El pasado 11 de Octubre de 2016, el Tribunal Constitucional (TC) decidió levantar la suspensión contra la ley 19/2015, de 29 de Julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida en el Libro Quinto del Código Civil de Catalunya mientras el recurso de inconstitucionalidad planteado por el Gobierno español contra misma no sea resuelto por sentencia.
Finalidad
La introducción de estas modalidades de dominio obedece, principalmente, al propósito de aportar soluciones al problema del acceso a la propiedad de la vivienda, flexibilizando las vías de adquisición, ofreciendo fórmulas que permitan abaratar o minorar los costes económicos y respetando la naturaleza jurídica del derecho de propiedad, de conformidad con la tradición jurídica propia.
La vivienda es una necesidad básica de la persona, a la que los poderes públicos deben responder creando las condiciones adecuadas y aprobando las normas pertinentes para garantizar el acceso a ella.
Concretamente en Cataluña, cerca del 80% del parque de viviendas ha sido adquirido en propiedad. El acto de adquisición del dominio supone el pago del precio total y, en consecuencia, la necesidad de acudir a una financiación con préstamos hipotecarios, lo que ha generado un endeudamiento excesivo, especialmente en los últimos veinte años. A ello se añade la escasez del alquiler como forma de tenencia (15%), situación que no es ajena al hecho de que las circunstancias sociales, económicas y jurídicas no hayan propiciado ni el alquiler privado ni el alquiler social, que representa poco más del 1 % del total, ni al hecho de que, en muchos casos, las instituciones jurídicas tradicionales no han dado una respuesta suficiente a las necesidades actuales. Esta situación ha supuesto el estancamiento de la vivienda en general y del alquiler en particular.
Propiedad temporal
La propiedad temporal se apoya en la tradición catalana y en instituciones tales como la sustitución fideicomisaria, la donación con cláusula de reversión y en especial los censos.
En la propiedad temporal, el propietario goza, durante el plazo fijado, de un poder jurídico idéntico al del propietario ordinario que le legitima para actuar como propietario único y exclusivo, mientras que el titular sucesivo lo es de un derecho de reversión.
Este derecho a la recuperación de la propiedad cuando llegue el día final tiene un contenido jurídico y económico, del que puede disponerse inter vivos y mortis causa, pero no permite a su titular hacer injerencia alguna en el ejercicio de las facultades del propietario temporal.
Una vez transcurrido el plazo fijado, el bien deviene propiedad plena del titular sucesivo –el originario o el que lo haya adquirido de este–, libre de cualquier carga o contrato que excedan del plazo establecido.
El plazo, que debe ser cierto y determinado y debe establecerse necesariamente, es el elemento de tipificación de esta propiedad. El plazo mínimo se ha fijado en diez años para que el derecho tenga contenido patrimonial y marque una relación con cierta duración e importancia, así como para evitar confusiones con la duración de los arrendamientos urbanos. En cuanto al máximo, siguiendo la tradición jurídica catalana, común con los sistemas jurídicos continentales, se ha establecido en noventa y nueve años, un plazo suficientemente amplio para satisfacer las necesidades de los adquirentes y dar flexibilidad al mercado.
Propiedad compartida
La propiedad compartida es una forma de comunidad con distribución de poder y de la posesión entre los comuneros, en la que los copropietarios acuerdan el uso y posesión del bien a su conveniencia.
El régimen de la propiedad compartida permitirá favorecer la adquisición sucesiva de la propiedad: a partir de la adquisición de una cuota inicial, el propietario material adquiere progresivamente las restantes cuotas del propietario formal mediante el ejercicio gradual del derecho que es inherente a la institución.
El propietario material monopoliza casi todas las facultades dominicales a cambio del pago de una contraprestación dineraria al propietario formal, mientras no adquiera la totalidad de las cuotas, por el uso exclusivo y excluyente del objeto. Por ello, el propietario material debe satisfacer todos los gastos y, con pleno respeto a la legislación tributaria, salvo que se haya pactado otra cosa, asume el pago de los impuestos y tributos vinculados a la propiedad del bien.
Aunque se deja la fijación de una cuota mínima inicial a la voluntad de las partes, la adquisición de las cuotas restantes mediante un ejercicio de adquisición gradual debe representar, en defecto de pacto, un mínimo del 10%.
Con la introducción de estas dos fórmulas, el Código Civil de Catalunya amplía el abanico a la hora de poder comprar un piso y que funciona ya desde los años 80 en el Reino Unido, quien a su vez ya se había inspirado en los Países Bajos.
Si desea consultar la Ley 19/2015, de 29 de Julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida,clique aquí.
