La sentencia de la Audiencia Provincial de Orense, sec. 1ª, de 7 de noviembre de 2023, nº 725/2023, rec. 279/2023, declara que la desocupación transitoria del local de negocio por parte de la inquilina durante el tiempo de ejecución de las obras de reparación no abocaba necesariamente a la resolución de un contrato de arrendamiento de lo cal acordada por mutuo acuerdo de las partes contratantes, que se utiliza como base de la pretensión resarcitoria, en un pacto arrendaticio cuya duración podía prolongarse durante siete años, según lo pactado.
La satisfacción del derecho de la inquilina podía obtenerse incluso mediante la suspensión del contrato durante la ejecución de los trabajos de reparación, con la consiguiente suspensión de su obligación de pago de las rentas, tal como autoriza los arts. 26 y 30 LAU de 1994.
Porque el derecho a la indemnización no nace del incumplimiento contractual -en nuestro sistema, sin perjuicio de que así lo estipulen las partes en ejercicio de su libertad autonormativa-, sino de la efectiva generación de daños y perjuicios, por lo que, dado que el incumplimiento contractual no genera de forma automática e inexorable daños y perjuicios, su existencia debe ser demostrada.
De modo que la resolución del contrato de arrendamiento no se estima consecuencia necesaria de las filtraciones de agua y desperfectos causados en el local.
A) Antecedentes.
Se reclama en la demanda rectora del proceso una indemnización de perjuicios en cuantía de 12.291 euros con fundamento en el menoscabo patrimonial que se alega producido a consecuencia de los desperfectos causados en el local bajo propiedad del actor, por la caída de agua procedente del piso superior, cuyo origen había sido el defectuoso estado de la instalación de saneamiento del baño de dicha vivienda. Tal origen del daño no resultó cuestionado en esta alzada.
En dicha indemnización se comprenden las partidas correspondientes al daño efectivo, en un importe de 3.401 euros, así como una partida por lucro cesante equivalente a una anualidad de renta, con el fundamento de que el local de negocio se encontraba arrendado mediante contrato de arrendamiento de local de negocio otorgado en 13 de enero de 2020, días antes de que se hubiesen producido las filtraciones de agua. El cual, había sido resuelto por mutuo acuerdo del arrendador y arrendataria mediante convenio de 2 de marzo de 2020, acuerdo resolutorio motivado, según se alega, por la tardanza en ser reparados los daños causados, lo que imposibilitaba pudiera ser usado conforme al destino pactado.
En la cláusula decimosexta del contrato de arrendamiento se había previsto la duración mínima de un año, transcurrido el cual la arrendataria podría rescindir el contrato sin derecho a indemnización alguna.
Es por ello que la parte demandante, atribuyendo la resolución anticipada del contrato a los desperfectos causados por la filtración de agua, reclamaba por concepto de lucro cesante la pérdida de una anualidad de renta, periodo en que el inquilino debía permanecer obligatoriamente ocupando el local arrendado, según lo pactado. La pérdida de dicha eventual ganancia, siguiendo argumentación de la demandante, constituye el fundamento de la indemnización interesada por concepto de lucro cesante.
La sentencia apelada aceptó la indemnización de daño emergente, reduciendo la partida interesada por concepto de lucro cesante a la cantidad de 926,40 euros equivalente a la renta correspondiente a la mensualidad del mes de enero y al mes de febrero, periodo transcurrido hasta que se produjo la resolución del contrato de arrendamiento por mutuo acuerdo de las partes.
Frente a dicha resolución se alza únicamente la parte actora para solicitar que se incremente la indemnización concedida en la instancia, por concepto de lucro cesante, en los términos interesados en su demanda.
B) Regulación legal y jurisprudencial.
Dispone el art. 1106 del Código Civil que:
"La indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida sufrida, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor, salvas las disposiciones contenidas en los artículos siguientes".
Conforme al art. 1107 CC, los daños y perjuicios de que debe responder el deudor son "los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento".
La jurisprudencia de esta sala considera que la amplia dicción del art. 1106 CC justifica que "el resarcimiento abarque todo el menoscabo económico sufrido por el acreedor, consistente en la diferencia entre la actual situación de su patrimonio y la que tendría de no haberse realizado el hecho dañoso, bien por la disminución efectiva del activo, ya por la ganancia perdida o frustrada, pero siempre comprendiendo en su plenitud las consecuencias del acto lesivo, por cuanto el resarcimiento tiene por finalidad volver el patrimonio afectado a la disposición en que se encontraría de no haber mediado el incumplimiento o acto ilícito" (sentencias del TS de 10 de enero de 1979, 6 de octubre de 1982, 2 de abril de 1997 y STS nº 552/2012, de 17 de julio).
El derecho a la indemnización no nace del incumplimiento -en nuestro sistema, sin perjuicio de que así lo estipulen las partes en ejercicio de su libertad autonormativa-, sino de la efectiva generación de daños y perjuicios, por lo que, dado que el incumplimiento contractual no genera de forma automática e inexorable daños y perjuicios, su existencia debe ser demostrada (Sentencia del TS nº 326/2011 de 9 mayo, y STS nº 418/2012, de 28 de junio). Teniendo en cuenta que, a diferencia del daño emergente (hecho de la realidad susceptible de prueba plena), la existencia y cuantía del lucro cesante no deja de ser una hipótesis precisada de una demostración adaptada a su naturaleza de probabilidad más o menos intensa de acuerdo con las reglas de la experiencia teniendo en cuenta lo que normalmente habría sucedido en la mayoría de los casos -id quod plerumque accidit-.
También ha señalado la jurisprudencia que la cuantificación económica de tal perjuicio ha de fundarse en criterios razonable probabilidad de pérdida de ganancia, mediante apreciaciones prospectivas fundadas en criterios objetivos de experiencia, siempre que pueda vincularse causalmente al evento dañoso y sin que sean indemnizables ganancias meramente hipotéticas.
C) Conclusión.
Entrando en el análisis del caso concreto, lo cierto es que la vinculación causal entre los desperfectos causados en el local y la resolución del contrato de arrendamiento, no se aprecia.
La desocupación transitoria del local de negocio por parte de la inquilina durante el tiempo de ejecución de las obras de reparación no abocaba necesariamente a la resolución de un contrato acordada por mutuo acuerdo de las partes contratantes, que se utiliza como base de la pretensión resarcitoria, en un pacto arrendaticio cuya duración podía prolongarse durante siete años, según lo pactado. La satisfacción del derecho de la inquilina podía obtenerse incluso mediante la suspensión del contrato durante la ejecución de los trabajos de reparación, con la consiguiente suspensión de su obligación de pago de las rentas, tal como autoriza los arts. 26 y 30 LAU de 1994.
De modo que la resolución del contrato no se estima consecuencia necesaria de las filtraciones de agua y desperfectos causados en el local. La indemnización por dicho concepto solo puede vincularse a la falta de disponibilidad del local por su propietario durante el tiempo necesario para la ejecución de los trabajos de reparación, que impedía su disfrute tanto por su propietario como por terceros, como lo seria en el caso el arrendatario.
En orden a fijar el tiempo necesario para de ejecución de los trabajos de reparación se estima prudencial determinar un periodo no superior a tres meses, atendiendo a la entidad de las obras de reparación a realizar, que se integran en el concepto de daño emergente. La parte demandante había dirigido varios requerimientos a la aseguradora demandada a medio de correo electrónico para que procediese a realizar o indemnizar el importe de importe de las obras de reparación y la partida de lucro cesante, si bien en cuanto a este último concepto en cuantía excesiva. El primero de ellos fue remitido en el mes de marzo de 2020 (sin respuesta por parte de la demandada) y el segundo en mayo de 2020, al que si respondió la aseguradora demandada solicitándole al actor la documentación justificativa de la indemnización pretendida. Solicitud que se estima perfectamente razonable para poder valorar si procedía o no el abono de la indemnización interesada y que, sin embargo, no obtuvo respuesta adecuada por parte del actor.
En consecuencia, a partir del mes de mayo de 2020 el retraso en acometerse las obras de reparación no puede atribuirse únicamente a la parte demandada, por lo que procede incrementar la indemnización concedida en la instancia por tal concepto en la cuantía de 1200 euros, equivalente a las mensualidades de marzo y abril, con la consiguiente estimación parcial del recurso de apelación interpuesto.
