Si estás interesado en constituir una sociedad aportando inmuebles, has llegado al lugar indicado. En esta guía completa, te facilitaremos toda la información necesaria sobre los requisitos, pasos y obligaciones fiscales que debes tener en cuenta para llevar a cabo esta operación sin problemas.
Constituir una sociedad aportando inmuebles puede ser una excelente opción para aquellas personas que desean invertir en el mercado inmobiliario y, al mismo tiempo, proteger sus bienes personales. Sin embargo, es importante conocer en detalle los procedimientos y trámites necesarios para llevar a cabo esta operación y evitar futuros problemas fiscales.
La aportación de inmuebles es una forma de contribuir al capital social de una sociedad, mediante la transferencia de propiedad de un bien inmueble, como un terreno o una edificación, a cambio de participaciones sociales.
Esta forma de aportación está regulada por la ley y requiere de ciertos trámites para ser realizada.
Requisitos para aportar inmuebles en la constitución de una sociedad
Para aportar un inmueble en la constitución de una sociedad en España, se deben tener en cuenta los siguientes requisitos:
- Que el inmueble se encuentre debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad: para acreditar la propiedad del inmueble, es necesario que éste se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente.
- Que se cuente con un informe de valoración del inmueble: es necesario contar con un informe de valoración del inmueble realizado por un perito tasador homologado, que permita determinar el valor real del inmueble a efectos de su aportación a la sociedad.
- Que se redacte un contrato de aportación de inmueble: es importante que se redacte un contrato de aportación de inmueble que recoja las condiciones de la aportación y que se incluya en los estatutos de la sociedad.
- Que se cumplan los requisitos legales aplicables: la aportación de inmuebles está sujeta a ciertas limitaciones legales y puede estar regulada por normativas específicas en función del tipo de inmueble y de la actividad de la sociedad.
- Que el inmueble esté libre de cargas: antes de realizar la aportación del inmueble, es importante verificar que éste esté libre de cargas y gravámenes que puedan afectar su titularidad o su uso posterior por parte de la sociedad.
En relación con esto último, la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) se ha pronunciado diciendo que es perfectamente posible que la finca hipotecada se aporte a la sociedad sin asunción por ésta del préstamo o crédito hipotecario para cuya garantía se constituyó la hipoteca.
La DGRN ha emitido una resolución en relación con la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada con aportación de bienes inmuebles hipotecados por su valor total. En este caso, se plantea la cuestión de qué valor se le da a la finca aportada.
La DGRN establece varias reglas básicas, entre ellas, que la sociedad que recibe la finca hipotecada debe asumir no solo las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también la obligación personal con ella garantizada, y que las partes pueden pactar descuentos en el valor intrínseco de la finca para cubrir la eventual responsabilidad por deuda ajena.
Además, es posible que la finca se aporte como un negocio mixto de transmisión de un activo y un pasivo, y no es necesario que conste el consentimiento del acreedor hipotecario para que los negocios tengan acceso al Registro.
El registrador no puede reprochar a las partes la valoración que se contiene en la escritura.
Por todo lo anterior es importante contar con asesoramiento legal especializado para cumplir con los requisitos legales aplicables.
Pasos para aportar inmuebles en la constitución de una sociedad
Para aportar un inmueble en la constitución de una sociedad se deben seguir los siguientes pasos:
- Redactar los estatutos de la sociedad: los estatutos son el documento que regula el funcionamiento de la sociedad y deben incluir la aportación del inmueble.
- Acudir a un notario: se debe acudir a un notario para que autorice la escritura pública de la constitución de la sociedad y de la aportación del inmueble.
- Inscribir la escritura pública en el Registro Mercantil: la escritura pública debe ser registrada en el Registro Mercantil para que la sociedad adquiera personalidad jurídica.
- Inscribir la escritura pública en el Registro de la Propiedad: la escritura se inscribirá en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde se encuentra el inmueble. Esta debe estar firmada por todas las partes y por el notario que la autorizó y se debe pagar una tasa para la inscripción
- Realizar el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD): se debe pagar el ITPAJD correspondiente a la aportación del inmueble en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública.
No obstante no debemos olvidar que todo tiene sus ventajas e inconvenientes.
Ventajas y desventajas de constituir una sociedad aportando inmuebles
Aportar inmuebles en la constitución de una sociedad puede tener las siguientes ventajas:
- Permite aumentar el capital social de la sociedad sin necesidad de realizar aportaciones económicas.
- El inmueble aportado puede generar rentas para la sociedad.
- El inmueble aportado puede ser utilizado por la sociedad en su actividad empresarial.
- Puede ser una forma de obtener financiamiento para la sociedad.
Sin embargo, también puede tener las siguientes desventajas:
- Puede existir un riesgo de pérdida del inmueble si la sociedad entra en una situación de insolvencia.
- La valoración del inmueble puede ser más complicada que la valoración de otros tipos de aportaciones.
- La aportación de inmuebles está sujeta a ciertas limitaciones legales.
Obligaciones fiscales al aportar inmuebles en la constitución de una sociedad
Al aportar inmuebles en la constitución de una sociedad, se deben tener en cuenta las siguientes obligaciones fiscales:
- Pago del ITPAJD: como se mencionó anteriormente, se debe realizar el pago del ITPAJD correspondiente a la aportación del inmueble.
- Declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): si el inmueble aportado ha sido propiedad de una persona física, ésta deberá declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial generada por la aportación del inmueble.
- Declaración del Impuesto sobre el Patrimonio: el inmueble aportado se considerará parte del patrimonio de la persona física que lo aportó hasta el momento de la aportación, por lo que deberá declararse en el Impuesto sobre el Patrimonio correspondiente al año de la aportación y posteriormente las participaciones, si se tiene obligación según la legislación que regula el IP.
Te recuerdo que para que las acciones y participaciones en una sociedad estén exentas del Impuesto sobre Patrimonio, se deben cumplir varios requisitos, que paso a enunciarte por encima:
- La persona debe poseer al menos el 5% del capital de la sociedad de forma individual o al menos el 20% conjuntamente con su cónyuge, ascendientes, descendientes o colaterales hasta segundo grado.
- Además, más del 50% del activo de la sociedad debe estar destinado a actividades económicas y la sociedad debe tener un trabajador a jornada completa y un local exclusivo para la gestión de la actividad en caso de que se dedique al alquiler.
- En el caso de que los socios sean grupo familiar, al menos uno de ellos debe ejercer funciones directivas y sus retribuciones anuales por ejercer dicho cargo deben constituir más del 50% de la totalidad de sus rendimientos del trabajo y de actividades económicas.
En Asepyme, contamos con un equipo de abogados expertos en derecho mercantil y fiscal que pueden brindarte asesoramiento personalizado y acompañarte en todo el proceso de constitución de tu sociedad. No dudes en contactarnos para conocer más sobre nuestros servicios y cómo podemos ayudarte en el éxito de tu proyecto empresarial. ¡Te esperamos!
Rogelio Villalba García
CEO, Abogado y Economista, responsable del departamento jurídico-fiscal de asepyme.com, donde llevo desde 1986 formándome y trabajando como Experto en Derecho Fiscal, Herencias y Donaciones. ¡También ayudo a emprendedores, autónomos y pymes a gestionar sus negocios!. Soy un apasionado de la filosofía Kaizen, metodología que se emplea para el mejoramiento continuo de los individuos y las empresas.
