Es habitual que, cuando una persona fallece, entre los bienes que deja en su herencia, se encuentre la vivienda familiar.
Este inmueble, como el resto de patrimonio, pasa a manos de sus herederos, en su totalidad si solo existe uno, o en proporción a la cantidad de que haya, si hay varios.
Este caso, cuando existen varios herederos a repartirse un patrimonio, puede entorpecer las relaciones entre hermanos si, en la vivienda familiar que ahora corresponde a todos, vive uno sin pagar nada al resto.
Ya tratamos el caso en el que al heredar uno de los hermanos vive en ella, qué casos existen y qué hacer, pero hoy tratamos el caso concreto del alquiler, un caso confuso para quienes no saben si ese coheredero puede continuar viviendo en ella sin pagar un alquiler
Coheredero en la vivienda heredada, ¿puede permanecer en ella sin pagar nada?
Un caso que ha llegado bastantes veces a nuestro bufete y que nuestros letrados abogados especialistas en herencias han tenido que acometer. Tras el fallecimiento de los padres, el hijo que vivía con ellos, continúa en la vivienda, sin pagar alquiler ni ninguna otra cantidad al resto de hermanos.
Es una situación que se debe tratar con cuidado y estudiar el caso de ambas partes.
Por un lado, un heredero, el hijo que ahora permanece en la vivienda que, en parte, es suya, no parece lógico que pague alquiler ni que deba irse, sino que lo normal sea que viva ella, como hacía hasta ese momento.
Por otro lado, el resto de hermanos, que, no olvidemos, son herederos también, con los mismos derechos sobre el inmueble familiar, y que están en su derecho de, o bien disfrutar de esa vivienda, o de recibir algún beneficio por ella.
Ante un inmueble heredado por varias personas, cuando una de ellas vive él, la duda es si el resto tiene derecho al cobro de un alquiler o, si lo prefieren, están en condiciones de exigir que se vaya.
Por un tercer lado, ese inmueble necesita de un mantenimiento, unos gastos que deberán pagar sus propietarios, en este caso, cuando es uno de ellos quien tiene su uso y disfrute sin que los demás reciban nada a cambio, ¿quién los debe asumir?
¿Quién asume los gastos de la vivienda heredada?
Cuando una herencia pasa a varios herederos, los gastos inherentes a ese bien, también pasan, en proporción, a todos ellos.
Esto significa que, en el caso de un inmueble, todos los herederos deben pagar sus gastos, ya sea impuestos, comunidad, reformas, según el porcentaje de propiedad que hayan adquirido en la distribución de la herencia.
Un ejemplo, de reparto en proporción con el que se ve muy claro.
Un inmueble, con dos herederos, lo deben pagar todo a la mitad, a un 50%, en caso de 3, a un 33%, 4 a un 25% y así sucesivamente.
Al igual que los beneficios, los gastos necesarios repercuten a partes iguales en el conjunto de propietarios, desde el momento en el que aceptan su parte, otra cosa es antes de reconocer ese reparto, entonces nos encontramos ante una herencia yacente.
Herencia yacente
Es el nombre que reciben los bienes de una herencia hasta que son aceptados, o rechazados, por los herederos.
Mientras esto no ocurre, esos bienes no tienen titular legal, algo que, en el caso de inmuebles, no evita su obligación de pagar impuestos, o cualquier otro gasto, para su mantenimiento y conservación.
Al no existir un titular expresamente declarado como tal, esas obligaciones las asume la propia herencia, queremos decir, que ella misma se paga sus necesidades con su capital.
Gastos que se deducirán del importe total a repartir una vez que llegue el momento.
Uso y disfrute de una vivienda heredada, ¿quién lo tiene?
Todos los herederos tienen derecho, ya sea a disfrutar de ese bien, como a conseguir beneficios económicos, en caso de que se aproveche un tercero.
Con todo esto, la permanencia de un heredero en la vivienda heredada, sin un acuerdo común, es una situación que, sin lugar a dudas, perjudica al resto, uno solo está disfrutando de ese bien, sin que los demás reciban nada en compensación.
Un caso que nos encontramos a menudo, cuando una pareja con varios hijos, comparte la vivienda con uno de ellos y, al fallecer, él continúa en esa situación.
Ese hogar familiar pasa a propiedad de todos los hijos, y se debe llegar a un acuerdo para que continúe en ella o, por el contrario, dejarla libre y, así, todos decidan qué se hace con ella.
Este tiempo de acuerdos, cuando hay una buena relación, no son complicados, pueden, sencillamente, permitir que siga en ella como hasta ahora, o que les abone una cantidad acordada en compensación por hacerlo.
Otra cosa es que no exista esa sintonía familiar, y alguno de los hermanos no esté de acuerdo, quiera que el coheredero desaloje, y él no esté dispuesto a hacerlo, entonces, el camino es el juzgado.
La manera legal para exigir que esa persona abandone la vivienda es a través de un proceso de desahucio por precario.
Desahucio por precario
Se inicia cuando alguien que vive en un inmueble se niega a desalojar, y su propietario lo exige.
Esa persona está ahí sin ser tu titular, y sin tener derecho a hacerlo si, quien sí tiene ese cargo, se lo pide.
El caso de un inquilino que mantienen su residencia en la vivienda arrendada una vez que ha terminado el contrato o, sin que lo haya hecho, no abona las rentas que debe.
Cuando se habla de coherederos, es un poco particular, quien vive en ella sí tiene la titularidad, pero no al completo, por lo que se puede actuar igual.
En ambos casos, inquilino y coheredero, están en una situación “en precario”, en posesión del inmueble con la negación de sus titulares, que pueden solicitar, en cualquier momento, su desalojo y, si no se hace, van a juicio para conseguirlo.
Una situación en precario solo se mantiene si el resto quiere, por un acuerdo para que continúe de manera gratuita, o con una compensación.
¿Puedo pedir un alquiler al coheredero ocupante de la vivienda?
La respuesta es que no estás en tu derecho de hacerlo, y te explicamos por qué.
Cuando un bien genera beneficios, deben ser repartidos entre todos los titulares, en el caso de que, uno de ellos, sea quien disfruta exclusivamente de ese bien, no genera nada que se pueda repartir.
Por otro lado, esa persona impide cualquier ganancia, permanecer en la vivienda no deja que se alquile, o se venda, para conseguir una cantidad económica a repartir.
Según el art. 394 del Código Civil, cada uno puede hacer uso de ese bien común si no perjudica el interés del resto, y aquí, el interés del resto está claramente perjudicado
En este caso, los herederos pueden acogerse al art 1.902 de Código Civil, que especifica que, quien por hacer, o no hacer algo, causa daños, los perjudicados pueden reclamar por ellos.
Los herederos, respaldados por ese artículo, pueden requerir una cantidad como daños y perjuicios que, normalmente, se calcula con la renta a precio de mercado como referencia, de todos los meses que lleva desde que se solicita su desalojo.
El Derecho Sucesorio tiene muchas particularidades, según el testamento, las personas a repartir, el tipo de bienes, cada caso es diferente y debe estudiarse de manera individual.
Evitar que acceder a lo que te corresponde por ley te cueste mucho tiempo y dinero. pasa por actuar según la ley.
No dejes de acudir a quienes la conocemos y podemos facilitarte ese proceso, consultanos tu caso, te daremos la mejor solución.
Manuel Hernández García
