Ley por el derecho a la vivienda: publicación de las zonas residenciales tensionadas en Cataluña

Desde EUROFORO ADVOCATS informamos de la última novedad de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda con la entrada en vigor de la declaración de zonas tensionadas que ya está en vigor.

Cataluña ha sido la primera Comunidad Autónoma que, tras solicitarlo, ha recibido la aprobación, y ahora la declaración de varios municipios en que se establece que dichas zonas son de mercado residencial tensionado. ¿Qué consecuencias tiene esta declaración?

La resolución de la Secretaría de Estado de Vivienda, publicada en el BOE de 15 de marzo 2024, declara tensionados residencialmente 140 municipios de Catalunya, ello afecta aproximadamente a un 80 % de la población de Catalunya.

La primera consecuencia de la referida disposición es la confirmación de que se considera gran tenedor a las personas físicas o jurídicas que sean titulares 5 o más inmuebles.

Las actuales disposiciones limitan el precio del alquiler, y dicha limitación dependerá, precisamente, de ser considerado o no gran tenedor:

Así, en caso de no ser gran tenedor, el precio del alquiler estará limitado a la renta del último contrato en vigor vigente en los 5 años anteriores. Eso sí, se permite que dicha renta esté actualizada, y podrá elevarse si se cumplen determinadas condiciones (por ejemplo, haber hecho obras de rehabilitación).
En caso de ser gran tenedor, la renta estará sometida imperativamente al Índice de Precios de Referencia, y además será obligatorio introducir en el contrato de alquiler dicho Índice como anexo.

Para conocer qué municipios quedan afectados adjuntamos el link de la referida disposición: https://www.boe.es/boe/dias/2024/03/15/pdfs/BOE-A-2024-5214.pdf

Actualmente se plantean diversas cuestiones que no quedan determinadas por la Ley y pueden crear conflictos interpretativos, por dicho motivo, los jueces de primera instancia de Barcelona han publicado una serie de criterios orientadores, para la aplicación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Trasladamos algunos aspectos prácticos establecidos en los indicados Criterios Orientadores que si bien no tienen carácter vinculante pueden ayudar a reducir la litigiosidad e introducir una mayor seguridad jurídica, en especial aquellos que determinan el concepto de gran tenedor que está siendo uno de los temas más cuestionado.

Para el cómputo de la totalidad del número de viviendas también se tendrán en cuenta las titularidades de derechos reales que permitan la facultad de uso y disfrute de la vivienda, o la posibilidad de realizar actos de administración ordinaria sobre la misma. De este modo se incluirán en el cómputo las situaciones de usufructo.
Respecto a los indivisos también se incluirán para determinar el cómputo del número de viviendas cuándo dicha parte indivisa supere el 50%. Según el criterio judicial parece claro que el concepto de titularidad no es sinónimo de la plena propiedad del 100% del inmueble.
En relación a los inmuebles de uso residencial computaran aquellas fincas identificadas en el registro de la Propiedad, aunque físicamente estén divididas en varios departamentos, y siempre que sean susceptibles de ser destinadas, en todo o en parte, a un uso residencial.

De este modo, en el supuesto de una finca registral que consista en un edificio compuesto de varias viviendas y/ o locales, bastará con que exista una parte susceptible de ser destinada a vivienda para que se incluya en el cómputo, aunque solamente contará como un único inmueble.

Certificación del Registro de la Propiedad

Para determinar si una persona o una entidad no tiene la condición de gran tenedor será necesario aportar una certificación del Registro de la Propiedad. En consecuencia, el concepto de uso residencial de la Ley debe interpretarse en sentido registral y no catastral ni físico.

Según el sector inmobiliario la aplicación de los índices para fijar el importe de los nuevos contratos de alquiler está causando muchas dificultades y dudas. Por otro lado, está el régimen sancionador ya que la ley no prevé un régimen sancionador claro y existe desconcierto sobre las competencias sancionadoras de la Generalitat.

La realidad es que de momento los precios de los alquileres de las viviendas no han bajado y a fecha de hoy la Generalitat de Catalunya ha solicitado una ampliación del número de municipios afectados por la declaración de zonas tensionadas. Si se aprueba, el 90% de Catalunya estará afectada por la comentada limitación de precios.

Todas estas situaciones pueden comportar un incremento de las situaciones litigiosas y finalmente una posible reducción de la oferta de viviendas en alquiler.