La sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo, sec. 3ª, de 6 de noviembre de 2023, nº 1391/2023, rec. 1574/2021, declara que en los arrendamientos de Vivienda de Protección Oficial (VPO) de iniciativa privada el arrendador no puede repercutir el IBI al arrendatario y no rige la libertad de pactos entre las partes.
El TS fija como doctrina que, en los contratos de arrendamiento de las viviendas de protección oficial de iniciativa privada, en los que es aplicable la DA 1,4 LAU, las cantidades que corresponden percibir al arrendador son las rentas iniciales o las actualizadas y los servicios prestados en la vivienda, pues así lo establece dicha norma, establecido una relación inequívoca, cerrada y tasada de los conceptos que puede percibir el arrendador, sin que fuera de estos enunciados, pueda añadirse ni adicionarse ningún otro no expresamente contemplado en la norma, por ello no se puede repercutir el IBI de la vivienda arrendada al arrendatario, por no tener la naturaleza ni consideración de servicio y sin que en este aspecto rija la libertad de pactos entre las partes, dada, insistimos, la previsión especifica y particular de dicha normativa.
A) Objeto del recurso de casación.
La representación procesal de la sociedad "Lazora S.A Sociedad de Inversión Inmobiliaria" interpone el presente recurso de casación nº 1574/2021, contra la sentencia de la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Aragón de 23 de diciembre de 2020, dictada en el recurso contencioso-administrativo nº 80/2018.
La sentencia del Tribunal Superior de Justicia recurrida en casación, desestima el recurso contencioso-administrativo que interpuso dicha mercantil "Lazora S.A" contra la Orden del Consejero de Vivienda de 17 de Noviembre de 2017 del Gobierno de Aragón que desestima el recurso de alzada deducido frente a la resolución de la Dirección General de la Vivienda y Rehabilitación de la Diputación General de 3 de julio de 2017 por la que se aprueba el modelo de contrato para el arrendamiento de la vivienda y anejos vinculados.
Esta última resolución inadmite la cláusula incluida en el modelo de contrato de arrendamiento presentado por la mercantil recurrente a aprobación administrativa, que incluía la posibilidad de repercusión sobre el arrendatario del IBI o cualquier otro tributo girado por el Ayuntamiento del lugar en el que radique la vivienda arrendada.
B) El Letrado del Gobierno de Aragón se opone a los motivos de impugnación esgrimidos por la recurrente aduciendo, dicho aquí de forma resumida, lo siguiente:
1º) De la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que parcialmente transcribe, deriva la consecuencia de que los contratos de arrendamientos de viviendas de protección oficial de promoción privada se rigen por los apartados 1 a 5 y 7, aplicándose los apartados 6 y 8 a los arrendamientos de viviendas de protección oficial de promoción pública. Ello supone que el alegato sobre la pretendida aplicación supletoria del régimen general de arrendamientos urbanos a que se remite el apartado 8º, se refiere a las viviendas de VOP de promoción pública y es de aplicación a las viviendas de titularidad pública, y no a las restantes.
2º) En cuanto al apartado 4º de dicha D.A 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que si es aplicable a los arrendamientos de viviendas de protección oficial (VPO) de promoción privada, omite cualquier referencia a los tributos y únicamente indica que el arrendador puede percibir el coste real de los servicios.
3º) Y que a diferencia de lo dispuesto en el artículo 20.1 LAU, que establece como regla general la libertad de pactos, el referido apartado 4º de la DA, establece con claridad que el arrendador puede percibir la renta pactada y el coste de los servicios disfrutados por el arrendatario, satisfechos por el arrendador. Y la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad conlleva que el legislador ha establecido un régimen específico a los contratos de arrendamiento de VPO de promoción privada, con un tratamiento diferenciado y la previsión de no repercusión de los tributos. La falta de mención de los tributos del apartado 4 de la DA en este tipo de viviendas es coherente con la opción del legislador de primar el interés social de protección del inquilino frente al interés particular del arrendador.
4º) En todo caso, la interpretación de la palabra servicios no permite incluir en ella el IBI u otro impuesto soportado por el arrendador, distintos desde un punto de vista conceptual y de su naturaleza jurídica. Y que tratándose de VPO, la interpretación debe realizarse en favor del inquilino.
5º) Finalmente, en lo que se refiere a la vulneración de la jurisprudencia citada, indica que no cabe entenderse que exista una doctrina reiterada al respecto, sino tan solo pronunciamientos aislados, de los que no se infiere una interpretación del alcance del apartado 4 de la D.A mencionada. Y concluye que resulta aplicable dicho apartado que no permite la libertad de pactos en orden al reintegro del IBI u otros tributos en los arrendamientos de VPO de promoción privada, por lo que interesa la desestimación del recurso de casación.
C) Resolución del recurso de casación.
Para la correcta resolución de la cuestión casacional, conviene precisar los términos que plantea la controversia entablada, que se refiere al modelo de contrato de arrendamiento de Viviendas de Protección Oficial, de iniciativa privada, siendo la mercantil recurrente la entidad comercializadora.
Recordamos el contenido de la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es del siguiente tenor:
"1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente ley, concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva. 2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable.
3. No se aplicará revisión de rentas de las viviendas de protección oficial salvo pacto explícito entre las partes. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.
4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.
5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.
6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de promoción pública reguladas por el Real Decreto-Ley 31/1978.
7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.
8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares.
La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se estará por entero a lo dispuesto en la presente ley."
Pues bien, la parte recurrente considera vulneradas dichas disposiciones que hemos transcrito que, en su opinión, consagran el principio general de la libertad de las partes para pactar y acordar lo que estimen necesario, con las limitaciones de la propia LAU y aplicando de forma supletoria el artículo 1.255 del Código Civil, que garantiza la libertad de partes. E invoca el artículo 20.1 LAU que recoge como criterio básico que las partes puedan pactar asumir determinados costes, tributos y servicios del inmueble, de lo que deriva la posibilidad de repercutir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
La tesis propugnada por la entidad recurrente es que las partes en el contrato de arrendamiento pueden acordar la repercusión del IBI, o de cualquier otro tributo con independencia de sí una vivienda es de protección oficial. Y que de entenderse que el reseñado impuesto (IBI ) es un servicio que abona el arrendador, pero lo disfruta el arrendatario, cabría considerar que la LAU permite su repercusión al arrendatario de la vivienda VPO , y si no se considera como tal, sucede que en el régimen particular de los contratos de arrendamiento de VPO no se regula expresamente nada sobre la repercusión, siendo de aplicación supletoria el régimen general de la LAU que sí permite la repercusión del IBI al arrendatario, con cita del artículo 34.3 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio y el artículo 23 del Decreto 60/2009, de 14 de abril, del Gobierno de Aragón, que regula las viviendas de protección oficial .
El alegato no puede prosperar, pues la interpretación sistemática y lógica de la Disposición Adicional Primera de la LAU y de los artículos 4.2 y 20.1 del mismo texto legal, nos llevan a la conclusión de que, en este tipo de contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial, no cabe la repercusión del mencionado Impuesto Municipal al arrendatario.
Y es que, en efecto, como indica la Sala de instancia, el apartado 4º de la aludida Disposición Adicional Primera de la LAU), contempla específicamente la cuestión, al establecer de forma clara y diáfana que, en el supuesto indicado, de un contrato de arrendamiento de VPO de iniciativa privada, el arrendador únicamente puede percibir las rentas iniciales o revisadas y el "coste real de los servicios" que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador. Y en este apartado de la D.A.1ª mencionada, se establece una relación inequívoca, cerrada y tasada de los conceptos que puede percibir el arrendador, sin que fuera de estos enunciados, pueda añadirse ni adicionarse ningún otro no expresamente contemplado en la norma.
Así, no cabe incluir, por vía interpretativa, partiendo del principio de libertad de pactos que se garantiza ex artículo 1.255 CC, y que se reconoce en los artículos 2.4 y 20.1 LAU, que cabe extender también al contrato de arrendamientos de Viviendas de Protección Oficial de iniciativa privada, otros conceptos diferentes a los expresados en el mencionado apartado 4º, pues ello supondría dejar sin efecto dicha específica y singular previsión que regula con precisión y de forma minuciosa los elementos que componen las percepciones que corresponden al arrendador en los arrendamientos de Viviendas de Protección Oficial (renta y servicios). Si bien es cierto que el Código Civil consagra la regla de la libertad de pactos, al igual que los artículos 2.4 y 20.1 LAU, prevé la también lo es que la disposición 1ª de la LAU contempla de forma taxativa y pormenorizada las retribuciones del arrendador, norma específica y especial que no puede obviarse por la aplicación de un principio general del que es la excepción. La libertad de pactos es un criterio general que opera de forma supletoria, es decir, en aquello que no se encuentre singularmente contemplado y en este aspecto concreto ceñido a las cuantías que corresponden al arrendador, el apartado legal de la D.A. 1ª LAU que regula las VPO de iniciativa privada, es de aplicación preferente, sin que quepan interpretaciones extensivas que distorsionan la previsión literal del precepto, que no incluye otras repercusiones que las correspondientes a las rentas y a los servicios. Y el derogado artículo 34.3 del RD 205/2007, de 1 de julio, que la parte invoca contemplaba de igual modo, los conceptos de rentas y servicios y añadía << siendo necesaria para cualquier otra repercusión la previa autorización por la legislación aplicable>> que no ha tenido lugar.
Y ciertamente la naturaleza jurídica del Impuesto de bienes Inmuebles es la de un tributo municipal, que grava la capacidad económica del propietario y que no puede calificarse de "servicio" a los efectos del apartado 4º de la D.A 1ª. La propia parte recurrente reconoce en su escrito que el IBI pudiera no tener la consideración de servicio, y es que, en efecto, como razona la Sala, la noción de impuesto no es asimilable a la de servicio tanto por su naturaleza (por ser un ingreso de derecho público, como consecuencia de un hecho imponible, -la posesión de un inmueble-), como por su finalidad, de modo que la atribución del impuesto al arrendatario a partir de dicha interpretación amplia y extensiva resulta inviable. E igualmente resulta rechazable la posible traslación del impuesto a partir de la regla de libertad de pactos entre las partes del contrato, y ello por lo ya expuesto, sobre la regulación concreta y particular de este aspecto que se define en la propia LAU (apartado 4º D.A.1ª), y la función social de este tipo de vivienda de VPO, dirigida a facilitar e impulsar el acceso de los ciudadanos con menos recursos a una vivienda digna.
Finalmente, y en lo que se refiere a la jurisprudencia que la sociedad recurrente invoca como infringida, cabe señalar que se trata de ciertos pronunciamientos aislados que no responden a un criterio consolidado o arraigado sobre esta misma cuestión jurídica que se suscita, citando la parte tres sentencias de dos Audiencias Provinciales, correspondientes a una distinta jurisdicción Civil que tratan - salvo una de ellas- diferentes supuestos al aquí examinado, que no consta que hayan sido confirmadas y que en fin, no constituyen un precedente válido ni tienen un carácter vinculante para este Tribunal Supremo.
