Una ley que presenta una serie de cambios en las figuras que intervienen, propietario, inquilinos y agencias inmobiliarias, además, cuenta con una vía de escape para evitar aplicar la ley en lo referente a alquileres en zonas tensionadas. La opción de alquilar la vivienda por habitaciones en vez de hacerlo como una vivienda completa.
Como toda ley, hay que conocerla, para evitar cometer ningún fraude, si eres propietario, y para alejarte de quien te quiera engañar, si eres inquilino
Nuestro equipo de abogados especialistas en Derecho Inmobiliario te aclara en este artículo cómo se intenta burlar la nueva Ley de la Vivienda de la ley, y lo que implica.
Qué vas a poder leer aquí:
Alquileres en la nueva Ley de la ViviendaLa Ley de la Vivienda pretende facilitar el alquiler, particularmente, en zonas saturadas de las ciudades (zonas tensionadas) a personas, o familias, vulnerables o con pocos recursos, como los jóvenes.
Una de las medidas para conseguirlo es el tope en el límite de los alquileres, que evita que los propietarios decidan unas mensualidades abusivas, e inalcanzables, para muchos.
Todo esto, beneficia a unos y perjudica a otros, de ahí la enorme polvareda que se levantó en el momento de su entrada en vigor.
De hecho, la oferta de pisos compartidos aumenta, en este año, en un 20%, igual que disminuye en un 15% el alquiler de viviendas (Fotocasa), especialmente en las zonas tensionadas de las grandes ciudades.
El punto determinante de la regulación de los alquileres tiene muy en cuenta la zona en la que está de la ciudad, sobre todo en lo referente a las grandes capitales, que, por lo general, están más solicitadas.
Por ese motivo, el Gobierno delimita estas zonas de la ciudad para mantener una posibilidad de ser alquilados por una mayor parte de la población
Barrios y núcleos urbanos que tienen una renta más elevada que el resto, lo que dificulta el acceso a muchas personas.
Estas limitaciones las establece cada Comunidad Autónoma después de tener en cuenta el precio del mercado inmobiliario.
En ellas, se determina un límite en los alquileres que, por ley, se deben cumplir.
La idea de que los alquileres sean más accesibles y evitar que los propietarios puedan decidir las mensualidades, y que alcancen cantidades exageradas e inalcanzables, es un punto delicado.
Se considera que es una medida en contra de los propietarios y provoca que decidan vender su inmueble, y abandonar la idea de alquilar.
Esto es una consecuencia contraria a la que se quiere conseguir.
Disminuye mucho más las posibilidades de alquileres en las ciudades más saturadas, al retirarse inmuebles del mercado que antes se alquilaban con normalidad.
Aunque no siempre es así, los propietarios tienen otra manera de “burlar” la ley, y es a través del alquiler de su vivienda por habitaciones
¿Qué ley rige el alquiler por habitaciones?La nueva ley no regula los alquileres por habitación al no ser considerados vivienda habitual, así, se rigen por el Código Civil (art. 1554 y siguientes)
Otra diferencia, un alquiler por habitación es por un tiempo determinado, que se regula en el contrato, sin derecho a la prórroga que te corresponde si optas por una vivienda completa.
Además, en caso de que el propietario venda la vivienda, el contrato de alquiler de habitación se puede extinguir, sin derecho de compra preferente, como se tiene en el de una vivienda completa.
La nueva Ley de la Vivienda se dirige a las viviendas que se consideran domicilio habitual, cosa que no se supone de un alquiler de una habitación, que se presume temporal, por una estancia determinada.
Por ese motivo, la ley no afecta a este tipo de alquileres.
El alquiler de habitaciones es una modalidad muy frecuente sobre todo en jóvenes, que deciden este sistema por sus escasos recursos.
Es para ellos, en parte, para quienes se crea esta ley, pero que, por el momento, no parece que sea muy eficaz.
Menos opciones de alquiler implica que deben continuar con su habitación en un piso compartido.
Para que esto ocurra, en el contrato de alquiler se debe especificar, claramente, que se trata de un alquiler para un domicilio habitual, es ese caso, las condiciones y normas de la ley, entran en vigor.
En cualquier otro, no, al ser casos de estancias temporales, vacaciones, estudios, trabajo…
¿Cómo afecta la Ley en la subida de alquiler de la vivienda?Cabe recordar que esta ley impone un límite de alquileres, siendo considerada la vivienda como completa, no en el caso de habitaciones.
Estos límites los determina cada Comunidad Autónoma en su territorio, no es algo que se decida al azar.
Una vez que se tienen delimitadas las zonas tensionadas, cada gobierno local establece estos límites según los precios actuales de mercado, esto es, los máximos y mínimos que, en ese momento, se pidan por los alquileres.
Una forma de establecer un límite que no se puede sobrepasar.
No es una manera de disminuir por precios de los alquileres, sino de congelarlos, de evitar que se desorbiten.
Al marcar el mínimo y el máximo del mercado actual, se pone un tope tanto por arriba como por abajo.
No se puede pedir un alquiler mayor al máximo actual, pero tampoco uno inferior al actual.
En definitiva, no te deben pedir una cantidad exagerada, pero tampoco te vas a encontrar un alquiler más barato de lo habitual en esa zona.
Para los propietarios, no poder decidir el precio que quieren poner al alquiler de su vivienda es un inconveniente.
Consideran la opción de pasar a la venta la vivienda o, en otro caso, ponerla en una modalidad distinta y apostar por alquilar por habitaciones independientes.
Esa es la manera que hace que sorteen las directrices de la nueva Ley, y es ahí donde se comete un fraude de ley.
Condiciones y ventajas de un alquiler de habitaciónUn contrato de una habitación de una vivienda tiene una duración determinada, que coincide con el tiempo que el inquilino va a estar en ella, y debe quedar especificado.
En este caso, y como diferencia al alquiler de una vivienda completa, si el propietario vende el inmueble, el contrato se extingue.
No continúa con el nuevo propietario, a no ser que haya un acuerdo entre ambos, que no es muy frecuente.
Además, el inquilino de una habitación no tiene el derecho de compra preferente del que sí goza quien tiene un alquiler completo, a quien se debe ofrecer la adquisición en primer lugar.
El contenido de estos alquileres no está especificado en ninguna ley con exactitud.
Desde nuestro bufete, hemos redactado este modelo para ti, que te puedes descargar y utilizar.
Se trata de un contrato de una parte de la vivienda, y según en las condiciones en las que se haga, debe precisar unas u otras características.
En cualquier caso, te aconsejamos, ya seas inquilino o arrendador, que firmes un documento con todas las especificaciones posibles.
Tipo de habitación, gastos compartidos, usos que incluye y que excluye, …, cualquier dato que esté establecido, y que evite que un desacuerdo, estropee la convivencia.
Como en cualquier contrato de alquiler, hay una serie de beneficios fiscales, eso sí, solo en caso de que seas el arrendador, el arrendatario o inquilino, al no ser considerada como vivienda habitual, no puede desgravarse este gasto.
Como arrendador, debes declarar el beneficio que consigues por alquilar cada habitacion de tu vivienda, con casos a los que te puedes acoger que te permiten desgravar un 50-100%
En caso de alquilar a jóvenes de entre 18-30 años con escasos ingresos, un 100%
En el resto de edades, según las condiciones del contrato este beneficio está entre el 50-60%
En caso de que la vivienda sea tu domicilio habitual, si estás pagando una hipoteca debes consultar sus condiciones para poder desgravar una parte.
Esta nueva Ley de la Vivienda que entró en vigor tan solo hace unos meses, llega con una serie de cambios que afectan a todas las partes que intervienen, sea el caso que sea.
En cuanto a los alquileres por habitaciones, se realizan acciones que burlan lo que pretende la ley en su creación, facilitar el acceso a jóvenes o familias en situación de vulnerabilidad.
En cualquier caso, es necesario conocer muy bien qué es lo que dice la Ley para no incumplirla, ya sea intencionadamente o no, es lo que te evita verte involucrado en acciones de manera indirecta que pueden tener consecuencias.
Antes de firmar cualquier contrato, la mejor idea es consultar con un abogado que te informe de todas las condiciones que debes cumplir tú, y las que deben cumplir los demás.
Nuestro equipo puede resolver tus consultas, ponte en contacto con nosotros y estudiaremos tu caso.
