El contrato de arras en la compra de un bien inmueble es un documento muy utilizado, que tiene una regulación propia en el derecho civil catalan.
El contrato de arras es un documento que se firma entre comprador y vendedor con carácter previo al contrato de compraventa.
En esencia, su finalidad es, por parte del comprador, asegurarse de que el vendedor le reserve el inmueble mientras realiza otros trámites. Puede tratarse, por ejemplo, de conseguir financiación con una entidad crediticia contratando un préstamo hipotecario, o de tramitar o verificar licencias en casos de locales de negocios, etc. En cambio, para el vendedor es una garantía de venta del inmueble por las condiciones esenciales pactadas.
Muchas veces no se da por el comprador la relevancia que el contrato de arras tiene, y se firman contratos no debidamente revisados por un abogado y sin prestar la necesaria atención respecto a su sentido y alcance.
La falta de una debida revisión objetiva puede llevar a situaciones problemáticas futuras entre las partes.
Lo cierto es que no hay que olvidar que en el contrato de arras se contienen condiciones de venta esenciales que forman parte de la compraventa definitiva y que ya no se podrán variar. Incluso pueden plantearse dudas, tanto sobre si lo firmado son realmente unas arras, o sobre la aplicación de la cláusula contractual de las arras firmadas. Por ejemplo, si la parte compradora renuncia a la compraventa y se niega a aceptar la finca porque se encuentra con que está ocupada por extraños (“okupas”) ¿debe considerarse que es incumplimiento o desistimiento?
No todos los contratos de arras son iguales.
No existe un concepto unitario de arras. Existen diferentes modalidades que, y esto es importante, tienen distintas consecuencias jurídicas. Al redactar -y al firmar- el contrato es conveniente saber a qué tipo de arras se refiere y que lo exprese claramente.
La doctrina legal distingue 3 modalidades de arras:
Las arras confirmatorias se rigen por las normas generales de derecho civil relativas a las obligaciones recíprocas, es decir, las obligaciones en las que cada parte es acreedora y al mismo tiempo deudora de una prestación (el vendedor entregar la finca, el comprador pagar el precio).
Para la regulación de las arras confirmatorias en derecho civil común se aplica el artículo 1.124 del Código Civil, que establece que, en las obligaciones recíprocas, se entiende implícita la facultad de resolver la obligación cuando uno de los obligados no cumpla la prestación que le corresponde. En este caso, el perjudicado puede elegir entre:
Asimismo, en ambos casos puede solicitar el resarcimiento de daños y abono de intereses.
La finalidad de las arras penales es establecer una garantía del cumplimiento del contrato de compraventa del inmueble. Normalmente, las partes fijan una cuantía a pagar en caso de incumplimiento. No se trata de un anticipo del precio de la compraventa. Tampoco da derecho a desistir del contrato. Lo que se hace es establecer una pena por el caso de incumplimiento.
Estas arras no están reguladas en el Código Civil y por tanto, se consideran como una obligación con cláusula penal del artículo 1152 del Código Civil Común.
Las arras penitenciales o de desistimiento permiten a las partes, sea el comprador o el vendedor, desistir lícitamente del contrato. En este caso, el desistimiento será mediante la pérdida o restitución doblada del importe del precio abonado a cuenta. No es necesario alegar la causa por la que se desiste.
Si desiste al comprador será éste quien pierda las arras pagadas al vendedor. Si quien desiste es el vendedor deberá devolver el doble del importe cobrado en concepto de arras.
Las arras penitenciales son las únicas que están expresamente reguladas en el Código Civil Común, concretamente en el artículo 1.454. Por eso, si no se expresa en un contrato sometido al derecho común español el tipo de arras, se entenderá que son las penitenciales.
Ciertamente, las arras más utilizadas en las compraventas de inmuebles suelen ser las confirmatorias y las penitenciales. La diferencia esencial entre ambas, como hemos visto, es la posibilidad o no de desistir del contrato de compraventa.
El importe de las arras podrá ser acordado por las partes libremente, por lo que habrá que negociar. En la práctica habitual puede oscilar entre un 3% y un 10% por ciento más IVA del precio de la compraventa, dependiendo de varios factores.
Si se quiere comprar una vivienda o local en Catalunya, deben tenerse en cuenta las peculiaridades de la legislación civil catalana. Catalunya tiene una regulación de derecho civil propia que se aplica en el territorio catalán.
El Código Civil de Catalunya define las arras como «la entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor como señal de conclusión de la compraventa ya cuenta del precio». Se trata, pues, de arras confirmatorias (artículo 621-8 Código Civil Catalán).
Por lo tanto, en derecho catalán, se prioriza la función de las arras dirigida a reforzar la existencia del contrato de compraventa. Constituyen una señal o prueba de la suscripción del contrato y representan un principio de su ejecución. Por ello, a diferencia del derecho civil común, si no se expresa en el contrato, las arras se entenderán confirmatorias. En la legislación catalana las arras penitenciales tendrán que pactarse expresamente.
La regulación de las arras en Catalunya presenta especialmente dos conceptos importantes:
La compra con financiación por entidad crediticia es una de las modalidades más habituales en la compra de un inmueble.
Si se ha previsto la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador puede desistir del contrato. No perderá el importe pagado en concepto de arras si el desistimiento está debidamente justificado.
Para que sea procedente la devolución de las arras al comprador deben darse una serie de requisitos, entre otros:
Las arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses, que se depositen ante notario pueden hacerse constar en el Registro de la Propiedad.
En tal caso, el inmueble queda afecto a su devolución. Si se produce el desistimiento, el notario entregará las arras depositadas a quien corresponda.
Evidentemente, el procedimiento se encarece. Habrá que pagar la escritura notarial de depósito y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por tanto, también habrá que tener en cuenta el tratamiento fiscal de la escritura e inscripción.
En resumen, el contrato de arras en la compra de un inmueble es un buen instrumento que puede facilitar los trámites de compra y garantizar el acceso al inmueble deseado. Indudablemente, su firma con carácter previo a la firma del contrato de compraventa ayuda a evitar conflictos y confusiones entre las partes mientras.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que se trata de un tema complejo que ha generado mucha jurisprudencia a raíz de los conflictos que se plantean. Por eso, es importante revisar la redacción del contrato de arras y comprender bien su contenido y tener claro las condiciones contractuales que se suscriben. Lo pactado en el contrato de arras vincula a comprador y vendedor y tienen diversas consecuencias jurídicas para el caso de incumplimiento o de desistimiento.
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