Así era antes de la promulgación de la Ley catalana 11/2020 de 19 de septiembre “de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda (…)” y así será tras la reciente Sentencia del Tribunal Constitucional que fue “dada en Madrid, a 10 de marzo de 2022” pero que aún se halla pendiente de publicación en el BOE, momento a partir del cual “desplegará sus efectos generales” según prevé el art. 38 de la Ley Orgánica del propio Tribunal Constitucional.
Ha sido pues prácticamente un año y medio de vigencia de una ley tremendamente controvertida, que precisó de dos modificaciones adicionales en su corta duración y que, a la postre, ha contribuido a la generación de una grave sensación de inseguridad jurídica y confusión, sabedores todos los operadores y la propia Administración que la ley nacía con graves vicios de inconstitucionalidad puestos de manifiesto por el propio “Consell de Garanties Estatutaries” en su Dictamen de fecha 7/2020 de 5 de agosto, que fue totalmente obviado por el legislador catalán, pese a incidir en el posible conflicto competencial que ha determinado finalmente su nulidad.
El TC anula gran parte de los preceptos de la ley, dejando vigentes únicamente aquellos enfocados a la Declaración de “mercado de vivienda tenso” pero anulando los preceptos nucleares de la misma tales como el art. 6 a 13 que son los que establecían el límite de rentas y los números 15 y 16b que establecían sanciones para caso de incumplimiento.
Funda la nulidad el TC en la “invasión de competencias estatales” por parte del legislador catalán toda vez que considera que compete al Estado y no a las Autonomías, la fijación de las “bases de las obligaciones contractuales” considerando que el art. 17.1 de la vigente LAU (transcrito en el título de este escrito) que establece la libre estipulación de la renta en los arrendamientos urbanos “ha de considerarse una base de las obligaciones contractuales” y por tanto reservada al Estado en exclusiva.
El Estado resulta así ser el competente para fijar legalmente el principio de libertad de pactos en la fijación de la renta del contrato de alquiler de vivienda, lo que conlleva la nulidad de la norma catalana.
Sin embargo, curiosamente el TC indica que tal nulidad tendrá sólo efectos “pro futuro”, manteniéndose los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia de la ley anulada, en aras al principio de seguridad jurídica.
En cualquier caso, a expensas de la publicación de la sentencia en el BOE, la llegada de la misma -cuyo borrador solo se puede hallar en la web del TC- la sentencia supone una buena noticia para el mercado de alquiler de Catalunya, afectado hasta ahora por una ley distorsionadora que no ha conseguido su objetivo de abaratar las rentas y sí el de extraer del mercado un buen número de viviendas que fueron retiradas del mercado por sus propietarios a la espera del pronunciamiento constitucional ahora producido, por lo que la reciente nulidad de la norma podría redundar en el retorno de tales viviendas que contribuya a normalizar un mercado muy sensible a los vaivenes legislativos.
Y todo ello, a la espera de la evolución de la tramitación de la Ley de la Vivienda estatal que el Gobierno del Presidente Sánchez tiene actualmente en tramitación parlamentaria.
