La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 21ª, de 11 de septiembre de 2019, nº 359/2019, rec. 528/2018, determina que debe el arrendador proceder a la devolución de la mensualidad de renta entregada como fianza del arrendamiento. Los trabajos realizados por el arrendador no son imputables a actuación del arrendatario, sino que vienen derivados del normal uso de la vivienda arrendada.
El arrendador no puede pretender la devolución de la vivienda en estado nuevo obviando el propio deterioro que conlleva el uso de la misma.
El coste de la pintura, de los repasos en puertas, la reparación de rozaduras en tarima y limpieza y repasos en baños, lavadero o cocina no pueden desde luego ser imputados al arrendatario, en tanto que desperfectos derivados de un uso ordinario de la vivienda.
El artículo 1561 del Código Civil establece que: “El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”.
El artículo 1562 del Código Civil establece que: “A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario”.
El artículo 1563 del Código Civil establece que: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”.
El artículo 1564 del Código Civil establece que: “El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa”.
A) Antecedentes.
1º) El arrendatario formuló demanda de juicio ordinario interesando se condenara al arrendador a que le reintegrara la suma de 1.600 euros que le había entregado en concepto de fianza, en virtud de contrato de arrendamiento entre ellos convenido con fecha 15 de noviembre de 2012, y que había sido resuelto con fecha 15 de mayo de 2015, sin que a la fecha de entrega de las llaves de la vivienda objeto de dicho contrato de arrendamiento le hubiera devuelto la fianza entregada.
El arrendador se opuso a las pretensiones frente al mismo deducidas, admitiendo la certeza de la relación arrendaticia a que se refería la parte actora en su demanda, explicando que a la firma del contrato de 15 de Noviembre de 2012 el arrendatario había entregado dos distintas cantidades en concepto de fianza, destinándose una de ellas a garantía de conservación del mobiliario, habiendo procedido a reintegrarle el importe de esta última a la fecha en que pusieron fin a la relación arrendaticia, quedando pendiente de devolución la otra cantidad, depositada en el Instituto de la Vivienda, una vez se confirmara que la vivienda le era devuelta en similar estado a aquél en el que le había sido entregada al Sr Leoncio, resultando que no procedía la devolución de esta fianza a la vista de los importantes daños existentes en la vivienda, cuyo coste de reparación superaba el importe de aquélla, formulando a su vez el arrendador demanda reconvencional contra el arrendatario, interesando se condenara al mismo a que le abonara la suma de 5.892,70 € que se correspondía con el coste de reparación de los daños habidos en la vivienda, más 400 € de gastos de reparación del baño por él habidos, y la suma de una mensualidad de renta en concepto de lucro cesante en tanto se procedía a la reparación de los daños existentes en la vivienda, deducido del coste total la cantidad que aquél le había entregado en concepto de fianza.
El arrendador se opuso a las pretensiones frente al mismo deducidas, manteniendo había dejado la vivienda arrendada en condiciones similares a como la había recibido, más allá del deterioro por el uso ordinario de la misma.
2º) La Juzgadora de instancia dictó sentencia, cuya completa parte dispositiva figura en los antecedentes de hecho de la presente resolución, en la que en lo sustancial, aun cuando no lo indica expresamente en la parte dispositiva de aquélla, vino a desestimar las pretensiones deducidas en la demanda, estimando aquéllas recogidas en la demanda reconvencional, siendo contra esta resolución frente a la que ha venido a mostrar su disconformidad la representación de D. Leoncio por considerar que la misma infringía lo establecido en el art 218 de la LECv en relación con el art 24 de la Constitución, en tanto que no contenía la "ratio" de la decisión en ella adoptada ya que no explicaba cuáles eran los daños de la vivienda directamente imputables al mismo, habiendo infringido la Juzgadora igualmente las previsiones contenidas en el art 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación tanto con los arts. 1563 y 7 de nuestro Código Civil, como del primero de los preceptos citados y del art 1902 del mismo Texto, señalando, por una parte, que si bien ciertamente la fianza debía responder de los daños causados en una vivienda arrendada, no obstante debía exigirse al arrendador cierta inmediatez en su constatación, sin que fuera posible la imputación de daños acaecidos en fecha desde luego muy posterior a la finalización de la relación arrendaticia, refiriéndose a la doctrina de los actos propios, para concluir que en todo caso los daños a que se refería la representación del Sr Marcial en su demanda reconvencional no sobrepasaban a aquéllos que podían considerarse propios del uso ordinario de la misma, infringiendo igualmente la resolución dictada lo dispuesto en el art 1106 del Código Civil, al condenársele a abonar como lucro cesante el importe de una mensualidad de renta por considerar se tardó ese tiempo en la realización de las reparaciones necesarias en la vivienda, no habiendo valorado en cualquier caso la Juzgadora de instancia de forma correcta la prueba practicada, en concreto la testifical, poniendo de manifiesto el error aritmético cometido en relación con las cantidades cuyo coste se le imputaba y la diferencia entre aquélla y el importe de la suma entregada por él en concepto de fianza.
B) Hechos.
Admiten las partes en litigio que con fecha 15 de noviembre de 2012 se convino entre ambos, el Sr Marcial, como arrendador, y el Leoncio, como arrendatario, contrato de arrendamiento cuyo objeto no era sino la vivienda sita en la Calle Torres, nº 10, 2º piso, así como una plaza de garaje en el mismo edificio, obrando este contrato a los folios 16 y 74 de las actuaciones.
La renta pactada fue de 1.600 € al mes, con un periodo de duración de un año prorrogable, habiéndose entregado por el arrendatario en concepto de fianza, conforme a lo convenido en la estipulación octava, la suma de 1.600 € a los efectos previstos en el art 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cantidad que el arrendador se comprometió a depositar en el Instituto de la Vivienda de Madrid. Por otra parte, y conforme a lo pactado en la estipulación novena, al ponerse a disposición del arrendatario determinado mobiliario existente en la vivienda, el arrendatario entregó a la firma del contrato un depósito en metálico de 1.600 euros, en concepto de garantía de conservación del mobiliario.
Es un hecho igualmente admitido por las partes en litigio que los Sres. Marcial y Leoncio pusieron fin de mutuo acuerdo a la relación arrendaticia entre ellos habida con fecha 15 de Mayo de 2015, y así se desprende además del documento unido al folio 81 de las actuaciones, en el que en esa misma fecha, y sin perjuicio de la dicción del mismo, se acuerda la resolución del contrato y la puesta a disposición de la vivienda por el arrendatario al arrendador el mismo día 15 de Mayo con la entrega de llaves pertinente, habiéndose procedido a la devolución de la fianza correspondiente al mobiliario, como consta en el documento referido, en esa misma fecha.
Es un hecho cierto que no se procedió por el arrendador, Sr Marcial, a la devolución de la cantidad recibida en concepto de fianza al arrendatario, Sr Leoncio.
Consta en autos que en el mes de Octubre de 2015 se giró factura por D. Hermenegildo al Sr Marcial en relación con determinadas actuaciones realizadas en la vivienda sita en la Calle Torres, nº 10, 2º piso, consistentes en la "reparación de paredes y pintado en dormitorio, pasillo, salón y repasos de puertas de paso y puerta de entrada", "reparación de rozados y arañazos en tarima de madera de la vivienda", "limpieza y repasos en baños, cocina y lavadero", así como en relación con la terraza de dicha vivienda, consistentes en "limpiar, lijar y decapar tarima de madera de ip", "preparación y aplicación de 2 manos de aceite de teka a tarima de madera de terraza", "sacar plantas secas y tierra y retirada a vertedero", "rellenado de tierra-abono en jardineras", "limpieza filtro piscina" y "cosido y sujeción de vallado verde", factura esta que obra unida al folio 89 de las actuaciones, y que fue expresamente reconocida en el acto del juicio por el Sr Hermenegildo.
No obra en autos, pese a lo indicado en el escrito de contestación a la demanda, presupuesto previo por la ejecución de las actuaciones a que anteriormente nos hemos referido, ni consta cuando se realizaron los trabajos referidos, así como tampoco el tiempo de duración de los mismos.
C) La fianza.
Partiendo de los hechos que hemos referido, debemos recordar que la fianza a que se refiere el art 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no es sino una garantía legal establecida a favor del arrendador en relación con el posible incumplimiento por parte del arrendatario con sus obligaciones, entre las que se encuentran a los efectos en la litis discutidos, los posibles deterioros del inmueble por culpa del arrendatario, siempre desde luego que estos deterioros excedan de los pequeños daños por el uso normal de una vivienda.
El artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula la fianza:
"1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.
D) Toda ocupación de una vivienda un desgaste propio por el uso de la misma, cuya reparación no cabe sea imputable al arrendatario.
Pues bien, en el supuesto que nos ocupa debemos partir del hecho cierto de que el arrendatario de la vivienda sita en la Calle Torres, nº 10, 2º, a que nos venimos refiriendo, estuvo residiendo en ella desde noviembre de 2012 y hasta mayo de 2015, conllevando toda ocupación de una vivienda un desgaste propio por el uso de la misma, cuya reparación no cabe, como hemos indicado, sea imputable al arrendatario.
Entiende este Tribunal que no cabría desde luego imputar al arrendatario el coste de pintura de las paredes de la vivienda, o el repaso de puertas ni los arañazos observados en una tarima, así como tampoco desde luego la limpieza de los baños, cocina y lavadero, ni los posibles repasos de los mismos, y ello en tanto que de la prueba practicada y obrante en autos entiende esta Sala que no ha quedado desde luego acreditado que existieran arañazos en la tarima o rozaduras en la misma que excedieran de lo que puede ser un uso ordinario o normal de aquélla, siendo inevitables las pequeñas rozaduras a lo largo del tiempo. Por otra parte, la pintura de las paredes cada cierto tiempo no cabe duda de que es necesaria, máxime cuando se quitan o ponen muebles, o cualquier tipo de cuadros o adornos apoyados en ellas, sin que desde luego haya quedado suficientemente acreditado a juicio de este Tribunal, y ello una vez valorada la declaración al efecto prestada por el Sr Hermenegildo, que existieran agujeros en las paredes más allá de aquellos propios de colgar un cuadro o una estantería, siendo al efecto significativo que incluso el propio Sr Hermenegildo al hablar de que recordaba que la puerta del baño había roces y se encontraba abierta ya dijo que ello podía obedecer bien al uso, a la humedad o a haberse agrietado, indicando que algunas de las manchas en las paredes eran desde luego normales.
Es precisamente en base a lo expuesto por lo que entendemos que el coste de la pintura, de los repasos en puertas, la reparación de rozaduras en tarima y limpieza y repasos en baños, lavadero o cocina no pueden desde luego ser imputados al arrendatario, en tanto que desperfectos derivados de un uso ordinario de la vivienda.
Igualmente considera este Tribunal que no procede condenar al Sr Leoncio al abono de cantidad alguna por los desperfectos que se dicen observados en la terraza del inmueble al mismo arrendado, teniendo en cuenta las características de los que figuran en la factura de reparación de aquéllos unida al folio 89 de las actuaciones, a que anteriormente nos referimos, al no constar una cierta relación de causalidad entre conducta alguna imputable al Sr Leoncio con aquéllos, teniendo en cuenta la fecha en que por el mismo se abandonó la vivienda, en Mayo de 2015, y la fecha de la factura unida a las actuaciones en Octubre de ese mismo año, no constando se efectuaran las reparaciones en la misma reflejadas en un momento muy anterior al de su emisión, siendo más que evidente el desperfecto de plantas y jardineras de no ser cuidadas las mismas a lo largo del verano, desconociendo esta Sala realmente el estado de dichas plantas en el momento en el que el Sr Leoncio abandonó la vivienda de la Calle Torres, nº 10, 2º, y no una vez transcurrido un verano con las temperaturas propias del mismo en la ciudad de Madrid, no constando que realmente el tratamiento de la madera existente en dicha terraza, su limpieza y decapado fuera necesario por un mal uso de la misma, en tanto que obedeciendo la necesidad de tales actuaciones al mantenimiento de la madera instalada, como vino a manifestar el Sr Hermenegildo en el acto del juicio, tales trabajos deben ser efectuados por el propietario del inmueble, sin que pueda pretender repercutir su coste al arrendatario.
Si, como ya hemos indicado, considera esta Sala que no cabe repercutir por parte del Sr Marcial al Sr Leoncio los costes que reclamaba en su demanda, es evidente que mal cabe que prospere la pretensión por aquél deducida de ser indemnizado con el pago de una mensualidad de renta por el tiempo en que se vio privado de la utilización de dicha vivienda en tanto se realizaron los trabajos cuyo coste pretendía repercutir a aquél, no ya tanto porque no se justificó que realmente para la ejecución de los trabajos a los que se refiere la factura unida al folio 89 de las actuaciones fuera necesario ese tiempo, sino porque, aun cuando lo fuera, tales trabajos no son imputables a actuación del arrendatario, sino que vienen derivados del normal uso de la vivienda arrendada, sin que pueda pretender el arrendador la devolución en estado de nuevo de aquélla, obviando el propio deterioro que conlleva el uso de la misma, siendo por ello por lo que no procedería que tampoco prosperara la petición indemnizatoria en este extremo deducida.
E) Conclusión.
Lo expuesto no conlleva sino que debamos estimar el recurso de apelación que nos ocupa, revocando la sentencia dictada en instancia, en el sentido de estimar la demanda formulada por la representación del arrendatario, condenando al arrendador a que le reintegre la suma de 1.600 euros que le reclama, y que se corresponde con el importe de la fianza por él entregada a la fecha de la firma del contrato de arrendamiento entre ellos en su día pactado, al no existir daños ni desperfectos de los que dicha fianza deba responder, con los intereses a que se refiere el art 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, debiendo desestimar como desestimamos la demanda reconvencional deducida por la representación del arrendador.
