La sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete, sec. 1ª, de 23 de mayo de 2023, nº 282/2023, rec. 108/2022, declara nulo el acuerdo de una comunidad de propietarios porque en la ley y en los estatutos, se recoge la contribución a los gastos en proporción a la cuota de participación de cada propietario, por lo que el establecimiento de un reparto igualitario implica una modificación que requiere unanimidad.
La distribución de los gastos generales de la Comunidad ha de efectuarse, en principio, conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, y si el comunero tiene una cuota inferior al resto, no se le puede obligar a pagar de forma igualitaria al resto de comuneros.
Por tanto, se ha de estar a la distribución de los gastos conforme a las cuotas de participación fijadas en el título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad, tal y como prevén los artículos 3, 5 y 9 de la LPH.
Por ello, el acuerdo impugnado (el cual rechaza el reparto conforme a las cuotas de participación y, por tanto, establece el reparto igualitario) implica una modificación del título constitutivo y, por tanto, es de los contenidos en la regla 6 del artículo 17 LPH y exige la unanimidad para su validez, requisito que obviamente no se cumple ante la oposición de la propietaria impugnante, es decir, de la demandante.
A) Antecedentes.
En la demanda, doña Delia impugna el acuerdo de la Junta Ordinaria celebrada el 22 de febrero de 2019 por la Comunidad de Propietarios sita en la C/ Torres, nº 10, de Villarrobledo. Funda su impugnación en que dicho acuerdo -que rechazó la fijación de las nuevas cuotas mensuales conforme a la cuota de participación de cada propietario - es contrario a la ley, a los estatutos y, además, ha sido adoptado con claro abuso de derecho.
La sentencia de primera instancia desestima la demanda y condena en costas a la parte actora. Funda la desestimación en que la distribución de los gastos es una cuestión que no está regulada en el título constitutivo ni en los estatutos de la Comunidad y el reparto igualitario se acordó en la Junta celebrada en 1999 y otras posteriores, sin que la demandante se haya opuesto a ello hasta la Junta de 2019, lo que contradice sus propios actos.
Frente a la sentencia, la representación procesal de la parte demandante, doña Delia, interpone recurso de apelación invocando error en la apreciación de la prueba y aplicación incorrecta de los artículos 9 y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH).
B) La distribución de los gastos generales de la Comunidad ha de efectuarse, en principio, conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo.
El apelante impugna el FD Cuarto de la sentencia e invoca que existe error porque el acuerdo impugnado fue adoptado sin unanimidad, tal y como exige el artículo 17, apartado 6, LPH. Afirma que, en la ley y en los estatutos, se recoge la contribución a los gastos en proporción a la cuota de participación de cada propietario, por lo que el establecimiento de un reparto igualitario implica una modificación que requiere unanimidad, la cual no existe pues doña Delia votó en contra en la Junta celebrada el 22 de febrero de 2019.
El motivo debe ser estimado.
Tras la revisión de las pruebas, no compartimos las conclusiones alcanzadas por el juez de primera instancia por las siguientes razones:
La distribución de los gastos generales de la Comunidad ha de efectuarse, en principio, conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, de acuerdo con el sentido general de la LPH que se concreta en sus artículos 3, 5 y apartado 1e) del artículo 9. En el presente caso, dicha cuota de participación en los elementos comunes es del 2'37 % en el caso de dos fincas (una de ellas, la de la demandante) y del 5'34% para el resto. Es decir, la cuota de participación de la demandante es inferior a la cuota de participación de la mayoría de los propietarios.
También es posible, conforme a la misma regla 1e) del artículo 9, que esa contribución se determine "conforme a lo especialmente establecido", coincidente con la voluntad de los interesados a que se refiere el último párrafo del artículo 396 del Código Civil. Y así lo tiene proclamado reiterada doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo -ej. Sentencia del TS de 14 de diciembre de 2005- al afirmar que "... el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio...".
Ahora bien, en el caso enjuiciado, los Estatutos de la Comunidad no fijan la forma en que ha de contribuirse a los gastos generales ya que su artículo 7, tan sólo dice que los gastos necesarios para la conservación de las cosas y servicios comunes serán repartidos entre los condueños, sin indicar si el reparto ha de ser igualitario o en proporción a sus cuotas de participación (doc. nº 5 demanda). Por tanto, se ha de estar a la distribución de los gastos conforme a las cuotas de participación fijadas en el título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad, tal y como prevén los precitados artículos de la LPH.
Y afirmamos que ha de estarse a las cuotas de participación fijadas en el título constitutivo porque, aunque es cierto que la concreta cuota a abonar (fijando un reparto igual entre todos los propietarios) se ha ido estableciendo mediante acuerdos adoptados en las distintas Juntas de Propietarios, siendo la primera Junta de 27 de noviembre de 1999 (doc. nº 2 contestación), dichos acuerdos no modificaron para el futuro las normas del título constitutivo ni establecieron un estatuto.
En este sentido, cabe citar la STS (Civil), Sec. 1ª, de 11 de marzo de 2020, nº 163/2020, según la cual:
"Es cierto que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley. Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente. No es esta la situación que se da en el caso ya que no existe ese acuerdo que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación. De este modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello".
C) Conclusión.
Por todo ello, hemos de concluir que el acuerdo impugnado (el cual rechaza el reparto conforme a las cuotas de participación y, por tanto, establece el reparto igualitario) implica una modificación del título constitutivo y, por tanto, es de los contenidos en la regla 6 del artículo 17 LPH y exige la unanimidad para su validez, requisito que obviamente no se cumple ante la oposición de la propietaria impugnante, es decir, de la demandante.
No basta por tanto la mayoría ni resultan vinculantes los anteriores acuerdos que establecieron cuotas mensuales igualitarias, en contra de lo declarado por la sentencia apelada. Y es que, respecto de la doctrina de los actos propios en materia de propiedad horizontal, tiene declarado el TS que "La forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual a veces no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente "lo especialmente establecido" mencionado en el precepto y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por concepto de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior "SSTS nº 123/2020, de 25 de febrero de 2020 y nº 50/2014, de 6 de febrero de 2014.
Por último, hemos de indicar que la parte demandada afirma que dicha cuestión no fue incluida en el orden del día, como también corroboró el Presidente de la Comunidad en el acto de su interrogatorio. Ahora bien, ello resulta irrelevante pues el acuerdo no ha sido impugnado judicialmente por dicho motivo.
Por todo lo expuesto, procede declarar la nulidad del acuerdo adoptado en Junta de Propietarios de 22 de febrero de 2019 por el que se rechazaba la distribución de los gastos conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo.
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