilidad de optar por la compra con unas condiciones que se hayan pactado al inicio del alquiler.
Ambos están unidos estrechamente, tanto, que el segundo, el de opción a compra, en parte, depende de que se cumpla, el primero.
En caso de que el contrato de alquiler se incumpla y se dejen de pagar las rentas mensuales, la posibilidad de compra se ve perjudicada.
¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?
Qué vas a poder leer aquí:
Un contrato de arrendamiento como cualquier otro, pero que tiene una particularidad, una cláusula que concede al inquilino el privilegio de la compra ante otros posibles compradores.
Esta cláusula, que se añade en el contrato de alquiler, se rige por la buena voluntad de las partes, y se apoya en unas condiciones que ambos deciden y pactan a la firma.
Estos requisitos llegan a ser muy diferentes en cada contrato, se establecen con los puntos que ambos crean oportuno, ya que la ley no dispone nada al respecto, solamente se exige que lo pactado no sea contrario al derecho y que los firmantes estén de acuerdo.
En caso de que una de las partes no siga adelante con lo dispuesto es cuando la ley determina las consecuencias que son las mismas que para cualquier otro incumplimiento de contrato.
¿Qué debe incluir la cláusula de opción a compra?
Esta opción a compra se establece, por escrito, en una cláusula del propio contrato de arrendamiento, y debe contener unas condiciones, de manera obligada, para que pueda seguir adelante.
Precio de la venta
Fijo, hasta el plazo que se determine, o variable, según acontecimientos acordados, por ejemplo, que se vaya adaptando a las variaciones del IPC o que se reduzca por un descuento de las rentas pagadas.
Prima por derecho a opción de compra
La cantidad que el inquilino debe abonar para asegurarse su opción, es algo que pierde en caso de no pagar los alquileres correspondientes.
Es habitual que se añada, da seguridad a la futura compra, pero no es obligatoria, y sencillamente, se concede al arrendatario la opción a compra del inmueble sin adelantar nada de su precio..
Renta mensual descontada en la compra
Se puede decidir que, en el tiempo que dura el alquiler, la renta, o parte de ella, se descuenta del precio final, en caso de que se siga adelante.
Una opción muy favorable para el inquilino que, llegado el momento, debe desembolsar menos dinero por el piso.
Plazo máximo
El plazo que ambos acuerden, sin superar el plazo de vigencia del alquiler, y, durante el cual, el dueño no puede ni disponer de él ni venderlo.
Esta opción está en vigor mientras está el inquilino como tal, incluyendo las posibles prórrogas que se hayan incluido, en su caso, en ese contrato
Si vence el plazo, la opción caduca automáticamente.
Cómo se resuelve un contrato con opción a compra
Solamente es necesario que el inquilino comunique de manera fehaciente, por burofax, por ejemplo, que le interesa optar por la compra.
Desde ese momento, ya se considera formalizada la venta, aun antes de que se haya realizado el pago, a no ser el caso en que la propia cláusula indique que no se completa la compra hasta que no se entregue la totalidad, entonces, si no se paga, no se formaliza nada.
En ambos casos, con solo un burofax o con el pago completado, el inquilino deja de serlo y se convierte en propietario, y abandona los pagos la renta en ese mismo momento, porque no es arrendatario.
Este “impago” no cuenta para una demanda de desahucio, ya que el contrato de arrendamiento se ha cancelado.
La opción de compra, ¿se lleva al Registro de la Propiedad?
El art. 14 del Reglamento Hipotecario concede la opción de registrar la opción de recompra en el Registro de la Propiedad, siempre que ambos estén de acuerdo.
En este registro se declaran las características de la opción a compra como duración del plazo, y cantidad de prima entregada, en su caso.
Con eso se consigue dar publicidad a esta opción del inquilino, es decir, que los posibles compradores que puedan ir apareciendo, interesados en el inmueble, sepan que, antes de ellos, está el inquilino con opción a la compra y que, en caso de ejercerla, tiene derecho sobre ellos.
¿Cómo afecta la opción de compra al inquilino?
Ese tipo de contrato deja la puerta abierta a que sea el inquilino el primero que opte a la compra, le concede unos privilegiados ante el resto de compradores que vayan apareciendo.
Además, durante el periodo de alquiler tiene unas ventajas añadidas, además de unos inconvenientes.
Ventajas para el inquilino
Como ya hemos dicho, la principal, el derecho preferente sobre la compra.
Conoce el inmueble, ya sabe si es, o no, lo que necesita, si cumple con sus expectativas, no pasa a ser propietario de una vivienda de la que no conoce nada, con el riesgo que ello implica.
Cuenta con un tiempo considerable para decidir y ejercer ese derecho, durante lo que dure su alquiler, puede pensarse si le interesa comprar, con la seguridad de si aparece otro comprador, él tiene prioridad.
Las entidades de préstamo suelen, por lo general, conceden más fácilmente la hipoteca, considerando positivo que el inquilino ya haya pagado parte con las rentas de arrendamiento.
Desembolso final mucho menor, al ir descontando la cantidad de la cuota mensual que se haya acordado.
Si se decide un precio fijo, aunque los precios aumenten durante todo el plazo de vigencia del contrato, a él no le afecta, porque es una condición impuesta y ese valor se mantiene.
Inconvenientes para el inquilino
En caso de que se acuerde el pago de una prima inicial, si luego no sigue adelante y no compra, la pierde, y es una cantidad considerable, ronda entre el 5 -10% del precio de la vivienda.
Estos contratos llevan una doble tributación de impuestos, por alquiler y por compra, si al final no sigue adelante, esa carga fiscal no le beneficia.
Antes comentamos que si en ese tiempo los precios se encarecen, a él no le afecta, por tener uno fijo, pues en caso de que los precios de la vivienda se desplomen, tampoco se puede beneficiar, el valor acordado se mantiene invariable.
¿Cómo afecta la opción de compra al propietario?
El propietario también ha firmado un contrato de alquiler con características especiales con consecuencias a su favor, y en su contra.
Ventajas para el propietario
Esa prima inicial que se entrega al principio le da bastante seguridad de que va a conseguir la venta, no es una confirmación total, pero en caso de que la otra parte se eche para atrás, no debe devolver esa prima, se la queda por incumplimiento del inquilino.
Esta cláusula le asegura que las rentas se van a pagar con normalidad, porque en otro caso, el inquilino pierde toda opción a compra, y puede iniciar el desahucio.
El pago de esas mensualidades, hasta que se realice la venta, le asegura unos ingresos pasivos, que, como hemos dicho, no se pueden detener.
Por último, se aprovecha de unos beneficios fiscales en la declaración de la renta
Inconvenientes para el propietario
Como todos los contratos, aunque no se deba hacer, se puede incumplir, no se asegura la venta pero sí, al menos, la cantidad entregada como prima.
Durante el arrendamiento, mientras dure este contrato, no puede vender a otra persona sin dar la opción a compra al inquilino, incluso si esta segunda oferta es mejor.
En caso de hacerlo, el inquilino puede también denunciar el incumplimiento y exigir que se siga adelante con él en las condiciones que se pactaron.
¿Qué pasa con la opción a compra si se incumple el alquiler?
Se pierde todo el derecho a optar por ella.
El propietario, como en cualquier otro impago de las rentas, puede interponer una demanda por incumplimiento, con la obligación de abandonar el piso, e iniciar el desahucio.
Es una condición indispensable para el inquilino que, si quiere optar a la compra, ha de estar al día con las cuotas, o debe desalojar, además de perder la prima que haya entregado.
Realizar un contrato con opción a compra de un inmueble tiene el lado bueno de que ambos se aseguran “en gran parte”, la compra o la venta de la vivienda, pero exige unas condiciones que ambos deben cumplir, y estar al día en el alquiler es una de ellas.
Enfrentarse a cualquier contrato ha de hacerse con cuidado, y tener claro lo que estás aceptado, siempre consultar con profesionales te da la seguridad de que, más adelante, no tengas sorpresas desagradables que te puedan perjudicar.
Manuel Hernández García
