En España, existen distintos tipos de desahucios que se llevan a cabo a través de un proceso judicial.
Entre ellos se encuentran el desahucio express, que se aplica cuando una persona ocupa ilegalmente una vivienda, y el desahucio por incumplimiento contractual, que puede ser por falta de pago de renta o por otras circunstancias.
También está el desahucio por finalización de contrato, cuando el inquilino no abandona la vivienda una vez terminado el contrato, y el desahucio por precario, que ocurre cuando no existe ningún título legal que habilite para residir en un inmueble.
En este artículo se abordarán estos tipos de desahucios y su proceso en España.
Un desahucio es un procedimiento legal mediante el cual se lleva a cabo el desalojo de una vivienda o propiedad por parte de su propietario.
Se produce cuando el inquilino u ocupante de la vivienda incumple con sus obligaciones contractuales, ya sea por falta de pago de renta, ocupación ilegal, finalización de contrato sin abandonar la propiedad o impago de rentas pactadas, entre otras circunstancias establecidas en la ley.
En España, el desahucio es un proceso que debe seguirse a través de un procedimiento judicial, garantizando así los derechos tanto del propietario como del inquilino u ocupante.
El objetivo principal de un desahucio es recuperar la posesión del inmueble para el propietario, poniendo fin a la ocupación ilegal o al incumplimiento contractual.
Es importante mencionar que el desahucio no implica necesariamente el desalojo inmediato del inmueble, ya que existe un procedimiento legal que debe cumplirse para llevar a cabo dicho desalojo, a no ser que se acuerde el desalojo inmediato de un inmueble como medida cautelar, pero éste debe tratarse de una MORADA.
La jurisprudencia española acepta como moradas la primera y segunda residencia siempre y cuando el propietario pueda demostrar una vocación de permanencia de algunos periodos anuales en el interior de las mismas, a través de facturas de suministros, por ejemplo.
En este caso para conseguir el desahucio, si el ocupa se ha instalado sin ningún título legal que lo habilite para residir en el interior, se siguen los cauces de un delito de allanamiento de morada. Si el ocupa se instala en un inmueble que no constituye MORADA se trata de un delito leve de usurpación.
En ambos casos se condena al desahucio, pero en el primer caso, se puede acordar como medida cautelar de forma inmediata.
Pueden producirse desahucios fuera de la vía penal, son los casos de incumplimientos contractuales, estos se resuelven en la vía civil.
El desahucio por incumplimiento contractual se aplica en situaciones en las que el inquilino no cumple con sus obligaciones contractuales, como el impago de rentas o el incumplimiento de otras condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento.
En estos casos, el propietario puede iniciar el proceso de desahucio para recuperar la vivienda.
Cuando finaliza el contrato de arrendamiento, el inquilino está obligado a abandonar la vivienda, a menos que se llegue a un acuerdo de renovación.
Sin embargo, si el inquilino no abandona la vivienda al término del contrato y no se llega a un nuevo acuerdo, el propietario puede iniciar el desahucio por finalización de contrato para recuperar la posesión de la vivienda.
El propietario debe interponer una demanda de resolución contractual acumulada a una reclamación de cantidades.
En caso de estimarse se dicta sentencia acordando el lanzamiento y la cantidad debida y se puede interponer demanda de ejecución para que el deudor pague lo debido o en el caso contrario el Estado le embargue los bienes que consten a su nombre hasta cuantía suficiente.
El proceso de desahucio en España consta de varias etapas que se llevan a cabo a través de un procedimiento judicial. A continuación, se detallan las diferentes fases del proceso:
El desahucio comienza con la presentación de una demanda ante el juzgado competente. La demanda debe ser firmada por un abogado y procurador, quienes representarán al propietario o arrendador.
En la demanda se exponen los motivos del desahucio y se adjuntan las pruebas necesarias, como contratos, recibos de alquiler o cualquier otra documentación relevante.
Una vez presentada la demanda, se fijará una fecha para el juicio verbal. Durante el juicio, tanto el propietario como el inquilino tendrán la oportunidad de exponer sus argumentos y presentar pruebas.
El juez escuchará a ambas partes y, posteriormente, dictará una sentencia en la que se determinará si procede el desahucio y, en su caso, las condiciones y plazos para llevarlo a cabo.
La demanda acumulada de desahucio y reclamación de cantidades impagadas también se decidirá en el ámbito del procedimiento verbal, sea cualesquiera que sea la cuantía debida, artículo 250.1.1 LEC.
En caso de que la sentencia sea favorable al propietario, se establecerá una fecha para el lanzamiento, que es el momento en el que se hará efectivo el desahucio. El lanzamiento se realiza mediante la intervención del juzgado y la presencia de las fuerzas de seguridad correspondientes. Durante este proceso, el inquilino debe abandonar la vivienda y entregar las llaves, permitiendo así que el propietario recupere la posesión de la misma.
Es importante señalar que el cumplimiento de plazos y procedimientos establecidos por las autoridades judiciales es fundamental para garantizar la legalidad del desahucio y evitar problemas legales posteriores.
Con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler si se acredita la vulnerabilidad del arrendatario puede acordarse suspender el desahucio hasta que se busque alternativa habitacional para éste.
Si tienes alguna de estas dudas u otras relacionadas con el proceso de desahucio, es recomendable buscar asesoramiento legal específico para recibir la información más adecuada a tu caso.
En el proceso de desahucio en España, existe una importante acción legal llamada enervación del desahucio, que puede permitir al inquilino evitar el desalojo de la vivienda. La enervación del desahucio consiste en que el inquilino puede pagar todas las rentas adeudadas antes de la celebración del juicio, lo que le otorga la posibilidad de seguir ocupando la vivienda.
Mediante la enervación del desahucio, el inquilino tiene una oportunidad de solucionar la situación y evitar ser desalojado. Sin embargo, es importante destacar que esta acción solo puede realizarse antes de que se celebre el juicio correspondiente al desahucio, por lo que es fundamental actuar de manera rápida y efectiva.
Para poder llevar a cabo la enervación del desahucio, el inquilino debe pagar no solo las rentas mensuales adeudadas, sino también los intereses generados por el retraso en el pago y las costas judiciales correspondientes al procedimiento. Es decir, debe ponerse al día con todas las obligaciones económicas relacionadas con la vivienda.
Es importante tener en cuenta que la enervación del desahucio solo puede aplicarse una vez en la duración del contrato de alquiler. En caso de que el inquilino vuelva a incumplir con sus obligaciones de pago en el futuro, no podrá utilizar esta acción nuevamente para evitar el desalojo.
La enervación del desahucio es una medida legal que busca garantizar el cumplimiento de los contratos de alquiler y dar una oportunidad al inquilino de regularizar su situación económica. Sin embargo, es fundamental contar con asesoramiento legal adecuado para llevar a cabo este proceso correctamente y evitar complicaciones adicionales.
En ocasiones, puede haber confusión entre los términos ‘ejecución hipotecaria’ y ‘desahucio’, pero es importante comprender que son dos procesos distintos en el ámbito legal. A continuación, explicaremos las diferencias entre ambos.
La ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial que se lleva a cabo cuando una persona incumple el pago de su hipoteca. En este caso, el banco o entidad financiera que otorgó el préstamo solicita al juez la venta forzosa del inmueble para satisfacer la deuda pendiente. Es importante tener en cuenta que la ejecución hipotecaria no implica directamente el desalojo del propietario o inquilino de la vivienda.
Por otro lado, el desahucio se refiere al proceso de desalojo de una vivienda por diferentes motivos, como el impago de alquiler, ocupación ilegal o finalización de contrato. En el caso de los desahucios, existen varios tipos, como el desahucio express, por incumplimiento contractual, por finalización de contrato y por precario, que se explicaron anteriormente.
Es importante tener en cuenta que, aunque ambos procesos estén relacionados con la situación de una vivienda, son procesos legales independientes y con diferencias significativas. Mientras que la ejecución hipotecaria se enfoca en el pago de una deuda hipotecaria, el desahucio se centra en el desalojo de la vivienda por diferentes situaciones.
CEO, Abogado y Economista, responsable del departamento jurídico-fiscal de Asepyme, donde llevo desde 1986 formándome y trabajando como Experto en Derecho Fiscal, Herencias y Donaciones. ¡También ayudo a emprendedores, autónomos y pymes a gestionar sus negocios!. Soy un apasionado de la filosofía Kaizen, metodología que se emplea para el mejoramiento continuo de los individuos y las empresas.
