Pocas cuestiones suscitan tantas controversias y litigios en las comunidades de propietarios como el de las terrazas del inmueble, sobre todo al manifestarse humedades y filtraciones en las zonas comunes o en el interior de viviendas al poco tiempo de un periodo de lluvias. Nos estamos refiriendo a las terrazas a nivel, aquellas cuyo uso y disfrute tiene vinculado un departamento privativo del edificio.
El régimen legal de la propiedad horizontal en Cataluña alude expresamente a las terrazas en el artículo 553-43.1 CCCat. Y lo hace para referirse en el apartado 2 de este precepto a la posibilidad de vincular el uso y disfrute exclusivo a uno o varios departamentos del inmueble, recordando a la vez que no por ello pierden la naturaleza de elemento común.
Más allá de esta referencia legal, parece que no hay dudas en el régimen de la propiedad horizontal en Cataluña en otorgar a las terrazas el mismo carácter de elemento común que el que durante años se ha venido reconociendo, al socaire de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 y en relación con el artículo 396 del Código civil español, a las cubiertas del edificio,
¿Y qué son las terrazas?. La perspectiva arquitectónica nos aproxima su concepto al de “cubierta”. Así, cuando la cubierta es con tejas, no pisable, recibe la denominación de “tejado”; cuando es transitable y por lo general enlosada o enladrillada y provista de una baranda o balaustrada, es costumbre llamarla “terrado” o “azotea”.
La “terraza” vendría a ser un terrado más o menos amplio, cuyo solado estaría cubierto principalmente con terrazo, y sobre todo transitable. Cuando la terraza se encuentra situada al mismo o similar nivel o cota al de las salas o aposentos de un elemento privativo desde el que se accede o tiene salida a ella, recibe la denominación de terraza a nivel, muy habitual visualizarlas anexionadas a elementos privativos como los áticos y los sobreáticos retranqueados con respecto de la fachada del edificio, y también en las plantas baja y entresuelo.
Desde una perspectiva jurídica, las terrazas participan de la misma naturaleza jurídica que la atribuida a las cubiertas (art. 553-41 CCCat y art. 396 C.ci). Se trata de elementos comunes por naturaleza, pues resultan necesarias en mayor o menor medida para el adecuado uso y disfrute del edificio y de los elementos privativos que lo integran, siendo de importancia extraordinaria para la comunidad de propietarios el mantenerlas en buen estado a fin de evitar, entre otras contingencias, los perniciosos efectos de las inclemencias atmosféricas.
La particularidad que acaso diferencía las terrazas de las cubiertas reside en que aquéllas son transitables y permiten la deambulación ordinaria en toda su extensión superficial, y éstas no lo permiten, teniendo su acceso un carácter más bien restringido y contingente, a los solos efectos de poder realizar tareas de conservación y mantenimiento de elementos y servicios comunitarios.
La asimilación entre cubiertas y terrazas no ofrece respuestas satisfactoria al tratar sobre la responsabilidad derivada de los daños producidos por filtraciones y humedades de la lluvia. Cuando éstas provienen de la “cubierta” del edificio, no hay duda alguna de que su reparación y subsanación corresponde sí o sí a la comunidad de propietarios. Mientras que si provienen de una terraza de la que un determinado propietario tiene el uso y disfrute exclusivo, es cuando aparecen entonces toda clase de discrepancias y desencuentros en el seno de la comunidad, que se debate en discusiones estériles acerca del carácter común o privativo de la terraza en cuestión, y ello no tanto para cuestionar el derecho de uso exclusivo que tiene sobre ella el titular, sino para señalar al responsable a tenor del modo y extensión con el que viene ejercitando ese derecho de uso exclusivo, sin entrar a analizar otros factores que han podido influir en la aparición de aquellas humedades y filtraciones y, en definitiva, en la correcta acotación del sujeto o sujetos a los que atribuir su responsabilidad.
Algunas comunidades de propietarios disponen de normas especiales o estatutarias que pretenden regular estas situaciones, si bien lo hacen de una manera poco precisa, sin concretar el alcance y extensión de los deberes de conservación mantenimiento que le corresponde al titular del uso exclusivo de las terrazas, con lo que añaden más sombras que luces al respecto, cuando precisamente una de las utilidades de las normas estatutarias es la de definir y concretar los derechos y deberes de los propietarios en un concreto inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal.
La principal dificultad con la que topa la atribución de responsabilidades por humedades y filtraciones provenientes de terrazas reside en la determinación de una relación de causalidad entre estos daños y el modo en que el titular del derecho de uso exclusivo lo ha ejercitado y ha cumplido con el correlativo deber de conservación y mantenimiento.
El artículo 553-43 CCCat apunta precisamente en esta dirección en su apartado 3, al disponer que “las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o las reparaciones que afecten y beneficien a todo el inmueble, son a cargo de la comunidad, salvo que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservación”, habiendo señalado previamente en el apartado 2 del mismo precepto que “los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes, asumen todos los gastos de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado”.
Así pues, según la regulación de la propiedad horizontal catalana, la responsabilidad de las reparaciones cuya causa sea las humedades y filtraciones de agua provenientes de una deficiente impermeabilización de las terrazas en su función de cubierta del inmueble, solo podrá atribuirse al propietario o propietaria del elemento privativo que disfrute de su uso exclusivo, cuando su producción sea consecuencia directa del mal uso de la terraza o de la falta de conservación y mantenimiento adecuada. También cuando expresamente lo establezca el título constitutivo de la propiedad horizontal o normas estatutarias.
La concurrencia de los aspectos detallados en el artículo 553-43 CCCat (la existencia o no de un mal uso; la falta de conservación o mantenimiento; o la existencia de vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos) conviene analizarla detenidamente en cada caso concreto a fin de no atribuir injustamente responsabilidades. Es muy recomendable la intervención de un técnico facultativo especialista en patologías constructivas y arquitectónicas (arquitecto o aparejador), que dictamine acerca de la etiología y el alcance de las filtraciones y proponga el modo más eficaz de subsanarlas.
Si las humedades y filtraciones en las plantas inferiores no fueran imputables, a criterio del técnico facultativo, a una conducta o actuación negligente del propietario titular del uso exclusivo, debería concluirse que traen causa de patologías y deficiencias constructivas, originarias o sobrevenidas, con el resultado final de un deficiente funcionamiento de la terraza en su función de cubierta del edificio, con lo que la responsabilidad debería declinarse necesariamente hacia la comunidad de propietarios, al ser ésta la que, de conformidad con el artículo 553-44 CCCat, tiene la obligación conservación y mantenimiento de esta clase de elementos comunes, de modo que el inmueble “…cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, accesibilidad, estanqueidad i seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente,…”.
Si la causa u origen de las filtraciones fuera atribuible en cambio, a juicio del técnico facultativo, a un deficiente mantenimiento o conservación del solado de la terraza, o al uso inadecuado de la misma, la responsabilidad recaería entonces en el propietario titular del departamento que tiene vinculado su uso exclusivo.
Puede suceder, por último, que el técnico facultativo aprecie la concurrencia de varias causas en el origen de las humedades y filtraciones dañosas. Por un lado, un uso o mantenimiento inadecuado de la terraza por parte del titular o titulares del uso y disfrute exclusivo, y por otro, la antigüedad y el deterioro normal de los elementos constructivos de impermeabilización de la terraza; la incidencia de agentes naturales como lluvias torrenciales extraordinarias o de movimientos sísmicos, o por vibraciones del edificio producidas con el tráfico rodado de vehículos de alto tonelaje, trepidaciones por obras en el subsuelo cercano al inmueble, etc.
En estos casos, la responsabilidad deberá intentarse delimitar y atribuir en la proporción que corresponda a cada una de las causas concurrentes, y si ello no fuera posible, que es lo más probable, la respuesta jurídica pasa entonces por presumir una responsabilidad solidaria (solidaridad impropia) entre todos los agentes intervinientes en la producción del daño, básicamente entre el propietario titular del uso exclusivo de la terraza y la comunidad de propietarios, todo ello sin perjuicio de las eventuales acciones de reintegro que acaso pudieran ejercitarse contra los restantes agentes corresponsables.
Lo hasta aquí indicado debe entenderse, sin perjuicio de que la división en propiedad horizontal de la finca o los estatutos, si existieren, establecieran de forma expresa, clara y terminante que un concreto propietario, titular del uso exclusivo de la terraza, deba responder de cuantas patologías acaso lleguen a producirse en los departamentos inferiores por humedades o filtraciones, y ello con independencia del origen o causa de las mismas, en cuyo caso la responsabilidad de la reparación y resarcimiento de daños recaería única y exclusivamente en este titular.
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Josep Maria Espinet Asensio
