La sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, sec. 8ª, de 28 de marzo de 2017, nº 174/2017, en un contrato de arrendamiento en régimen de acceso diferido a la propiedad de una vivienda de protección oficial de promoción pública deniega la subrogación del hijo de los fallecidos al no haber convivido con ellos durante los dos años anteriores a su fallecimiento como consta en el certificado de empadronamiento.
El TSJ establece que en los casos de viviendas de protección oficial que fueron adjudicadas en régimen de acceso diferido a la propiedad, la norma que debe aplicarse en los casos de fallecimiento del adjudicatorio, a efectos de subrogación en la titularidad de la adjudicación, no es la norma de la sucesión hereditaria común, sino la que regula la subrogación en los arrendamientos urbanos.
Pudiéndose subrogar los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento, los certificados de empadronamiento municipal gozan de un valor probatorio de especial consistencia para acreditar la residencia en un determinado domicilio.
A) Antecedentes.
Se promueve este recurso contencioso-administrativo por la Procuradora de los Tribunales Doña María del Rocío Porras Pulido en nombre y representación de Don Ramón, contra la resolución de 18/02/2015 del Viceconsejero de Transportes, Infraestructuras y Vivienda de la Comunidad de Madrid, que desestima el recurso de alzada promovido contra resolución de 20/05/2013 de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, que a su vez deniega la subrogación solicitada de la vivienda sita en Madrid, en la Calle Torres, nº 10, 2º piso.
Los hechos que han dado origen a los actos impugnados son los que se exponen a continuación, según vienen expuestos literalmente en el acto recurrido.
1. Genaro y Matilde, suscribieron con el IVIMA, el 1 de septiembre de 1959, un contrato de arrendamiento en régimen de acceso diferido a la propiedad de la vivienda sita en la Calle Torres, nº 10, 2º de Madrid, y fallecieron el 4-3-97 y 15-4-98.
Con fecha 25 de enero de 2013, Ramón, hijo de los fallecidos, solicitó la subrogación mortis causa en la vivienda. Instruido el oportuno expediente se acuerda denegar la subrogación pretendida, declarar rescindido el contrato de la vivienda y recuperar la posesión de la misma.
2. Contra dicha Resolución, Ramón interpone recurso de alzada, en el que manifiesta, en síntesis, que cumple todos los requisitos para tener derecho a la subrogación.
B) Recurso de Alzada; el certificado de empadronamiento.
El artículo 17 de la Ley 7/1985, Reguladora de las Bases de Régimen Local, dice que el certificado de inscripción en el padrón municipal es un documento público destinado a probar la permanencia de una persona en un domicilio concreto, por lo que tiene un valor probatorio de especial consistencia. Así mismo, el artículo 62.1) y 2) del Reglamento de población y demarcación territorial de las Entidades Locales establece que los datos contenidos en el Padrón Municipal constituirán prueba plena de la residencia.
El artículo 16 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece la extinción del contrato de arrendamiento si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.
Asimismo, dispone que, en caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato, entre otros, los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento".
En el presente supuesto, examinada la documentación obrante en las actuaciones hay que decir que no queda acreditada la convivencia, porque el recurrente no aporta pruebas suficientes que puedan oponerse a los datos que figuran en el volante de empadronamiento, en el que se acredita que su inscripción en el domicilio objeto de la subrogación es desde el día 12 de marzo de 1997 y el fallecimiento de la madre ocurrió el 15 de abril 1998, por tanto no está acreditado el periodo de dos años inmediatamente anteriores según está establecido en la citada Ley 29/1994, de 24 de noviembre.
En consecuencia, procede desestimar el recurso interpuesto siendo la resolución impugnada ajustada a Derecho y debe confirmarse.
Contra dicha resolución desestimatoria promueve el presente recurso contencioso-administrativo.
C) Objeto del recurso contencioso administrativo.
La parte actora solicita la anulación del acto impugnado y que se otorgue a la demandante el derecho a la subrogación pretendida. En primer lugar, alega que la Ley aplicada por la Administración no es pertinente puesto que en este caso estamos ante una relación que no es arrendaticia, sino que se trata más bien de una compraventa con precio aplazado sujeta al Código Civil.
Alega que el padrón municipal no puede ser el único medio válido a estos efectos probatorios y que, en este caso, tardó en empadronarse en la vivienda debido a la enfermedad de su madre, y que puede aportar diversos testimonios de vecinos del inmueble que acreditan que el ahora recurrente llevaba conviviendo con la fallecida desde más de dos años de la fecha de su fallecimiento.
Respecto al fondo del asunto, se opone a tales pretensiones alegando que no se cumplen los presupuestos para poder solicitar la subrogación según viene acreditado por la fecha de inscripción padronal que no ha sido podido ser desvirtuada por medio de pruebas documentales, y, en consecuencia, solicita la confirmación de los actos administrativos impugnados.
D) Normativa aplicable a las viviendas de promoción pública.
La vivienda objeto del presente recurso forma parte del patrimonio público destinado a la promoción pública y adjudicación de viviendas y equipamientos en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Madrid, del que resulta competente en la actualidad y desde el Real Decreto 115/1984, de 6 de junio, sobre traspaso de funciones y servicios en materia de viviendas, la referida Comunidad.
Este tipo de contratos, inicialmente, estaban regulados en la Ley de 15 de julio de 1954, y su Reglamento de 24 de junio de 1955, normativa entonces vigente, en el Real Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprobó el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, en el Texto Refundido de 12 de noviembre de 1976 y en el Decreto 3148/1978.
En el ámbito de la CAM, la regulación más reciente está integrada por el Decreto 100/1986, de 22 de octubre, de la Consejería de Ordenación del Territorio, Medio Ambiente y Vivienda de la CAM, por el que se regula la cesión en arrendamiento de las viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública, posteriormente modificado por Decreto 44/1990, de 17 de mayo, por el Decreto 23/1987, de 26 de marzo, derogado por el Decreto 5/1994, de 20 de enero, sobre adjudicación de viviendas de titularidad pública en la Comunidad de Madrid, derogado, a su vez, por el actualmente vigente Decreto 1/1998, de 20 de febrero.
1º) En primer lugar, debemos fijar las normas aplicables, comenzando por entender que estamos ante un contrato de naturaleza mixta, de arrendamiento y acceso a la propiedad que se rige por el Decreto 2114/68, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, cuyos artículos 101 y 102 exponen lo que sigue:
Artículo 101.
Dentro de las condiciones y con las modalidades establecidas en la Ley de Viviendas de Protección Oficial y en los artículos siguientes de este Reglamento, las Viviendas de Protección Oficial podrán destinarse a:
1.ºUso propio.
2.ºArrendamiento.
3.ºVenta al contado o con precio aplazado total o parcialmente: en bloque o separadamente por vivienda.
4.ºAcceso diferido a la propiedad.
5.ºCesión gratuita en propiedad o en uso.
Artículo 102.
El uso y utilización de las «Viviendas de Protección Oficial» deberá ajustarse al régimen señalado en la correspondiente cédula de calificación definitiva.
No obstante, las viviendas destinadas a venta podrán ser cedidas en arrendamiento en régimen de acceso diferido a la propiedad, u ocupadas por los propios promotores o por sus adquirentes. Las destinadas a uso propio podrán ser objeto de cesión gratuita en propiedad o en uso a favor de personas que guarden con el promotor relación de parentesco, dentro de cualquiera de los grados de consanguinidad en línea recta, descendiente o ascendiente, o en la colateral hasta el segundo grado.
Las viviendas destinadas a arrendamiento podrán ser enajenadas por edificios completos, siempre que comprendan más de una vivienda, en favor de persona física o jurídica que asuma la obligación de respetar tal destino.
Por consiguiente, debe estarse al régimen ordinario del arrendamiento de viviendas a falta de una legislación específica, que en principio está constituida por la norma vigente con las disposiciones transitorias que contenga para las situaciones anteriores, que en este caso es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que, en su disposición transitoria segunda, prevé normas específicas para los arrendamientos anteriores a 1985, en el siguiente sentido:
Segunda Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
A) Régimen normativo aplicable.
1.Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12, 15 y 24 de la presente ley.
3. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común, adquirida por herencia o legado.
B) Extinción y subrogación.
4. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.
No se autorizan ulteriores subrogaciones.
(.....)"
La aplicación de tales normas ha sido confirmada por el Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, Sección 3ª, en sentencia de 10 de noviembre de 1999, (rec. 4531/1992) al resolver un recurso interpuesto contra una resolución que denegaba la subrogación al solicitante, en razón de no reunir las condiciones exigidas la legislación de arrendamientos urbanos para la subrogación (relación de parentesco y convivencia previa):
"Es doctrina jurisprudencial constante y reiterada que, en estos casos de viviendas de protección oficial que fueron adjudicadas en régimen de acceso diferido a la propiedad, la norma que debe aplicarse en los casos de fallecimiento del adjudicatorio, a efectos de subrogación en la titularidad de la adjudicación, no es la norma de la sucesión hereditaria común, sino la que regula la subrogación en los arrendamientos urbanos. Norma esta última que debe ser aplicada hasta el momento en que las cuotas de amortización hayan sido íntegramente satisfechas. Pueden citarse las SS 8 jul. 1981, 18 mayo. 1982 y otras muchas posteriores, entre ellas la más reciente de 26 mayo. 1999 ."
D) Toda persona que viva en España está obligada a inscribirse en el Padrón del Municipio en el que resida habitualmente.
Desde las precedentes consideraciones legales y con carácter general el art. 15 de la Ley 17/1987, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local "toda persona que viva en España está obligada a inscribirse en el Padrón del Municipio en el que resida habitualmente", añadiendo el art. 16 del mismo texto legal que los datos del padrón municipal "constituyen prueba de la residencia en el municipio y del domicilio habitual en el mismo. Las certificaciones que de dichos datos se expidan tendrán carácter de documento público y fehaciente para todos los efectos administrativos”, por tanto, los certificados de empadronamiento municipal gozan de un valor probatorio de especial consistencia para acreditar la residencia en un determinado domicilio.
No obstante, es reiterada doctrina jurisprudencial que para acreditar la convivencia es necesario atender a la totalidad de los elementos probatorios existentes (STS de 11 de marzo de 2000). La propia naturaleza de la situación jurídica cuestionada exige una adecuada ponderación de los efectos de los otros medios de prueba que puedan ser aportados por las partes interesadas. El interés de dictar una resolución basada en hechos ha obligado a la Administración a concretar la prueba de residencia en un domicilio determinado en el padrón municipal, documento público con efectos respecto de terceros, emitido por funcionario imparcial, y a concederle mayor valor que las testificales y documentales que haya aportado la actora; pruebas que serían preparadas a instancia de la parte.
Sentado lo anterior, del contenido del expediente administrativo ratificado en esta vía jurisdiccional, y de la documental aportada, no resulta acreditado que el recurrente residiera en la vivienda de autos como domicilio habitual los dos años anteriores al fallecimiento de su madre, puesto que el volante de inscripción padronal tiene "alta por cambio de residencia" de fecha 12 de marzo de 1997 mientras que el fallecimiento de su madre se produjo el 15 de abril de 1998, apreciándose que los documentos aportados para justificar el plazo de convivencia carecen de carácter indubitado ya que, o bien aporta testimonios firmados o bien documentos expedidos unilateralmente (como un presupuesto de obras), mientras que el resto de documentos que aparecen el expediente administrativo y que tienen carácter oficial (y a los que por ello cabe conceder un crédito mayor) consignan un domicilio distinto del ahora recurrente, ubicado en Leganés, como es la declaración de IRPF de 2011, consignado la modificación del domicilio al que ahora es objeto de este litigio el 11 de enero de 2013.
En consecuencia, no puede entenderse que se halle acreditada la convivencia postulada por el recurrente, por lo que la subrogación pretendida no sería conforme a Derecho, como acertadamente han entendido los actos administrativos impugnados, que deben ser confirmados.
