Bajo la denominación «lesión en más de la mitad» encontramos una figura jurídica que hay que tener muy presente en la contratación en general y en la contratación inmobiliaria en particular, recogida en la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña (CCCat), relativo a las obligaciones y los contratos, en vigor desde el pasado 1 de enero de 2018.
Resumidamente, la figura articula a su alrededor un mecanismo que permite instar la rescisión o la ineficacia de contratos onerosos, como por ejemplo la compraventa, el arrendamiento, la permuta, el contrato de obra, etc., cuando uno de los contratantes resulta perjudicado patrimonialmente porque, en el momento de celebrar el contrato, el valor de mercado de la prestación que tiene que recibir de la otra parte es inferior en mitad al valor de mercado de la contraprestación que se ha comprometido a hacer o a entregar.
Ejemplos de esta situación serían la venta de una vivienda por un precio inferior a la mitad de su valor de mercado; o el alquiler de esta misma vivienda por un importe inferior a la mitad de la renta de mercado de esa misma vivienda. Tanto el vendedor, en el primer caso, como arrendador o propietario, en el segundo, podrían instar la rescisión de los respectivos contratos de venta y alquiler, dejándolos sin efecto.
El artículo 621-46 CCCat, intitulado con la expresión «Lesión en más de la mitad», recoge esta figura que estamos tratando en los siguientes términos:
Al respecto conviene anotar que el legislador catalán mantiene la institución -que venía recogida en la Compilación de derecho civil de Cataluña (CDCC)– con un fundamento objetivo, tal y como lo reconoce el Preámbulo del libro sexto del CCCat: “En el ámbito objetivo, se mantiene y se generaliza la antigua doctrina de la laesio enormis para resolver supuestos de grave desequilibrio de las prestaciones.»
El fundamento objetivo reside en la viabilidad de la acción rescisoria basada en esta causa, sin necesidad de que concurra la presencia de circunstancias o contingencias que afecten a la adecuada formación de la voluntad contractual de la parte perjudicada, es decir, prescindiendo de las circunstancias subjetivas que le puedan afectar. Así entendido, atiende única y exclusivamente a que se haya producido un grave equilibrio prestacional (en más de la mitad del valor de mercado de la prestación), y ello, reiteramos, con independencia de que la parte que ha sufrido la lesión no hubiera prestado la atención con la diligencia debida a la hora de contratar, se hubiera dejado engañar, o hubiera estado sometido a una situación de violencia o intimación al prestar el consentimiento.
Conviene puntualizar que cuando el Preámbulo de la ley del libro sexto hace referencia a que “…se mantiene y se generaliza la antigua doctrina de la laesio enormis”, alude a la regulación de la rescisión por lesión ultradimidium recogida en los arts. 321 a 325 CDCC, que esta misma ley deroga expresamente. Esto es importante tenerlo en consideración porque, así como sobre la ventaja injusta no hay ningún antecedente en el ordenamiento civil catalán al que acudir para la integración e interpretación de esta figura, al estudiar la lesión en más de la mitad podemos auxiliarnos de la abundante doctrina científica y jurisprudencia del TSJC existente al respecto.
A pesar del nombre tradicional de la figura en la CDCC como “engaño a medias”, ABRIL CAMPOY (“La rescisión del contrato por lesión. Enfoque doctrinal y jurisprudencial”, Tirant lo Blanch, 2002) es de la opinión de que el fundamento de la rescisión por lesión ultradimidium ex art. 321 CDCC, reside en el principio de equivalencia de prestaciones que integra la causa onerosa catalana, enlazada íntimamente con la justicia conmutativa (a diferencia de la causa onerosa ex art. 1.274 Cci), de forma que la presencia de un desequilibrio significativo en las prestaciones de los contratos recíprocos celebrados en Cataluña, se traduciría como una patología en la causa contractual y motivo de su ineficacia genética o estructural, por lo cual la existencia de la lesión se tiene que examinar en el momento de la perfección del contrato, que es cuando queda determinada la causa por la concurrencia en ella del consentimiento contractual.
Llama la atención también del Preámbulo del libro sexto cuando, al tratar sobre esta figura, expone que “…se generaliza la antigua doctrina de la laesio enormis”.
La «generalización» se advierte en el hecho de que, así como en la CDCC la acción de rescisión se limitaba sólo a contratos de compraventa, permuta y otras de carácter oneroso que tuvieran por objeto bienes inmuebles, ahora el legislador catalán ha considerado oportuno ampliar el remedio a los bienes muebles, así como a todo tipos de contratos onerosos, sean o no transmisivos del dominio, siguiendo de este modo la tradición catalana moderna donde, hasta la Compilación de 1960, la laesio enormis en los contratos sobre bienes muebles (sobre todo los que tuvieran un gran valor) se daba por supuesta. Con la Compilación de 1960 el ámbito subjetivo de la acción se redujo tan solo al transmitente y el objetivo a los contratos onerosos transmisivos de bienes inmuebles.
En España, ni el proyecto de Garcia Goyena de 1851 (bajo el argumento de los numerosos pleitos que podía producir la figura) ni el Código Civil de 1889, han acogido en ningún momento la figura de la laesio enormis en los términos que venimos comentando, pese a que en el derecho histórico castellano, el de las Partidas, sí que se reconocía, tanto por muebles como por inmuebles, fueran o no los contratos transmisores del dominio, y además, se reconocían con carácter bidireccional o simétrico, tal como ahora ha quedado en la regulación del libro sexto del CCCat, no así en el texto compilado del año 1960, donde el ejercicio se contemplaba de forma asimétrica y únicamente a favor del transmitente del bien inmueble.
Ya hemos indicado que uno de los cambios más significativos de la regulación de esta figura en el libro sexto con respecto la del CDCC, reside precisamente en su generalización. El remedio rescisorio se refiere ahora a “el contrato de compraventa y los otros de carácter oneroso”, cuando en la CDCC limitaba su ámbito subjetivo a la persona del transmitente y sólo respecto de contratos transmisores del dominio. No parece -al menos no alude a ello la norma- que el CCCat exija el contrato rescindible tenga necesariamente el carácter transmisivo.
Aun así, en el apartado 2 del arte. 621-46 CCCat se señalan una serie de contratos que quedan fuera del alcance del remedio rescisorio. Son aquellos en los que el desequilibrio prestacional grave se justifica en el riesgo contractual propio de los contratos aleatorios, o en la existencia de una causa gratuita o interferencia causal de un ánimo de liberalidad.
En cuanto a las adjudicaciones realizadas en el contexto de las subastas publicas (venta forzosa), se mantienen a nuestro entender las dudas doctrinales sobre si entran o no bajo la cobertura del remedio rescisorio. En el antiguo art. 321 CDCC, aquellas quedaban expresamente excluidas de la acción rescisoria al considerar que el precio obtenido en subasta era el mejor que se podía obtener de todos los posibles y, en consecuencia, no concurría el fundamento objetivo de la acción, que no es otro que el desequilibrio prestacional grave.
El art. 621-46.1 guarda silencio al respeto. La STSJC de 17.06.2002, de la que fue ponente la magistrada, Sra. Nuria Bassols i Muntada, sostuvo que, ante subastas administrativas que se quedaran desiertas y en las que, por tal motivo, se abría la vía de la adjudicación directa del inmueble, que quedaba fuera del iter de la subasta pública y, por consiguiente, le era aplicable l’engany a mitges. La sentencia tuvo el voto discrepante del magistrado, Sr. Lluis Puig Ferriol, quién objetó, entre otros argumentos, la necesidad de una interpretación restrictiva del remedio rescisorio y la improcedencia en aquel caso de la rescisión. La STSJC de 13.03.2017 cambió de criterio en un supuesto similar al anterior, acogiendo los argumentos discrepantes sostenidos por el magistrado Sr. Puig Ferriol en la sentencia de 2002, con el voto particular disidente, en esta ocasión de la magistrada Sra. Nuria Bassols.
Parece pues, según la última doctrina del TSJC, que tanto las transmisiones en subasta pública como las derivadas de esta por la vía de la adjudicación directa, quedarían fuera del ámbito de actuación de la lesión en más de la mitad del CCCat, lo cual no deja de ser sorprendente a la vista de la realidad del funcionamiento de las subastas públicas donde, muy a menudo, más de lo deseable, se obtienen unos precios significativamente muy alejados y a la baja en comparación con los de mercado de aquel mismo bien, produciéndose sin duda un desequilibrio prestacional alejado del principio de justicia conmutativa. Aun así, y pese a que el legislador catalán del CCCat no se pronuncia sobre este particular, es bastante probable que la interpretación que termine imponiéndose en sede de los tribunales de justicia sea la de excluir el remedio rescisorio en las adjudicaciones en subasta pública.
En cuanto a los precontratos (unilaterales o bilaterales) y los preparatorios del contrato definitivo, en los que la perfección del contrato definitivo coincide con la consumación del contrato preparatorio, hay que hacer las siguientes precisiones acerca de la aplicabilidad o no del remedio rescisorio:
La doctrina científica se presenta dividida al considerar los precontratos excluidos o no del remedio rescisorio del art. 321 CDCC. ABRIL CAMPOY, en la obra citada, se postula por excluirlos, entre otras razones, porque estas modalidades contractuales no tienen la aptitud de transmitir el dominio; PUIG FERRIOL i ROCA TRIAS admiten, aunque con matices, la rescindibilidad en el contrato de opción constituido de forma onerosa, pero la rechazan en cambio respecto las promesas de compraventa.
Esta última opinión doctrinal parecería la seguida por el legislador catalán en el art. 621-46.3 CCCat, cuando alude como rescindible a la opción de compra y al momento en que ésta se pacta en orden a determinar el grave desequilibrio prestacional.
1.º Determinación de la lesión: Para ello, habrá que comparar los valores de mercado de la prestación y la contraprestación, estando legitimado para hacerlo el contratante que constate la existencia de una lesión patrimonial grave, lo que acontecerá cuando el valor de mercado de la prestación que recibe es inferior a la mitad del valor de mercado de la prestación que realiza.
2.º Prueba de la lesión: Según la jurisprudencia del TSJC en sede de rescisión por lesión ultradimidium, el dictamen pericial será uno de los medios importantes para acreditar la existencia de lesión, pero no el único, ni el más privilegiado. Singular relevancia probatoria tendrá la aportación a las actuaciones de contratos coetáneos y de la misma naturaleza y similitud que el lesivo. En cualquier caso, conviene recordar que la valoración de la prueba corresponderá apreciarla en última instancia a los tribunales de justicia según las reglas de la sana crítica.
3.º Momento en que se tiene que apreciar la lesión: Según el art. 621-46.1 CCCat, tal momento coincide con el de la conclusión (perfección) del contrato. El apartado 3 aclara un debate doctrinal planteado años atrás acerca del momento en que tiene que apreciarse la lesión cuando el contrato rescindible es el de opción de compra, indicando al respecto que el desequilibrio se ha de poner de manifiesto en el momento en que se pacta la opción, no en el de su eventual ejercicio como había sostenido algún sector doctrinal.
4.º Método de cómputo de la lesión: El legislador catalán se inclina finalmente por el llamado cómputo geométrico y rechaza el aritmético. Para una mejor comprensión del funcionamiento de estos métodos, utilizaremos el ejemplo de la compraventa de un bien cuyo valor de mercado es de 10.000 €:
En el cómputo geométrico, habría lesión para el vendedor si se hubiera acordado un precio inferior a la mitad del valor del bien que tiene que entregar al comprador, es decir, por menos de 5.000 €; mientras que la lesión la sufriría el comprador, si el precio a pagar fuera superior al doble del valor de mercado del bien que se le tiene que entregar, es decir, si supera los 20.000 €.
En el cómputo aritmético, en cambio, la lesión del vendedor se produciría si recibiera del comprador un precio inferior a la mitad del valor de mercado del bien, es decir, por menos de 5.000 €, igual que con el cómputo geométrico. Para el comprador, en cambio, la lesión se produciría si tuviera que pagar un precio superior al que resulta de sumar al valor de mercado del bien, su mitad, es decir, más de 15.000 €, frente a los 20.000 € que resultan con el cómputo geométrico.
5.º Procedimiento judicial para el ejercicio de la acción: Será el que corresponda, ordinario o verbal, según la cuantía del litigio (referencia: 6.000 €), teniendo en cuenta que en los juicios que versen sobre la existencia, validez o eficacia de un título obligacional, la cuantía a tener en cuenta a estos efectos sería a nuestro parecer la del valor de mercado de la prestación desequilibrada.
La acción de rescisión tiene carácter personal (transmisible a los herederos), no real, por lo cual no prosperará si se ejercita contra terceros que no han sido parte del contrato. El carácter personal de la acción es deducible de las siguientes circunstancias: i) se encuentra recogido en el libro sexto del CCCat, en materia de obligaciones y contratos, y no en el libro quinto relativo a la propiedad y derechos reales; y ii) se desvincula necesariamente de los contratos onerosos transmisivos del dominio. Pese al carácter personal de la acción, conviene tener presente el art. 38-2º LH cuando se inste la rescisión respecto de contratos sobre bienes inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad. En estos supuestos, es aconsejable acumular a la rescisoria la acción de cancelación o nulidad del asiento contradictorio de dominio que figure en el Registro de la Propiedad.
Más dudas plantea la determinación del carácter subsidiario o principal del remedio rescisorio. Si lo tuviera subsidiario, no se podría ejercer mientras el perjudicado dispusiera de alguno otro remedio legal para obtener la reparación del perjuicio (argumento ex art. 1294 C.ci), lo que no sería necesario si tuviera el carácter principal. Parece que al no decir nada el código catalán en este punto, y siguiendo la tradición jurídica catalana cuánto el engaño a medias ex arte. 321 ss CDCC, se puede sostener el carácter principal de la acción.
El remedio rescisorio caduca en el plazo de cuatro años a contar de la conclusión del contrato si bien, como señala expresamente el último inciso del art. 621-46.3 del CCCat, cuando se plantea respecto de una opción de compra, el dies a quo coincide con el de la fecha en que se pacta la opción, y el desequilibrio se tiene que determinar referido a valores de mercado de esa fecha, no en la del eventual ejercicio de la opción.
El dies a quo puede variar ante eventuales acuerdos novatorios del contrato rescindible y según éstos tengan el carácter modificativo o el extintivo.
Cuando la novación es extintiva, desaparece el dies a quo para rescindir respecto del contrato extinguido, pero se inicia en la fecha de celebración del acuerdo novatorio o contrato nuevo, si éste fuera lesivo. Si fuera modificativa, el dies a quo muta temporalmente según los siguientes escenarios:
Otra nota para destacar sobre el remedio rescisorio es su carácter no renunciable, pero no renunciable en el momento de celebración del contrato rescindible según dictamina el art. 621-48 CCCat. Bajo esta premisa, la renuncia realizada con anterioridad a la celebración del contrato rescindible y en previsión a su celebración tampoco sería válida, salvo que sea considerada como un supuesto de exclusión voluntaria de la ley aplicable, en cuyo caso podría sostenerse su eficacia. Sí sería sin duda válida la renuncia manifestada con posterioridad a la celebración del contrato, y ante acuerdos novatorios, la validez o no de la renuncia dependerá del carácter modificativo o extintivo de aquellos.
Una última consideración acerca de la renuncia. En la Compilación de 1960 se hacía alusión al Derecho Civil de Tortosa, que admitía la renuncia simultánea a la conclusión de los contratos sujetos a este derecho local. Esta especialidad ha sido completamente omitida por el legislador catalán del libro sexto, con lo que estos contratos quedan huérfanos de aquel trato diferenciado.
El art. 324 de la antigua CDCC indicaba de forma expresa que era aplicable a la rescisión lo dispuesto en el art. 1295 C.ci. en sede de rescisión. A falta de un precepto similar en el CCCat, se ha de considerar enteramente aplicable y, en consecuencia, el éxito del remedio rescisorio comportará: a) la devolución de la cosa objeto del contrato con sus frutos; b) la devolución del precio con sus intereses; y c) el reintegro de los gastos extraordinarios de conservación y las mejoras útiles. Los frutos y los intereses se tendrán que referir únicamente a los devengados desde la reclamación judicial estimatoria de la rescisión.
Frente al remedio rescisorio y los efectos que dimanan del mismo, la parte contratante beneficiaria de la lesión puede objetar la rescisión y hacer uso de la facultad de adaptación del contrato y corrección de la lesión a la que alude el apartado 2 del art. 621-47 CCCat, que dice:
“En el supuesto a que hace referencia el artículo 621-46, se puede evitar la rescisión del contrato por medio del pago en dinero del valor total de la prestación, con los intereses legales, a contar de la conclusión del contrato.”
En este caso, al contrario de lo que ocurre con la rescisión por ventaja injusta, es la parte beneficiaría del grave desequilibrio prestacional la que está facultada para enervar la acción rescisoria y mantener la eficacia del contrato lesivo, siempre y cuando se avenga a abonar en dinero al contratante lesionado, el valor que restaure completamente el equilibrio prestacional (no solo hasta llegar a la mitad, sino hasta la totalidad), más los correspondientes intereses legales a contar desde la celebración del contrato.
Josep Maria Espinet Asensio
