La sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria, sec. 2ª, de 23 de octubre de 2023, nº 524/2023, rec. 501/2023, declara que en un desahucio por precario las manifestaciones del demandado referidas a la existencia de una situación de vulnerabilidad que pudiera existir en su caso, deberán hacerlas valer ante el Juzgado de Primera Instancia, que es el órgano competente para determinar si se reúnen los requisitos allí exigidos.
Si el demandado acredita ante el Juzgado que se encuentras en situación de vulnerabilidad, es el letrado de la Administración de Justicia quien deberá comunicarlo a los servicios sociales para su consideración durante el plazo de suspensión extraordinaria.
La presentación de la contestación a la demanda o un escrito alegando una situación de vulnerabilidad económica implicará el consentimiento del demandado para que se dé traslado a los servicios sociales para que estos actúen si es necesario.
A) Relación jurídica controvertida y normativa aplicable.
La parte actora, como propietaria del inmueble al que se refiere el procedimiento, ha instado el desahucio de los ocupantes del mismo, que se han identificado una vez iniciado al procedimiento. Alega que ocupan la vivienda en concepto de precario, a lo que estos se oponen.
Esta institución, que se encontraba muy escuetamente regulada en la LEC de 1881, artículos 1564 y 1565, está en la actualidad casi totalmente desregulada en la nueva LEC pues solo se refiere a ella el articulo 250.2 para establecer que se deciden en juicio verbal las pretensiones con ella relacionadas. Sin embargo, sí tienen cabida en la exposición de motivos (apartado XII in fine) en la que se aclara que en lo sucesivo el desahucio por precario no tiene el carácter de juicio sumario y que deben resolverse en el mismo todas las cuestiones propuestas, terminándose con ello la tan traída y llevada "cuestión compleja". Esto tiene su plasmación positiva en el artículo 447 en el que, a " contrario sensu", establece que el desahucio por precario sí produce la excepción de cosa juzgada.
La STS de 19 de septiembre de 2013, recogiendo pacífica doctrina jurisprudencial, define el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho (...) el hecho de pagar merced que excluya la condición de precarista no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de merced o de alquiler por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga... ".
Mas recientemente, en la sentencia del TS de 7 de septiembre de 2023 vuelve a decir el Tribunal Supremo:
"Como declaramos en las sentencias del TS nº 134/2017, de 28 de febrero, 109/2021, de 1 de marzo, 212/2021, de 19 de abril, 379/2021, de 1 de junio, 502/2021, de 7 de julio, 783/2021, de 15 de noviembre, y STS nº 605/2022, de 16 de septiembre, entre otras, el precario es una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho."
A este respecto tenemos que recordar la sentencia de nuestra Audiencia Provincial de Cantabria de fecha 9 septiembre 2003 ( Pte: Sr. De la Hoz) en la que se dice que:
"Al respecto debe recordarse que, como es sabido, el juicio de desahucio por precario es especial y sumario, tanto por la brevedad y sencillez de sus trámites como por los límites impuestos por la propia Ley en cuanto a su ámbito objetivo propio, que no es sino la tenencia o no por parte del actor de un título que le confiere el derecho a poseer y la correlativa tenencia o no por el demandado de un título de igual clase válidamente oponible al del primero, de suerte que el juicio de desahucio por precario se presenta como una vía intermedia entre los procesos meramente posesorios, como los interdictales, y los declarativos de dominio o reivindicatorios.[....] Esa especial naturaleza del cauce procesal en que nos hallamos hace que, de un parte, haya de examinarse la existencia de un título real de posesión en quien acciona y la ausencia en el demandado de título alguno que le autorice a poseer, pues esto es la esencia misma del debate, pero de otra impide que a su través se decida o declare la existencia o no de esos derechos o la validez efectiva de los respectivos títulos invocados por una y otra parte, debiendo reducirse este procedimiento, en definitiva, a la constatación "prima facie" de la existencia y validez de los respectivos títulos, incumbiendo obviamente a la parte actora la carga de la prueba de los hechos que son base de la acción ejercitada (art. 1.214 C.Civil). [...]".
En la Sentencia de la Sección 4ª, de esta Audiencia Provincial de Cantabria, de fecha 7 de marzo de 2018 se dice que:
"El Tribunal Supremo en sentencia de 28 mayo de 2015 considera el precario en sentido amplio, sin entrar en conceptuaciones dogmáticas. Lo considera todo caso de disfrute o tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced o de detentar una con la tolerancia o por cuenta de su dueño o sin ella, carente de título o abusiva. Situación de hecho que implica la utilización gratuita de una cosa ajena; en todo caso, con falta de título que justifique la posesión y sin pagar merced.No basta el simple hecho de alegar título que legitima la posesión para considerar inadecuado el procedimiento, es necesario aportar un principio de prueba que justifique dicho título alegado, así se recoge en la sentencia de esta Sección de fecha 16 febrero de 2016."
En todo caso se debe tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 348 del Código Civil en el que se establece que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas por las leyes y que el propietario tiene acción contra el tenedor y poseedor de la cosa para reivindicarla.
B) Resolución del recurso.
En este caso se alegaba como primer motivo del recurso de apelación la falta de realización de la prueba testifical de don Ezequiel, que se había interesado por la parte demandada. Sobre ello se resolvió ya en nuestro auto de fecha 8 de septiembre de 2023 al que nos remitimos. Quedó firme por consentido, por lo que no procede hacer más pronunciamientos sobre ello.
Como motivo de fondo se alega que el contrato de arrendamiento que se aportaba por la demandada no había sido objeto de impugnación expresa sobre la autenticidad del documento.
Ciertamente en la regulación del procedimiento verbal no existe un artículo tan concreto como el 427 LEC que establece en el caso del ordinario que en la audiencia previa debe procederse a pronunciarse cada una de las partes sobre los documentos aportados al procedimiento a fin de manifestar si los admite o impugna o si propone pruebas acerca de su autenticidad. Esto no quiere decir que no sea conveniente hacerlo, pero cuando por la concisión del juicio verbal no se haya hecho debe deducirse de las manifestaciones de las partes la admisión de dichos documentos.
En el caso que nos ocupa la parte actora manifestó en el acto de la vista que negaba título alguno a la demandada para mantener la ocupación de la vivienda. Es evidente que esto supone una impugnación de la validez del contrato de arrendamiento lo que no supone que esté sosteniendo que sea falso en cuanto a las firmas realizadas en el mismo, sino que, como se puso de manifiesto en dicha vista, este no tiene eficacia en tanto en cuanto la entidad que lo había expedido, Louer Inmogestión S.L., no tenía facultades para hacerlo y ello se acreditaba con la documentación presentada en dicha vista y relativa a lo que había sucedido en otros procedimientos similares.
Existe pues una impugnación implícita de dicho documento.
Sobre ello, se pronunciaba el auto aportado por la parte actora referido a la ejecución hipotecaria 144/2013 seguida ante el Juzgado de Primera Instancia número 8 en el que se decía que la entidad Louer carecía de cualquier derecho a ocupar el inmueble ejecutado y que no tenía derecho a realizar ningún tipo de cesión.
Pero es que además nos encontramos en el presente caso con que la adquisición del inmueble por la parte actora tuvo lugar el 22 de marzo de 2017, según se ha acreditado con el testimonio del auto de adjudicación que se ha aportado como documento número 3 del escrito de demanda. A partir de dicha adjudicación la titularidad de dicho bien le corresponde a la Sareb.
La aportación de un contrato de alquiler, de fecha 18 de agosto de 2019, que ciertamente es muy irregular ya que en el mismo no se hace referencia a quien fuera el propietario del inmueble, presentándose la entidad Louer Inmogestión como arrendadora, sin que manifieste en nombre de quién estaba realizando dicho arrendamiento ni el título que tenía para hacerlo, supone que no puede darse validez al mismo. Sobre todo, cuando nos encontramos con que se está realizando el contrato una vez que el inmueble había dejado de ser del titular anterior, que era la entidad Prosander Obras y Construcciones S.L., como aparece en el auto de adjudicación.
En apoyo de la validez de dicho documento no se ha aportado por la parte demandada ningún documento que justifique que realmente se estaban pagando las rentas, no siendo suficiente la aportación de los gastos de suministros, como viene entendiendo la jurisprudencia.
No resulta tampoco aplicable lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al que se refería a la parte demandada en su contestación ya que para ello es necesario en primer lugar que exista un arrendamiento válido y en segundo lugar que el mismo fuera anterior a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria. Como hemos visto en este caso no se da ninguna de estas condiciones.
Acreditado por lo tanto que la entidad actora es la titular del inmueble de conformidad con la documental aportada, que no ha sido cuestionada por la parte demandada, y no habiendo logrado esta demandada demostrar que efectivamente tenía un título suficiente para mantenerse en la vivienda deberá desestimarse el recurso de apelación confirmando la sentencia.
Todo ello sin perjuicio de las acciones, civiles o penales, que pueda tener la demandada contra la persona o entidad que le arrendó la referida vivienda.
C) Situación de vulnerabilidad.
Por lo que se refiere a las manifestaciones que se hacían en su contestación referidas a la existencia de una situación de vulnerabilidad que pudiera existir en este caso, deberán hacerlas valer ante el Juzgado de Primera Instancia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1 bis, del Real Decreto Ley 11/2020, que es el órgano competente para determinar si se reúnen los requisitos allí exigidos.
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